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建築後の欠陥調査について
初めまして、参考意見をお聞きいたしたくご質問させていただきます。 現在、築４年目の持家があるのですが、住みだした当初より 建具やサッシが曲がっていたり、階段下収納の天井木が落ちてきたりと 不具合があり、その都度、大工さんに直してもらってはいたのですが 業者の対応があまり良いとはいえず、ＮＰＯ法人の方に家の調査をしていただきました。 その調査結果で、小屋裏の筋かいが設計通りにない事や、山形プレートに使用されている釘が標準より短い、基礎のかぶり厚が3cmしかなく、 その他にも細かい不具合が何点かあり明らかに欠陥住宅です。と言われました。 その事実を元に業者に訴えてみたのですが、筋かいに関しては、確認申請を行っている図面と施工した際の図面が異なっていた事が発覚したのですが、設計者が今の方が扁平率的に良く問題は何もないです。 他の点についても、他の業者も購入している仕入先から購入している為、他の業者も同じ物を使用しているし問題はない。 かぶり厚についても施工時に踏みならした時にいくらかの差があり、 きっちり基準を満たす事は難しい。 と言う風に言われ、直せる分は言われれば直してもよいが、それ以外は対応しかねると言われました。 弁護士にも相談はしてみたのですが、業者がそのような態度であれば裁判をするしかないが、建築系の裁判はものすごく費用がかかると聞き、ローンを払っている現状では訴訟が難しいと感じました。 このような場合、泣き寝入りをするしかないのでしょうか？ これは絶対におかしい等、何かアドバイスがありましたらご意見いただけたらと思います。 宜しくお願いしますm(_ _)m
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- Dr_suzuki
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>見積もりの作成依頼をお願いしたところ、作成する際の誓約書に、見返りとして補修や立て直しの際、このＮＰＯ法人の方（１級建築士です）の業者で全て行うようにします。と言った一文があった為、強制させられるのはおかしいと感じ、即答はせず持ち帰って検討を行っているところなのです。 この様なことは、許されていないはずなので そのＮＰＯの本部に問い合わせをしてみてください。 また、この手の団体の多くは現役の方ではなく、引退した方が多いので 最近の法律、技術などに精通していない方もいます。 裁判はやめた方がよいと思います。 裁判官はあまりにも無知です、弁護士がよほどしっかりしていないと 瑕疵を理解させることは不可能です。 弁護士会の当番弁護士に依頼してひどいことになっている人を 知っています。 建築をよく知る専門の弁護士に頼まないとだめです また、弁護士はピンからキリまでおります。 私の経験から行くとよい弁護士は２割５分でした。
お礼
お礼が遅くなってしまいすみません。 ご回答ありがとうございます。 ＞そのＮＰＯの本部に問い合わせをしてみてください 実は、このＮＰＯの方がどうも一人だけのようで、 （他にも何名かいるように言っていましたが、 恐らく人数合わせだけのような感じです。 何度か足を運んでいますが、他の方に会った事がないので） この方が社長の建築事務所があり、1級建築士との事でした。 ＮＰＯの方が薦めてくれた弁護士以外で、何名か相談に伺ってみましたが、確かに同じ事をこちらから説明しただけで、結局、建築士の方と一緒に再度起こし下さい。と言った感じで建築士の紹介すらありませんでした。「建築士協会にご自分で連絡してあたってみてください。」とも言われまして、連絡をしてみたのですが、「訴訟を行える建築士はいない。」と言われました。 弁護士さんも相談の度に相談料をとられますので、いい弁護士さんを探す事も費用ばかりがかかりすぎて難しいなと感じました。 せめて初回は無料にしてほしいものです。
