建て直しによる立ち退きについて

質問

エステサロンとして使用する目的で賃貸物件を約2年前に探して開店しました。
更新時期が近づいても連絡がないため、こちらから仲介業者さんに
連絡したところ「ビルの建て直しが決まったため更新料はいらない、
敷金・礼金を全て返すから来年3月末までに出て行くように」といった
指示がありました。

建て直しの件は入店前から話が出ていたそうですが、本決まりではなかったので当時の入居者には話していない、とのことでした。

サロンとして長くいるつもりで冷暖房設備などを整えて、宣伝もかけてようやく顧客がつき始めたところなのに移店というのは厳しい限りです。その話を聞いていれば他物件を借りたのですが・・・。

引越し資金くらい出ないものか賃貸借契約書を読み直したところ
「借主は一切の金員の請求はできないものとする」と
あって、引越し・その他（造作物等）のお金はでないようです。

このまま泣き寝入りかと思っている時にこのサイトを見つけました。
法律や不動産関係に長けた方、良いアドバイスをどうかご教授ください。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

先の回答にあるように借地借家法は居住用に限定しているという風に考える人もいるようですね。弁護士さんの著作でそう書かれている本も見かけたことがあります。

でも、実際は居住用建物でなくても、独立した空間と独立した利用状況などがあれば、借地借家法が適用されることがほとんどです。
実際、私の知り合いが飲食店を立ち退かせようと裁判までしていましたが、借地借家法により保護され、追い出すことはできずに困っていました。

以下のサイトも店舗の貸し方には２つの契約形態があり、そのうち１つは借地借家法が適用になると書かれています。つまり居住用でなくても一定の条件があれば、借地借家法は適用になるというのが一般的な考え方です。
http://www.soyokaze-law.jp/q&a26-2.htm

以下は借地借家法の適用がないとされた事例ですが、よく読んでみればわかるように、居住用でないので適用がないというのではなく、「各自の売場のある場所を排他的に支配して各自独立的に営業を行っているものとは認めらず」というのが適用にならない理由となっています。
http://sumaino110.cocolog-nifty.com/taito99/2007/04/post_9787.html

つまり、独立排他的に影響している、独立した空間なら借地借家法がかからります。
借地借家法はかなり厳しい法律で、それを逃れるには、かなりいろいろな条件が必要です。

エステサロンとして契約したのなら、１部屋が完全に区切られていると思いますし、また鍵などを借り手が自由に掛けられ大家といえども勝手に出入りできないような使用状況にあったと思います。
それなら借地借家法が適用になる可能性が非常に高くなります。

そして借地借家法が適用になるなら、立ち退きについては、大家に正当な事由が必要となります。

さらに、通常老朽化を理由にしてだけでは、借借家法上必要な正当な事由としては不十分として扱われますので、多分立ち退きをさせるには営業保証を含んだ立ち退き料が必要になるケースだと思われます。

なお、借地借家法が適用になる契約では、「借主は一切の金員の請求はできないものとする」という契約自体が借地借家法の強行規定に反していますので、無効とされます。

過去に商業目的の契約について、借地借家法が適用になるかどうかについて回答したことがあります。その際に結構調べて回答していますので、こちらに書いたようなケースとご自分の契約ケース、使用状況、営業形態と比較してみてください。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3183644.html

お礼

semi-zzzさん、丁寧な回答ありがとうございます。

教えて頂いたリンクを参考にしたところ、当エステサロンは独立した空間で、営業名義も私なので借地借家法は適用になるように思います。

仲介業者の方から、早く事務所に行って退去の書類を書くように言われただけなので、なぜ建て直しが必要なのか（正当な事由？）は聞いて
いません。昭和60年築でまだまだ使えそうなのですが・・・。

大家さんはエステサロンとしての使用も許可してくれたいい方で、
お世話になった手前なるべく諍いは起こしたくないと思っています。

ですが、この２年は開店費や宣伝費で資金を費やしてしまったので
引っ越そうにも敷金・礼金だけではままならない状況で・・・。

建て直しの話を知っていて、物件紹介の時には言わなかった仲介業者の
方に引越し資金を求めるのは筋が違うでしょうか？
何か参考にできるような文献がありましたら教えて頂ければ幸いです。

