隣にマンション建設されるときの業者への念書

質問

このたび、自宅の真南にマンションが建設されることとなり、業者へ念書を提示したいのですが、念書の内容について（工事中に発生した、もしくはマンション建設後の自宅への損害保障など）どのような事柄を
記載するべきか、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

情報のあるH.P．のURLなどもご存知でしたら、あわせてお願いいたします。

回答No.5

Barenino · ベストアンサー

回答No.＃２です。２度目。

・日照権については「Nami250」さんが回答頂きました。自分は司法に疎いので心強いです。参考に。
（２度目の回答の前には「日照権」の判例はどうだっけ？とあやふやでした。）

追加としては、（日照権を含め）近隣の方と「団体で交渉する方が有利かつスムーズに」話し合いが取れるケースが多く、有利（イニシアティヴを取れる）」という事。

では建築サイドはどうか？というと
・大抵は「施工主」「元請業者（大会社）」「下請け（地元の中小業者）」が大雑把な構成。
よく「建築作業中に現場の人に苦情を言っても無駄！」というのは「下請け作業」の人だからです。
（元請・施工主等の詳細は自治体に届出した「標示」があるでしょう？）
念書の記載事項ですが
・『元請業者は専門家で、かつ、裏の裏まで知っています』
これに対抗して『後で、泣き寝入り（念書に無いと！）』のトラブル回避のためにも「大勢のグループ」の方が「甘く見られず、泣き寝入りのケース回避」となるという事。

やはり心配でしたら「建築紛争担当セクション」に相談して「３者での念書作成」が
【一番無難かつ安全との結論】

P.S.エアコンの事は何気なく書きましたが、「水平に同じ高さ（３階とあなたの家の同じ高さの部屋等）なら、距離が常識的に“数十ｍ離れてるから大丈夫”とは行かない」という事。
ＭＩＹＡＢＩさんの念書内容を大雑把に区分すると；
(1)　建築中の環境被害（所謂公害の騒音・振動等）
(2)　建築後の環境被害（建築後の日影含めた、公害カテゴリーの）
(3)　建築中以降の物的被害（他の回答者のご指摘通りの家屋損傷等）
(4)　その他の建築行為による物的＆心的被害の全て（今回の念書等での精神面での心労被害などまで）
上記を漏れ無く、「後での後悔無し」での「文書作成」が
ＭＩＹＡＢＩさんの満足いくものでしょう。

結論としては
・【念書の内容に記載無しと、後で泣き寝入りしないように地元・近所の方と「○○マンション建築反対グループ」のように可能な限り多数派として交渉する事。】

・【元請が建築費用に、「対地元住民向け」に予算を見積もってると書きました。でも１人の苦情では「ご挨拶」で済まされるケース多し！（説明に建築会社員が、個別にお茶菓子持参等。）キチンと建築中＆建築後の「想定被害項目」に漏れがないように、第３者立会いでの「話合い・念書（協定書が普通か？）作成」の事。】

・【その為にも「自治体の建築紛争セクション」が無理なら費用かかるが「弁護士」等に第三者役依頼もあるが「費用がかかる事と建築専門の弁護士等」でないと効果無し、というか無意味です。（元請には、建築専門の司法社員がウヨウヨいるから）】

・【回答No.＃３の方のように、最近よく「欠陥住宅検証」とかでＴＶ等メディアに登場する「専門家で被害者救済の信用出来るグループ」の方が、司法（弁護士等）より効率が良く、失敗の可能性が薄い！という事】

・【キリが無いが、建築予定のマンションの詳細な情報を含め“建築完成前の今のうち”に手を打つ事。（予想しだすと“１Ｆにテナント店入る予定（カラオケ騒音）”“駐車場スペースの有無とそこからの被害”“駐車場関連から児童等への安全面（通学ゾーンと重なってないか？）”などなど、幾らでも書けるが…】

○やはり、「現場を担当してる自治体の建築紛争セクションに。（ありませんか？）上記の“安全面”などは、自治体内に情報があるので、網羅してくれる」

最後に「団体」といっても「ご近所付き合い」が無ければ「町内会等の団体名簿」が自治体にあります。
こういう時の為にも「町内会名簿」は活用します（朝のラジオ体操がうるさい等のケースとかに）

また長文かつ悪文で要点がボケてますが、下っ端（自分）の職員はキチンと対応してくれます（例外あるが）
【（過去の経験から）民間会社は、役所からの電話と個人の電話では全然受取り方が違う！（だから責任持って会社に電話等せよ！と建築職に人に怒られて初めて再認識した事）本当に元受が跳んで来るように反応する！！！】

ＭＩＹＡＢＩさんの住所不明、ホンの参考までに
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/funcho/funchomain.htm
上記のフローチャートを参考に。（建築紛争の雛形として)
ＢＵＴ、実際に「紛争中央委員会」レベルまでに拗れる事態＆ここに依頼する事は「勧めません！」（し、又稀）

何故なら「裁判と同様に時間がかかりすぎるので」

上記フローチャート通りに「お住まいの建築セクション内に、建築紛争担当部署が必ずあるハズ！」
取りあえずは「相談してみて」（頼り無ければ、対応者の氏名確認とか、マル秘の裏ワザもあるが…）

まだまだ「書き足りないが（元請がマンション販売に携っているか？等）」取りあえずここまで。

では～！！！

お礼

細やかなアドバイス本当にありがとうございます。
2回とも多くの情報を詰めて頂き、多謝です。
また、これだけの時間を割いていただき、本当に申し訳ありません。（ベース路線のまとめまで考えていただくとは・・・）

