裁判で負けたとしても一年間は粘れますか？

質問

知人の息子さんが自殺したマンションに親御さんが住もうとしていますが、家主は契約書に明記してある通りに出て行くように当初から告知されています。
三ヶ月ほど経過していますが、勿論家賃などの滞りもなく静かに暮らしておられます。
この度、出て行かなければ裁判沙汰にするとの訴状がきたとの事です。
裁判になり被告として粘ったとして、一年程度は息子の暮らしていた部屋に住み続けたいと望んでおられます。
客観的に鑑みて、家主としては新しい入居者を見つけるよりも手間もはぶけそのまま親御さんに住まわせてあげれば良いのではと思いますが、
果たして、一審、二審と一年間ほど居続けることは出来るのでしょうか？

回答No.4

fix2008 · ベストアンサー

>知人の息子さんが自殺したマンションに親御さんが住もうとしていますが

この方にちょっと私としては同情的なので、こっち側から考えてみたいと思います。

>出来るのでしょうか？
この観点からではなく、出来るためにはどうしたらいいかということで参考のために書かせてもらいます。

まず、賃貸マンションの家賃はこれからも必ず納めるようにしてください。これを納めなければ家主は債務不履行解除（←契約者がいないのだから出て行けというのとは全く違う理由）ができますら。相手が受け取らない態度に出た場合には、供託という方法を使ってください。そうすれば債務不履行ということはなくなります。このあたりが分からなければその親御さんが弁護士さんを雇って頼めばいいと思います。

そして相手が裁判するのであれば裁判をしたほうが良いです。そして裁判になるときには弁護士さんに、いったいどういう理由でどうしたいのかを細かくいってください。息子さんのいた部屋にいたいこと、そのために住む部屋を解約したこと、１周忌まではなんとかしたいこと、です。弁護士としては、あまりするべきではありませんが、最悪、負けそうだとしても裁判を遅延してくれるでしょう。この行為が倫理的に嫌だという弁護士もいますので、根気よくそれに納得してくれる弁護士を探しましょう。裁判期日は両方の弁護士の都合の良い日を選べるので、「都合が悪い」というのを弁護士に連発してもらうことになります。ちなみにこれが弁護士倫理としてどうなのかというと、今回の件に関して言えば、その弁護士の行為は賛否が分かれるところでしょうから（実際似た事案では分かれる結果になった）、そんなことをしても弁護士が懲戒請求を簡単に受けるわけではないと考えます。

また、一審前に仮処分が出されたら、それに対して親御さんの弁護士は異議を申し立てることになると思います。そうすると家主の仮処分が認められない場合が生じます。ここで仮処分が認められれば出ていかなければならず、裁判をする意味はあまりなくなるでしょう。ですので、仮処分の申し立て家主側から出された時には、家主の仮処分が認められないように弁護士さんに頑張ってもらうしかないです。ただ、親御さんはもう済むところが他にないので、他の理由がなければ仮処分を止めることも不可能ではないと思います（必ずできるというわけではありません）。仮処分を認めないようにするためには、そのために何カ月分かの家賃を納入することになると思います。

あとは一審でどれだけ引きのばせるかが勝負になります、一審で負けた場合には明け渡すことになりますので、この場合には控訴しても意味はありません。戻るべき部屋がなくなってしまいますから。

そして裁判内容としては、おそらく、勝つのであれば以下のようになると思います（親御さんが勝つ可能性も個人的にはないわけではないと思います）。

賃貸借契約は基本的には相続の対象になります。死んだからと言って当然解約にはなりません。しかし、だからと言って親が住んでもいいというものでもないです。そのマンションの内容にもよりますから（たとえば学生オンリーとか単身者用とか→この場合には訴訟遅延しか方法はないような気がします）。

個人的には親御さんが住んでも問題のないマンションであるなら、信頼関係不破壊ということを主張し（弁護士は必ず主張します）、それが認められれば住み続けることができるような気がします。

さらに、その内容だけからすると今まで家賃はきちんと支払われているので、家主側が出て行けというための正当事由は認められにくいのではないかと考えられます。家主がその部屋をどうしても使わなければならないような理由があるのならともかく、そうでないなら出て行けとは言いにくいものなのです。