回答No.3

noname#65504

＃２です。

>建て直しの話を知っていて、物件紹介の時には言わなかった仲介業者の方に引越し資金を求めるのは筋が違うでしょうか？

期間を定めた契約ですよね。基本的に仲介業者の責任は契約を結ぶまでで、更新後のことまでは責任範囲は及びません。
まもなく更新ということですが、契約期間は問題なく過ごしていますので、仲介業者の責任を問うのは難しいでしょう。
また、更新は仲介業者は関与しないのが普通です。もし更新手続きを行うのでしたら、それは管理会社として大家が雇っている会社ですので、やはり責任の大部分は大家にいくと思います。

また、公共事業のために取り壊しが予定されているもの、定期借地契約など第３者との権利関係により取り壊しが予定されているもの以外については、事前に取り壊し予定があることを説明していても、原則として大家に正当な事由が必要であります。
また上記のような場合を除いて取り壊しがあるので、立ち退きをするという契約になっていても、借地借家法によりそれは無効となります。

もし取り壊し予定があるのでしたら、通常の借家契約ではなく定期借家契約という方法をすればよかったのです。この契約方法にしておけば、基本的に更新はありませんので、契約期間が終了した時点で、明け渡してもらえるのですが。
しかしこの契約方式だと長く借りたいという人はまず借りず、入居希望者が減りますので、一般的に家賃を安くする、礼金は無しにするなどの条件を付けることがよく行われています。

基本的に取り壊しを予定していながら、更新がない定期借家契約を選ばなかった大家のミスですね（もっともそれを説明しなかった仲介業者は大家に対して責任はあると思いますが）。

なお、一般の借家契約をした場合、更新を断る場合、契約期間が切れる６ヶ月～１年の間に更新をしない連絡を大家はしなければなりません。それがなければ、借り手が更新を望む場合、法律が強制的に更新をさせることになっています。
そろそろ更新の時期が迫り借り手から連絡を取ったところこのような話が出てきたということは、おそらくその期間に更新拒絶の連絡を取ってこなかったものと思います。
そうであれば、大家が更新を断ることは法律上できないことになっています。

借地借家法が適用になるなら、質問者が出て行ってもよいと思う金額を提示してそれが受け入れられれば、出て行ってあげればよいですし、条件が話にならないなら立ち退きを拒否してよいと思います。
条件がはっきりしない段階で、うかつに立ち退きに合意しないことが大事です。

お礼

度重なるご回答ありがとうござます。

やはり請求先は大家さんへ行くのですね・・・。

契約期間が切れるのは7/31で、話を聞いたのが一週間前です。
立ち退きの書類にはまだサインしていません。

大家さんと一度よく話してみようと思います。
semi-zzzさんに回答を頂かなければ、引越し資金を消費者金融から
借金しそれでなくても不安定な経営を更に火の海へ投げ入れるところでした。
本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です。

ご質問文拝見しました。
結論から申し上げますと難しいですね。

まず、賃貸借契約書に「借主は一切の金員の請求はできないものとする」とあり、その契約書に貸主、借主双方の署名、捺印があれば従うしかありません。
ご質問者も事業をされていれば十分ご理解いただけると思いますが、民法で「契約の自由」は認められた権利です。そこに双方でサインした契約書が存在すれば、それは有効な契約書です。条件が不服なら契約しない自由も当然あるのですから。

＞建て直しの件は入店前から話が出ていたそうですが、本決まりではなかったので当時の入居者には話していない、とのことでした。

これも貸主に落ち度はありません。

なお、「借地借家法」で保護されるのはあくまで「居住用」の賃貸ですので、店舗についてはそうではありません。今回は残念ですが先方の申し出を受けるしかないでしょう。むしろ、礼金まで全て返却してもらえるならラッキーです。敷金返却は当然ですが、礼金の返却義務はないのですから。

新しい物件をお探しになるしかないと思います。
厳しいことを言いますが「泣き寝入り」という言葉は当てはまりません。

お礼

ma_h様、ご回答ありがとうございます。

確かに、礼金まで返して頂けるのは稀なケースのようです。
２年かけてようやく軌道に乗りそうな時に・・・ってことで
恨み言になってしまいました。

ラッキーだと思って次の物件を探すことにします。
ありがとうございました。