皆様から頂いた内容をご近所にも知らせ、念書作成に生かさせていただきます。

本当にありがとうございます。

回答No.4

nami250

心中お察しいたします。当方も東南に田があり、びくびくしております。
念書の内容は他の方から回答があるようなので、アドバイスを１つ２つ。
法的に、日照権と言う物は、存在しません。ですから金銭的な保証も存在しません。でも建設業者は、建設中のマンションの売れ行きを心配しますから、近隣住民とのトラブルをさけるため（建設反対の垂れ幕なんて最悪です・・業者としては）交渉します。その時、絶対に個人と交渉し住民の集団とは交渉しません。（だって集団の住民パワーすごい物があります。交渉は数が多い方の意見がとおります。）
以上のことから交渉は、近隣住民と団結して行うといいですよ。建設業者に集団説明会を要求してみればどうでしょう。
また、家屋調査も要求しといてください。専門業者があなた様の、家の現状を写真として残してくれます。これが工事終了後痛んだ場所の証拠として通用します。

お礼

アドバイス有難うございます。
法的に、日照権は存在しないのですか！（ナント！）
うちの地域だけだと思っていました。住民と業者間だけの取交しなんですね。
しかし、法的に存在しないとは・・・

家屋調査は今度、家の状態を写真を撮りに来るということでしたのでクリアしていますが、マンションなので多少離れている町内のかたはあまり関心が無いよう
で・・・。
少なくとも、近所の方とは相談できるんですけどねー。

回答No.3

noname#20895

少しアドバイスさせていただきます。
工事期間中の、休日、作業時間等について、約束をしておいた方が良いと思います。午前９時から５時まで、土日は休日にするとか。業者側はなるべく余裕を持って約束をしたいでしょうが、最低限、夜間や休日は絶対に工事をさせない、というような約束は取っておいた方が良いと思います。夜間や日曜にガンガンやられたら嫌でしょう。
また、何か問題が起こったり、業者側が約束を破ったときは、すぐに工事をストップして対処させる、というようなことも約束しておいた方が良いでしょう。

お礼

アドバイス有難うございます。

確かに考えてみればおっしゃるとおりですね。
勝手に常識のある時間帯に工事してもらえると思い込んでいたら、いざという時にトラブルの元なんですねー。
必須条件のアドバイス、本当に有難うございます。

回答No.2

Barenino

回答No.＃１の方がほぼ網羅も一つだけ（頻繁に役所がやる事で）

・「日影（ニチエイ）問題」があります。

騒音・粉じんなどは「公害・環境セクション」で担当も
「日影問題」は全国どこへ行っても建築セクション。

というのも「建築」にまつわる周辺住民とのトラブルは大きく分けて「建築専門知識必須」と「それ以外の知識」に。

建築図面に「建築予定の設計図」と「太陽の軌道」等から「完成した建築物の時間の経過で描く“影”の図面」は専門家のみ。

あと「日影」もそうですが「完成後の解決は困難」（いろんな項目で）という事。

お住まいの市町村役場に、『建築紛争担当セクション』があるはずです。

説明会とかは夜７：００からとかが多いですが、公務員でも職員が行きます。

また、（完成前でも後でも）『建築に関するトラブル』なら『施工主と被害者と建築職員』の３者の話し合いが基本でしょっちゅうあります。

とくに「損害補償」とかでしたら「素人ｖｓ建築工事サイド」では「念書の内容不備」で泣き寝入りも心配。

一度市町村に電話してみては？

Ｐ．Ｓ．余談ですが「建築士」にはピンからキリまで。
同じ役所内ロビーで週一開催の「建築相談」の準備時に建築職の先輩から「全然あてにはならない！」と釘を刺された経験あり。
（建築と建築紛争は“１級建築士”だろうと別モノという意味）

＞自宅の真南にマンションが建設されることとなり
というのでつい心配になりました。
建築後の予想被害としては、「電波障害・プライバシー（回答No.＃１の方の指摘通り）、日影・エアコン等の騒音＆振動（エアコン等空調機は、振動が目立つ稀有な例。）等の公害関係」も「真南」なら真っ先に「日影問題」を心配しますが。

日影図によっては「１日中、影の描く軌跡の中」も当然有り得る。

余計な事を書いてしまいましたが、「完成後の日影は、金銭等の補償」しかない！
またまともな建築会社なら「建築中の近隣への挨拶チラシ・苦情への対処」にキチンと予算を（結構な割合で）組んでます。

長文＆悪文失礼しました。

では～！！！

お礼

アドバイスありがとうございます。

日影（ニチエイ）問題ですか・・・。
すいません、アドバイスに対し質問みたいな形になり恐縮ですが、日照権と同義と考えてよろしいでしょうか？市役所に問い合わせところ、わが市には日照権がないと言われちょっとヘコンでいます。

「建築紛争担当セクション」というのがあるということをはじめて知りました。一度問い合わさせていただきたいと思います。また、完成後の「エアコン等の騒音＆振動」・・・思いっきり盲点でした。
このような事、何もかも初めてで、本当に心強いです！

回答No.1

maisonflora

工事に伴い予想されることは、次のこと。
１．工事騒音
２．クレーン、トラック等による家屋の破損、破壊
３．粉塵
４．上の階から家の中が見える（いわゆる「目かくし」の設置）
５．電波障害
６．地盤沈下
これで問題になるのは、因果関係と基準です。
（例）どれだけの音を立てたらいけないか。地盤沈下があったとして、その原因がマンション工事にあるとどう立証するか。
その次に、念書（効力は契約書と同じ）があっても、業者がなかなか対処してくれない場合、どうするか、です。

お礼

早速のアドバイスありがとうございます。
電波障害や念書があっても、業者がなかなか対処してくれない場合、どうするか
など、思い浮かびませんでした
近所の方とも話をする予定ですが、この様な内容は出来るだけいろんな方の意見を
伺っておきたく、とても助かります。
重ねて、有り難うございます。