ビルを高層化する境界線は？

質問

田舎など行くと、土地が安いからと
大型ショッピングセンターなどでかでかと敷地面積を
とっています。
例えば4区画分の土地で2階建の建築物を
作るぐらいなら1区画分で8階建てを作ってしまった方が
効率がいい（得をする）といった境界線はあるのでしょうか？
土地代のみに依存するのでしょうか

回答No.1

jirounonus · ベストアンサー

このご質問は非常に奥が深そうです。
順を追って書きたいとは思いますが、変だったらご指摘ください。

海外では全く違う考えをしている国もありますが、日本の都市計画の考えとして用途地域というのが有ります。住宅をメインとした地域、マンションのようなものをメインとした地域、商業施設、工業施設・・・。と面で、地域ごとにおおよその土地利用の考えを持たせています。
この、用途地域は原則として行政が案を決め、都市計画審議会という学識者の了承を持って決定されます。通称、色塗りとか言われます。すると、マンションが立地し、これの集客を期待し店舗が進出する。すると、便利になるので、地価が上昇する。
逆もあります。鉄道や道路網整備に伴い政策的に、店舗を誘導したいがために、色塗りを行い、意図的に地価をコントロールする。
こういった感じで、地価の上下動が起きますよね。

次に、用途地域と関連して、容積率という概念が有ります。日本では、昭和４６年（確か）導入された考えです。土地当り、どの程度の床を作れるかどうかと言う概念です。都市部においては、上下水道・道路整備状況などから決まり（インフラの容量による）、これに加え郊外では住環境なども考慮し決定されます。これに加えて、日影の問題、通風の問題、景観上の問題等から、建ぺい率とか高さ制限が定められています。

ここでご質問のことに話を戻させていただきます。
「例えば4区画分の土地で2階建の建築物を、作るぐらいなら1区画分で8階建てを作ってしまった方が、効率がいい」と言うのは、おっしゃるとおりでしょう。しかし、こうなると、１区画分の上下水道・車の台数が、想定したものよりも過剰になる可能性が生じてきます。
やや、専門的に言えば、容積率２００％（２階建て相当）と８００％（８階建て相当）では、インフラに４倍の余裕が要求されます。仮に、４区画全てに８階建ての建物が建ったとすると、水道はいつも出が悪く、道はいつも大渋滞になってしまいます。

つまり、建物の規模は土地代のみに依存するのでなく、そのインフラ状況も大きく関係するのです。
地価が低いから容積率が低いのか、容積率が低いから地価が低いのが。この議論は、切りが有りません。

となると
＞効率がいい（得をする）といった境界線はあるのでしょうか？
の答えは、ホントに難しいのです。
境界線は無いのでしょう、と私は思います。なぜなら、（地価／建物の床面積）が小さくなれば、単に建物の単価を考えれば確かに効率は上がります。しかし、一方で、都市単位で考えれば、その周囲への影響（交通渋滞、インフラ整備）上は効率は下がるかもしれません。要するに、適度なバランスが大事と思います。

余談ですが、どっかの雑誌だか新聞かに、東京２３区内の容積率を３０００（だったかな？？）％にすると（簡単言えば２３区内全て３０階建てのマンションにする）、日本国民全てがそこに住めると言うのを読んだことがあります。
でも、そんなことしたら、地方は破綻しますよね。

お礼

素朴な疑問に対する詳しい回答ありがとうございます。

高層のワンフロア分の建造費より
ワンフロア分の土地が安ければ単純に横に
広げると思ったのですが、確かにインフラは
高層にすることで要求度合いは高まりますね。

回答No.2

nobugs

基本的には、地域の実態にあわせて用途地域や高度制限・高度利用等を設定しています。
都心部では、高度利用により、土地の有効利用を促し、周辺地域では高度を制限する事で、住環境を保護しています。

実際に建設する場合には、コストで決まりますね。

例えば、
１、容積率１００％の地域でも敷地が広ければ、建蔽率10％として10階建てが建てられます。
２、容積率が500％でも高度利用地域に指定されていなければ、平屋建てを建てる事は可能です。

１、の場合は、床面積あたりのコストでは建築費が掛かり、２、の場合では、土地代が係ります。
この「コストバランス」がプランの上で一番重要です。