不動産の鑑定（査定）を依頼するには。

質問

売りたい土地があります。不動産屋さんの広告等をみると「査定無料」とあるのですが、無料でお願いしてしまうとそのままその不動産屋さんで取引をお願いしなければならないような気がしてしまいます。だいたいの相場を知りたいのですが、「不動産鑑定」というのは不動産屋さんが行う「査定無料」とは全く違うものなのでしょうか？できればある程度の費用を支払ってでも大体の金額がわかると助かるのですが。また、不動産屋さんに無料で査定してもらっても、売買そのものは他の不動産屋さんに依頼しても大丈夫でしょうか？

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

１．「売りたい土地」が宅地か、農地か、それ以外（山林、原野、雑種地など）の地目かで価格査定の精度に、相当のブレが出てきます。
　一般に、宅地は取引事例が多いので価格査定の精度は高いのですが、農地やそれ以外の地目の土地では、価格査定や鑑定をする人によって、土地の価格は相当の幅を持って語られるので注意が必要です。

２．さて、「売りたい土地」が市街地の宅地であれば、固定資産税の評価額と、相続税の路線価を基にだいたいの金額がわかります。

　市町村が課税する固定資産税の評価額は、宅地の場合に限り、公示価格ベースで算定したときの時価の７０％相当なので、この土地の評価額を０．７で割り戻せば、おおよその時価を出すことができます。
　例えば、土地の面積２００m2、固定資産税評価額１４００万円であれば、１４００万円÷０．７＝２０００万円（１m2当たり１０万円）と試算できます。

　相続税の路線価は、公示価格ベースで算定したときの時価の８０％相当なので、この土地の評価額を０．８で割り戻し、画地計算を行えば、おおよその時価を出すことができます。
　例えば、１m2当たりの単価を示す路線価が８８０００円であれば、８８０００円÷０．８＝１１００００円と求め、これに画地計算（例えば不整形地補正率０．９６）を適用して１０５６００円と試算できます。面積２００m2を乗じて、約２１００万円と計算できます。
　国税庁ＨＰから、全国の路線価のページを貼っておきますので、試算してみて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　市街地の宅地であれば、例示の場合、２０００～２１００万円前後が相場であろうと推定することができます。

３．宅建業法では、報酬は成約の場合にしか請求できないので、「査定無料」と広告を出している業者には、ご遠慮なく、査定を依頼されたらいいと思います。店頭で聞かれるだけなら、住宅地図を広げて、だいたいの相場を教えてくれると思います。
　１業者に絞らずに、複数の業者に査定を依頼するのがコツです（業者によって、得意な地域や物件があるので）。

４．不動産の鑑定評価は、一般に裁判や相続、抵当証券発行などトラブルのある土地について、依頼者が要求する価格を不動産鑑定士がもっともらしく証明するためのものなので、単に相場を知りたいという目的でしたらあまり意味がないと思います。
　鑑定報酬も１件当たり数十万円以上と高額ですし、３～５件程度の古い取引事例だけで評価額を鑑定していることが多いです（土地の鑑定評価で、原価法を使っている評価書など皆無といっていいです）。

　売却を前提として土地の相場を把握したいのなら、取引の現場を知らない不動産鑑定士に依頼するよりも、複数の宅建業者に当たるほうが正確な情報が得られます。
　もし、「ある程度の費用を支払ってでもいい」とお考えなら、宅建業者の担当者に個人的に数万円のチップを払うことで、優先的に情報をもらうことも可能だと思います。

回答No.3

geebee

>
屋さんに無料で査定してもらっても、売買そのものは他の不動産屋さんに依頼しても大丈夫でしょうか？
>
大丈夫ですよ。不動産屋によってその位置づけの重さは違うでしょうけど、「査定無料」っていうのは不動産屋が売り主を呼び込むための営業なのですから。初めに「未だ売らないけど幾らくらいなのか知っておきたい」って言って依頼してみたらいかがですか。営業担当や不動産屋次第ですけど、周辺相場や売り方なんかについても話しを聞けると思いますよ。