＃４，５です。 ＞引き渡し後４年経っていると品確法適用部分・・・ と言うのは１０年は瑕疵期間があると聞いていたのですが、重要な部分でない場合は４年で瑕疵期間が終わってしまうと言う事でしょうか？ （重要な部分かどうかは裁判官の判断？） 構造上重要な部分と雨漏りの浸入に関する部分のみ品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）という法律により１０年保証が付きます。 品確法が適用にならない部分は民法上木造なら５年です。しかし民法の規定は任意規定なので、契約で別途定めることができます。業界の標準的な約款では１年ですので、通常１年～２年程度と契約で定めています。４年でなくなるのではなく、契約で定めた期間で終わるのです。 そのため品確法にかからない部分なら瑕疵担保請求自体ができません。 最終的には、品確法に該当する部分になるかどうかは法律などの規定と資料を基に裁判官が判断することになるでしょう。 でも基礎部分は少なくとも構造上重要な部分ですので、品確法の適用により１０年間の瑕疵担保義務がありますね。逆に「建具やサッシが曲がっていたり、階段下収納の天井木が落ちてきたりと」、といったことは構造上重要な部分の瑕疵ではないので、品確法の適用外です。筋交いなどは多分品確法の適用部位に該当すると思います。 ところでかぶり厚のもっと重要なポイントは鉄筋の酸化防止のための保護です。一般にコンクリートはアルカリ性を持っていて鉄の酸化を防止します。ところが空気中では炭酸ガスと反応して中性化し、鉄の酸化保護ができなくなります。 中性化の進む速度から算出してかぶり厚は決められています。 屋外に面する部分では４ｃｍだったと思います。 かぶり厚の問題だけなら表面を保護したり、コンクリートを打ちます等の方法で対応できます（木造については専門外なのでコメントできません）。 ＞かぶり厚については、基礎のコンクリートを円形に削り取る機械を使って取り出して測っています。 ＮＰＯ法人の検査で、不思議なのは通常１次診断として非破壊検査をするのですが、すぐに破壊検査をしている点です。 かぶり厚を計るのは精度は悪いですが、破壊検査をしなくともできるのですが。もっと検査機が高額なので、費用の面で難しかったのかもしれませんが。 ＞やくざ屋でもＮＰＯ法人の登録が可能なんですか、それはびっくりです。 法律では暴力団関係者は排除するようになっていますが、審査自体は緩いのでごまかして認証を受けて、隠れ蓑に利用すること自体はできます。 また、県が認可していますが、あくまで形式的な書類審査程度ですので、その活動内容の信頼性についてまでは保証していないと公表されています。 内閣府のホームページ http://www.npo-homepage.go.jp/about/new_npo/doc_faq_2.html#Q7 つまりＮＰＯは県などが認証していますが、その信頼性までは保証しておらず、信頼性は個人で判断することになっています。 法律では個人が判断ができるように資料を提出し、県が公表することになっているだけです。 ＞調査を促され調査をしていただき費用がかかる時点でおかしいなとは思ったのですが、資料を作ったりにそれなりに手間はかかるかなと納得していました。 ＮＰＯ法人は非営利団体といわれるので活動自体がボランティアと誤解されていますが、費用を請求する自体は問題ない行為です。 ＮＰＯ法人は、株式会社の株主に当たる会員に配当等の手段により利益配分をすることが禁止されているだけで、従業員に給料を支払えますし、費用を請求して利益を上げることもできます。利益の使い道が規制されているだけです。 http://www.start-npo.jp/page088.html 問題は特定の別の企業（建築士の属する他の設計事務所）と限定している点ですね。 どうも、建築設計事務所の営業活動にそのＮＰＯ法人は利用されているように思われます。 ちなみに判例などに記載された額を参考にすると、裁判用の鑑定資料なら１０～２０万程度はかかるようです。 ＞立て直し費用の見積もりも準備していただければ訴訟をおこす事は出来ます。 弁護士さんあまり建築訴訟には詳しくなさそうです。 建て直しはほとんどのケースで認められません。 最近は建て替える以外に方法がない場合については、建て替えを認めた判例も出てきていますが、以前は建て替えはどんな状況でも認められませんでした。なぜなら、民法で完成した建物の契約解除は認めないことになっているからです。建て直しの場合は取り壊し費用もかかりますので、契約解除より費用が高額になりますので、極端に請負業者に負担をかけることになるといって建て直しは認めていなかったのです。 それほど建て直しが認められるのは困難ですので、安易にそのようなことをいうのはちょっと不安な弁護士さんですね。 他に対応方法があればまず建て替えは認められないでしょう。 ちなみに弁護士は着手金だけで１０万ぐらいするらしいです。 コンクリート部分だけを考えると、勝訴しても費用倒れの可能性が大きいと思われます。 ＞ＮＰＯ法人と別に自分の建築士事務所を持っている為、その点については満たしていると思われます。 費用は直接別の設計事務所に支払ったのではなく、ＮＰＯ法人に支払ったのですよね。 ＮＰＯ法人がその活動において建築の設計・監理や調査を行うことはＮＰＯ法人自体が設計事務所登録をしていないとだめです。そうでなければ、報酬の有無にかかわらず、不特定多数を相手に繰り返して建築の設計・監理や調査を行うことは建築士法違反です。また別な建築設計事務所は建築士法違反（名義貸し）幇助になる可能性があります。 耐震偽造事件を受けてこのあたりの名義貸しについては厳しくなりましたので。