ですので、そのあたりのところは送られたハガキが証拠になりますので、それをあなたの弁護士に提出してください。（おそらく訴訟では、家主側はその部屋に身内を入れる予定で、どうしても明け渡してくれなければ困る、という主張をします。それ以外では家主の主張が裁判所で認められにくいからです。）あとは弁護士さんの指示に従って行動することになると思います。

いくつかの関門は確かにありますが、若干の費用をかけて良いなら、その親御さんもやる意味はあるのではないかと思います。

補足

ご丁寧にありがとうございます。
【一審前の仮処分】というのは裁判所が出すものなのでしょうか？
友人は一審で敗訴したとしても二審に控訴した場合はしばし明け渡さず住み続けることができると考えていたようですが、一審の前に退去しなければいけない可能性があるとしたらどういう事なのでしょうか？

回答No.7

fix2008

No.4の補足です。レスが遅くなったのでもう見ていらっしゃらないかもしれませんが一応念のため。

>【一審前の仮処分】というのは裁判所が出すものなのでしょうか？

普通は裁判所が一審の始まる前に出します。これは、裁判を延々と待っていたのではいずれか一方に問題が生じるような場合に、申立てによって、「裁判の前だけど、一応暫定でこのような状態にしておいてね」という内容の仮の処分が出されることがあります。

>友人は一審で敗訴したとしても二審に控訴した場合はしばし明け渡さず住み続けることができると考えていたようですが、

一審で負けてしまった場合には、住み続ける権利がないので不法占拠状態になります。大家さんが警察を連れてくるなどの強硬な手段に出た場合には、現実的には出ていかなければなりません。そのときは、その方の息子さんの面影のない部屋にされる可能性が極めて高いので、一審で負けてしまったら、その親御さんの気持ちの問題なのではっきりは分かりませんが、控訴してもあまり意味がないように感じます。

>一審の前に退去しなければいけない可能性があるとしたらどういう事なのでしょうか？

先ほどの仮処分が出た場合でしょうね。これが出される理由としては、賃貸借契約の内容・物件が分からないので何とも言えませんが、一般には、その部屋を出て行ってくれないと大家さんが大変困るような状況の場合です。たとえば、大家さんがそこに住むことになっていて、大家さんが家を売ってしまったので、出て行ってくれないと大家さんの住むところがない、などの出て行ってもらうのに相当の理由がある場合です。いまあげた例は質問者さんのケースではないとは思いますが、この様な感じで具体的な事情によって、裁判官により決定されます。

回答No.6

tk-kubota

＞自殺直後に退去の告知が家主よりありました・・・親が勝手に住み着いた。

と云いますが、退去を告知するためには、その理由がなければならないです。それは合法的になされているか確認しましたか ?
建物の賃借権も相続権がありますから「勝手に住み着いた」と云えないかも知れません。
そのうえで、現在、訴訟とはなっていないようです。
それならば、まだまだ強制執行は先ののことです。
なお、強制執行の費用は、家主で立て替えして支払います。
その取り立ては、別な裁判しないと取立できません。
実務では、99%以上が家主の負担で終了しています。

回答No.5

fix2008

No4の補足です。

裁判をすれば、和解案として一年間は住んでもよい、しかしそのあとは出て行ってくれ、というものを出される可能性もあります。そのことを書き忘れたので付言します。

回答No.3

PPPOEVEN

お話がよくわからないのですがこのお話は・・・
(1)親子で住んでいて、子供だけ自殺したがそのまま住もうとしている
(2)子供が一人で住んでいたが自殺したので、親が勝手に住み着いた
どちらでしょうか？
(1)のケースですと退去を命じる根拠は無いと思いますが、(2)のケースですと
契約者以外が勝手に住み着いているんですから、そりゃ出て行けというでしょう。
まずは状況を明らかにしてください。

たしかに裁判は判決が確定してから有効ですので、仮に「出て行け」という裁判でも
判決では住み続けられます。
ただし、仮処分という制度もあり判決前に退去を命じられることもあります。

