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土地売却か、賃貸マンション建設か？
- 東京の駅近くにある60坪の土地を売却するか、賃貸マンションを建設するか検討中。
- 売却の査定額は約2億円で、弟が売却希望。賃貸マンションの建築費用を自己資金とローンで賄う計画。
- 賃貸マンション建設は魅力的だが、借金や地震リスクに対して慎重に考えたいとの思い。投資のプロの意見を求めている。
- AEZ330
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不燃公社はこちらをご覧下さい。 http://www.funenkosya.or.jp/ 不燃公社は建築企画提案のみならず、オーナーの連帯債務者となって、 住宅金融支援機構から長期・固定の資金調達を可能にします 不燃公社は中堅のゼネコンなら誰でも知っている仕組みで この手の中小賃貸マンションにはうってつけの「支援システム」 です。 ただ、土地を半分買っての事業ですから全部自己所有の場合より 利回りは悪いですよね。 今、自己所有の更地にマンション建てる人はまだいるけど、土地を買って 賃貸物件建てる人は皆無。 その中間というこのケース。微妙ですよね。 利回りなど別にして、出口は考えておくべきです。 現在６０代で相続が２５年以内なら出口は相続で考えればいいですが ３０年ローン組むということは５０歳前ということですね。 ２０００万もおそらくは相続資産でしょうから、それを全部突っ込むのは もったいない気がします。 ９０００万の流動資産のほうが、昨今魅力的ですよ。 建設が２年かかるなら、２年勉強して運用学ぶ方がいいのでは？ せめて３０００万づつ３分割して考えるとか・・・。 ほかにうなるほど金融資産お持ちならば別です。
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追記です。 金利と節税が重要です。 首都圏不燃公社の借りれ金利が安いです。 それと自宅を最上階に設けて階下を貸す（自宅は賃貸か売却 ・・・売却なら譲渡益に３０００万控除、売却損出るなら ローン支払い分が浮く）とかさまざまなバリエーションを考える べきです。 ６００万の可処分所得は２割の空室率を見込むべきです。 都内の賃貸市場はいまはかなり弱いですから時期的には 厳しい時期です。 着工から竣工までの時期をしっかり読まないとダメ。 １月竣工がベスト。 ９月竣工では６ヶ月ガラ空きの可能性も。 ＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 プロはタダでは教えません。
＞売却すれば、60坪で2億円くらいではないかとの査定です。 税引き後ですか？ 普通に長期譲渡なら２０％近い税金が引かれて 仲介手数料込で手取りは１億４千万。 弟さんとわけたら ７０００万円ですね。 このキャッシュから６００万／年運用益を出すには ８．５％の利回りが必要ですね。 投資は、自分の得意不得意で考えた方がいいです。 金や原油の先物、外貨投資で稼げる自信があれば流動資産で 運用したらいいですし、ローリスクでいくなら投信でも債権でも 買ったらいいし こんなところで訊いても正しい答えは得られませんよ。 私は不動産が得意だから不動産に投資していますが、退職金が 入ったら別の運用しますけど。 もともと不動産ですから、わざわざ売って２割税金払うのは もったいなくないですか？ その土地が価値が減るかどうかという判断です。 地震より家賃の低下と空室率の心配をすべきです。 不動産の勉強が全くできていないなら売るのもいいでしょう。 人任せにしないのが大事。 金があれば情報も入ってくると思うと大間違い。たかられて終わり ですよ。
補足
不動産関係の情報ありがとうございます。 賃貸事業の場合は2000万円の自己資金が入っているので、 実際には7000万円＋2000万円=9000万円で 年600万円の運用益を出す計算になりますから、 6.7%の利回りと考えています。 2割税金はもったいない、確かにそうですが、 今から準備して、3月竣工を考えると、再来年の完成になり、 2年近く運用益が出ないのも痛いです。 ＞投資のプロの方のご意見をお聴きしたいと思います。 プロはタダでは教えません ごもっともですね。 首都圏不燃公社というのは初めて聞きましたが、 金利が安い以外にメリットがありますか？ 住宅金融公庫や国民生活公庫も金利が安く固定だと思いますが、 審査が厳しいと聞きました。 不燃公社はどうでしょうか？