お礼
お礼が遅くなってしまいすみません。 いろいろと詳しくご回答くださりありがとうございます。 ＨＰもまた参考にさせていただきます。 ＮＰＯ法人の方は、恐らく一人でやられている感じで（申請時の人数合わせの為？あと何名かはいるようには言っていましたが・・・）、 その方が社長を勤めている建築事務所の人達が調査の際も来られた感じです。 ですので、費用も建築事務所に払った事になっているように思います。 （両方をうまく使い分けており、ＮＰＯと建築士の境界線が曖昧な感じです。） そのＮＰＯの方から、知り合いの弁護士を紹介され、会いに行ったのですが、ＮＰＯの方が補修の方が費用がかかるので立て直し費用の方になるだろうと言っていました。 （かぶり厚を補修する場合、基礎部分なので家を持ち上げて移動させる等の作業が必要などなどを言われていました） 弁護士さんは、ＮＰＯの方と別の案件で訴訟中のように聞き、弁護士期間も２０年以上であった為、ある程度詳しいのかと思っていましたが、ＮＰＯの方の話を鵜呑みにしているだけなんですかね。
- no009
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やくざ屋もＮＰＯを隠れ蓑に活動しています。（すべてのＮＰＯがそうではありませんが、すべてを信用も出来ません。） ＞調査の際も費用を払ってはいるのですが、 無料でなく、お金を取って商売しているわけなのですね。 ＞その他にも細かい不具合が何点かあり明らかに欠陥住宅です。と言われました。 良識ある会社は、事実関係を報告しますが、「欠陥住宅です」という断定的な表現はしません。 犯罪者も警察は事実を積み上げて、司法で有罪が確定します。それまでは容疑者です。欠陥住宅の可能性の大小の報告はあるかもしてませんが、断定は無いでしょう。名誉毀損の民事上の話も出てきます。大変微妙な問題です。 ＞強制させられるのはおかしいと感じ、 おかしな話だと私も思います。ＮＰＯだからすべて信用できると考えるのは間違いです。 断定はしませんが、う～ん。 かぶり厚をそこそこの精度で計測する機械はありますが、釘の長さを測る機械は知識として持っていません。
お礼
返事が遅くなってしまいましたが、ご回答ありがとうございます。 やくざ屋でもＮＰＯ法人の登録が可能なんですか、それはびっくりです。 県の認可があるように認識していたので、ある程度の審査はあるのかと思っていましたが、そうでもないのですかね？ 今となっては「欠陥住宅です」と断定された時点でおかしいなと思うべきだったとは思っています。 かぶり厚については、基礎のコンクリートを円形に削り取る機械を使って取り出して測っています。 釘についても外壁を一部はがして山形プレートを引っこ抜いて、釘の長さを測っています。 今、考えると破壊工作？のような感じもしています。 ひょっとしたらこちらのＮＰＯ法人の方を訴えるべきですかね？ （安心する為に調査をしていただいたのですが、 欠陥だと言われた為によけいに心配になり、 調査結果を業者に伝えたのですが、業者は何故こちらへ 先に相談しなかったのかと怒らせてしまっていますし・・・。 こちらの業者にも不信感があった為、第三者機関のＮＰＯ法人に 調査をしていただいたのですが、裏目裏目になっていってますね）
＃４です。 １つ書き忘れがありました。 建築の設計を業として行うのは、建築設計事務所登録をしていなければ建築士法違反です。ＮＰＯ法人も法人なので、建築設計をするならば事務所登録をしていないとまずいでしょう。 ＮＰＯ法人がきちんと建築士事務所登録をしているかどうかにより、その団体が信頼できるかどうか判断できると思います。 なお、厳密に言うと建築に関する調査を行うことも建築士法事務所登録をしていなければなりません。もし登録無しで調査をしているのなら、建築士法違反をそのＮＰＯ法人はしていることになります。
補足
ＮＰＯ法人と別に自分の建築士事務所を持っている為、その点については満たしていると思われます。