私がマンションを売ったときはそうやって、結局は無料査定して貰ったところとは別の近所の不動産屋に仲介を依頼しました。売るときには、無料査定してもらったところも含めて数社を呼んで、売り出し計画の話しを聞く/提案を受けるという形で面談を行って業者選定しました。

No.1さんが書かれているように、高い査定を提示する業者が居ますからお気をつけて。査定金額が高くても高く売れるというわけでは無いので。

回答No.2

gucchi60

不動産鑑定とは、正式には「不動産鑑定評価」といって、不動産鑑定士等（不動産鑑定士及び不動産鑑定士補）の行うもので、「不動産の鑑定評価に関する法律」により、不動産鑑定業者以外は出来ないこととなっています。
不動産鑑定士等は不動産鑑定業者に所属し、不動産の鑑定評価を行うのです。
ですから、不動産屋さんの行う「査定」とはまったくの別物です。
だいたいの相場をお知りになりたいのであれば、複数の不動産屋さんから査定してもらうのが良いのではないでしょうか？
査定してもらったからと言って、その不動産屋さんを通して売買しなければ成らないとは限りません。
不動産屋さんに仲介してもらうには、「媒介契約書」を交わしてからとなります。
査定結果や担当者に信頼が置けないときには媒介契約を結ぶ必要はありません。
また、ある程度の費用を払っても、と言うことですが、不動産鑑定業者に鑑定評価を依頼すると、かなりの報酬を取られます。
どの位の報酬と成るのかを不動産鑑定業者に確認してみてはいかがでしょうか。
ただ、不動産鑑定士等が算出する「不動産鑑定評価額」は市場の取引価格よりも若干安めに出る可能性があります。
これは、不動産の鑑定評価では、
1.取引事例（実際の売買された事例）から価格を求める方法（取引事例比較法）
2.その不動産の収益性から価格を求める方法（収益還元法）
3.その不動産の原価から価格を求める方法（原価法）
という3種類の価格を比較秤量して鑑定評価額を求めます。
通常の場合は、取引事例比較法により求められた価格（比準価格といいます）が最も高くなりますので、他の2価格を考慮した結果、実際の売買価格よりも安い価格が導き出されてしまうと言うことです。
ただ、不動産鑑定業者が発行する「不動産鑑定評価書」にはこれら3価格の記載がありますので、これから市場の実売買価格を判断することは出来ます。
以上の点をお考えの上判断されてはいかがでしょうか。

回答No.1

lemonbarm

査定とは通常売買価格を判断するために行うことを言っています。
鑑定とは不動産鑑定士が行うものを指すことが多く、若干不動産の売買価格の査定とは異なることが多いです。

査定についても、物件によっては不動産業者毎に見解に差が有るため、違った金額が提示されることが多いと思います。
その物件の売買の仕事を「取りたい！」と思うと、本来の金額より高い目の査定価格を提示する業者がいます。売主に喜ばれたい為です。
従って複数の業者に査定依頼をすることをお勧めします。
また、「売り出し価格」と実際に「売れると予想される価格」の２つを回答してもらうのがいいと思います。

本来売れる価格（実勢価格）ぐらいで販売開始をしておけば良いのに、わざわざ欲を出して高めに販売を開始したために、逆に実勢価格を下回ることもしばしばあります。
くれぐれも判断を誤らないようにして下さいね。

また、担当者の信用性の問題もありますから、出来るだけ書面にして貰うことをお勧めします。
書面に出来ないということは、自信がない・・・とも判断できます。税金等を含め確定出来ない数字もありますから、そういった細かなことについても説明してくれる業者がいいでしょうね。
自分の出す数字などに自信がないような人に任すのはちょっと間違いかなと思います。（あまりに自信過剰も怖いですけどね）