補足

ありがとうございます。
＞(2)子供が一人で住んでいたが自殺したので、親が勝手に住み着いた。
が、事実です。
自殺時は当然の様に動揺して、息子の居住していたマンションに住もうとして父親が住んでいたマンションを解約して住み着いております。
自殺直後に退去の告知が家主よりありましたが、これまで息子の名前で
前家賃を滞ることなく四回（４ケ月）払い続けております。
最悪退去することになっても一周忌までは確保したいそうです。
息子が幅広い付き合いをしていたため、未だに連日の様に友人がや関係者が線香をあげに来宅をしてくれています。
裁判官は情に左右されないと判断し、粘っておられるのです。
父親が引っ越す前の家賃は１２万円で、息子の家賃は２０万円ですが、
何かのアドバンテージになりませんか？

回答No.2

tk-kubota

訴状がきたとのことですが、請求原因は何ですか ?
親子が居住していて、子が居なくなっても契約解除はできないと思われます。
家主と子との契約で、子が居なくなったからと云って、その親が居住できるわけではないので、それならば、理由がありますから、簡単に敗訴と思われます。
そのように請求原因で大幅に変わってきます。
なお、実務では、争いのある場合は、1審だけで、ほぼ、1年かかっています。
2～3審としても、強制執行では、これまた断行まで1ヶ月から2ヶ月かかっています。
費用は、断行まで、全てを見積もれば、最低でも100万円以下とはならないでしよう。

補足

ありがとうございます。
住民票の住所は別です。
近隣に住んでいたためお互いの部屋に行き来がありました。
自殺時は動揺して、息子の居住していたマンションに住もうとして父親が住んでいたマンションは解約して住み着いております。
自殺直後に退去の告知が家主よりありましたが、これまで息子の名前で
前家賃を滞ることなく四回（４ケ月）払い続けております。
最悪退去することになってもせめて一周忌までは確保したいそうです。
息子が幅広い付き合いをしていたため、未だに連日の様に友人がや関係者が線香をあげに来宅をしてくれているからです。

＞費用は、断行まで、全てを見積もれば、最低でも100万円以下とはならないでしよう。

このことは家主が負担するということでしょうか？
敗訴の場合に必要な費用はいくらぐらい必要になるのでしょうか？

回答No.1

natumikang

契約にどういう特則が入っているかわかりませんが、なければ相続人である親御さんが相続します。まあ、なにか特則があるのでしょう。
そして、「出て行かなければ裁判沙汰にするとの訴状がきた」というのがポイントです。まず「訴状」ではまだありません。なにか郵便物がとどいたのでしょう。（ハガキでも、書留でも、内容証明郵便でも、全く法的には同レベルです）。「家主」はまだ弁護士に相談していないのではないでしょうか？弁護士に家主が相談すると弁護士は親御さんに住まわせるべきだと言うはずです。まず、立ち退き交渉はものすごく時間がかかります。この場合、家賃滞納していない親を、わざわざ立ち退きさせようという判決が実際でるかどうかもわかりません。そして立ち退きの判決が出たとしても、がんと居座ったら、強制的に立ち退きをさせるにはこれまた時間と費用が別途必要になります。そして、立ち退きさせたとしても、不動産は新入居者に自殺物件だと告知を黙っておくことは違法です。そういうことで、ちゃんとした親御さんであれば、弁護士は家主をさとすと思われます。

補足

ありがとうございます。
内容証明郵便物は弁護士より父親の住民票の住所に届きましたが、
息子の新居に住んでいたため郵便物は弁護士事務所に戻り、
普通郵便物としてその後に届いた書面を拝読したのです。
質問相談の目的は、何としても一周忌までは最低でも粘り、
それまでの経緯を時系列的に知りたがっておられます。

＞新入居者に自殺物件だと告知を黙っておくことは違法です。

このことにつきましては、違法であっても現実的には新入居希望者のみに伝える程度が多くの不動産業者の実態で、
向こう何年間とか、入れ替わる度にということはないらしいです。
合法的に家主の知り合いを便宜上入れたことにして、次回からは
自殺物件の告知は何処もしていないらしいです。