住宅性能評価や性能保証は受けていないご様子ですね。 ＞このＮＰＯ法人の方（１級建築士です）の業者で全て行うようにします。 ＮＰＯ法人法人は非営利団体ですが、この非営利というのは、株式会社の株主に当たる会員が利益を得てはいけないという意味で、法人として収入を得ること自体は問題ありません（定款に定めた業務なら）。 収益をすべてＮＰＯ法人の設立の目的を実行するための活動に当てるのなら、正当な報酬は請求することができます。 ＮＰＯ法人自体が建設業の免許を取得して工事を行うなら法律上問題はないのですが、補足を見ると、その会員（建築士）の属する別な法人（会社）に工事をさせようとしている様子です。このような状況だと怪しいですね。 また弁護士さんの話にもあるように、確かに建築の裁判は大変です。 判決が納得できなければ、上級裁判所へ訴えることができますので、長期化しやすいです。 また、弁護士・裁判官とも建築技術の素人ですので、素人がわかるような鑑定書などが必要になります。 一方鑑定書を作成する建築士は民法などについてはあまり詳しくないので、その点を考慮した鑑定書を作る技術を持っている人は少ないです。 ちょっとＮＰＯ法人の話も大げさのような気がしますし、弁護士さんは建築の素人でその瑕疵の状態が重大なものなのか軽微なものなのか判断できていないようです。 心配なら地元の建築士会などに相談して、建築士を紹介してもらった方がよいのではないでしょうか？ 後弁護士さんが指摘していない様子ですが、引き渡し後４年経っていると品確法適用部分（雨漏り関係と構造上重要な部分）以外についてはおそらく契約で瑕疵担保請求できないようになっていますので（１年とか２年という期限がついていることが多い）、瑕疵担保請求できるかどうかの問題もあります。 また、契約で裁判ができない様になっている場合もあります（建築紛争審査会で仲裁などを受けるとしている）。
お礼
返事が遅くなってしまいました、ご回答ありがとうございます。 ＞住宅性能評価や性能保証は受けていないご様子ですね。 はい、上記の評価等は受けていませんでした。 （４年前なので中間検査もありませんでした） こちらのＮＰＯ法人の方が社長の建築事務所があり、そちらに依頼をするといった内容でした。 ＮＰＯ法人なので、私も非営利団体と考えて（県の認可もあるようですし）当初、相談を行っていたのですが、調査を促され調査をしていただき費用がかかる時点でおかしいなとは思ったのですが、資料を作ったりにそれなりに手間はかかるかなと納得していました。 おっしゃる通り、一度別の建築士さんにも相談してみようと思います。 ＞引き渡し後４年経っていると品確法適用部分・・・ と言うのは１０年は瑕疵期間があると聞いていたのですが、重要な部分でない場合は４年で瑕疵期間が終わってしまうと言う事でしょうか？ （重要な部分かどうかは裁判官の判断？） 契約については、建てた業者が裁判でも何でもして下さい。と言っているので特にないのかなと思っています。 （契約書も１枚だけしかありませんし）
- nsan007
- ベストアンサー率30% (941/3104)
ＮＰＯ法人て営利を目的としない団体だったような気がしますが、工事をさせろと条件付なんて、ＮＰＯの名前をかたるペテン師軍団ではないでしょうか？ 基礎のコンクリートの鉄筋のかぶり厚をどうして測定されたのか分かりませんが、仮にそうだとしてもそれが原因で20年や30年しても基礎がびくともする可能性は殆どゼロです。釘が標準より短いのもどうして測定したか分かりませんが、それが元で家が少しでも傾いたりする可能性も限りなく０に近いです。 小屋浦の筋交いは詳しい細かな規定はありませんから、法よりも図面にあって現場で無いなら、屋根裏に上がれば何時でも直ぐにでも追加で出来ます。 こんな原因で、建て直しや改修の訴訟をしても勝ち目は殆ど、全くと言って良いほどないと思います。 不具合な所を直すように大工さんに話し、それでらちがあかないなら、別の大工さんに有料で、どうしても生活に困る部分を補修してもらえば良いと思います。 私も建築家で弁護士さんから建築の鑑定を依頼される立場ですが、弁護士さんから、この件で鑑定を依頼されれば勝ち目は無いのでお断りします。 法的よりなにより、実生活で危険等の恐れはないのにむやみに恐れる事はありません。どうしても心配なら信用しがたい変なＮＰＯではなくもう少ししっかりした建築士にご相談してみてください。
お礼
お返事が遅くなってしまいましたが、ご回答ありがとうございます。 かぶり厚については、床下収納のすぐ下で鉄筋（？）がある個所をセンサーで調べて削り取って（くり抜いて）確認をしました。 調査の作業内容を把握していないままお願いした為、この基礎部分を一部といえくり抜く事そのものも今考えるといいのだろうかとは感じています。（当然、くり抜いたままです） 釘についても、外壁を一部はがし山形プレートを取り出して確認をしていました。こちらは元に戻してはいます。 おっしゃる通り、別の建築士さんに再度確認をしてみていただこうと思います。 ありがとうございました。
- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
[ＮＰＯ法人の方に家の調査をしていただきました。] 欠陥という診断がおりているのですから、それに沿って修繕を粛々とさせていけば良いのでは無いでしょうか。 修繕方法についてはそのNPOの方と相談しながら業者と折衝するのが一番だと思います。
補足
ご回答ありがとうございます。 実は、このＮＰＯ法人の方に調査後、弁護士の方に相談を行ったところ補修費用と立て直し費用の見積もりも準備していただければ訴訟をおこす事は出来ます。と言われたのでＮＰＯ法人の方に、補修費用と立て直し費用の見積もりの作成依頼をお願いしたところ、作成する際の誓約書に、見返りとして補修や立て直しの際、このＮＰＯ法人の方（１級建築士です）の業者で全て行うようにします。と言った一文があった為、強制させられるのはおかしいと感じ、即答はせず持ち帰って検討を行っているところなのです。 調査の際も費用を払ってはいるのですが、このままお願いしてよいものかどうかで悩んでいます。
- nsan007
- ベストアンサー率30% (941/3104)
建築士ですが、構造的に殆ど大した問題では無い物ばかりのように思います。このまま数十年しても危険も何も無いように思います。 基礎にひび割れなどが増加しているとか床や柱が傾いてきたなどであれば大至急手を打たなければなりませんが、調査をしていない家では知らずに平気で住んでいる訳ですし、心配しすぎと思います。確かに裁判などは費用も時間も掛かりますから、それまでする内容ではありません。 このような欠陥の無いように、大工さんや工務店とは別に設計図通り出来ているかを監理するのも我々建築設計事務所の建築士の仕事です。 仮に大手ハウスメーカーでしっかりしているようでも、同じ会社の建築士が監理をしますから、後に欠陥やトラブルは沢山あります。 このようなことをご存じなかったからと思いますが、工事前に費用を支払って監理を別に依頼されなかった結果ですから、いまさらどうにも出来ないと思います。 建築士が監理に入っていれば、少なくともこのような場合は間に入り調整や指示もしてくるはずですが、今から他の建築士にお願いしても、交渉事は弁護士さんの仕事ですから出来ません。 大工さんに出来るだけ交渉して出来ることを少しでもしてもらうしか無いと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 確かに問題はないのかもしれませんが、業者に対して不信感を持ってしまった状態で、調査結果が芳しくなかった為、本当に大丈夫なのか？ と言うのはありました。 建てた時は自分もほとんど業者に任せっきりで、その都度確認を行っていなかったり、もっと知識を持ってから依頼をすれば良かったと今はすごく感じています。 大丈夫なのかもしれませんが、法律で決まっている事等は安心の為にも満たすように心掛けてほしいとは思います。 そう言った事を言ったつもりではあったのですが、単なるクレーマーのように対応された為、もう少し業者に対して強く言えないものかとは考えています。 調査をしていただいた方は、訴える事が出来る内容であるように言っていたのですが、実際訴えた場合はどうなのでしょうか？ 法律で決まっている事（かぶり厚など）もありますが、やはり問題なしと言う結果になりますでしょうか？ よろしければ専門的な意見をいただけたらと思いますm(_ _)m
お礼
お礼が遅くなりすみませんでした。 ご回答ありがとうございます。 kiapoloさんは、経験されているとの事で大変参考になりました。 ご紹介をいただきましたＨＰは、私も閲覧したのですが、 地方と言う事もあり交通費だけでばかにならない金額になりそうな為、お願いするのはあきらめて参考だけさせていただきました。 いろいろな方の意見も聞き、交渉は弁護士、知識は建築士が必要と言う事がよくわかりました。 建てた業者に交渉を行っていた際、向こうから「裁判でも何でもしてください」と言われたのですが、おっしゃる通り、普通であれば公になるのは困るので交渉をしてもらえそうな感じがするのですが、裁判なんか出来ないだろうとふまれてるんですかね・・・。