建築確認申請書の敷地面積は実測か？

質問

建築確認申請書の敷地面積は実測か？

金融機関で不動産担保融資業務を行っています。
田舎などの土地には登記簿謄本の面積と実測が異なるケースがあります。
このような土地に新築する際、建築確認申請書の敷地面積は土地の登記簿謄本の面積ではなく、地積測量図などより実測面積に近い書類が根拠となっていると考えてよろしいのでしょうか？
以上、よろしくお願いします。

回答No.8

kei1966 · ベストアンサー

確認申請の時には、求積図を求められます。これは一般的に三斜をきったものが利用されます。
座標点で出した時、審査機関から三斜にしてと言われた事があります。

あくまで実測なのですが実測と測量図が近似していれば同じ数値で記入するのが普通だと思います。
建築士の利用する測量器具よりずっと測量屋さんのほうがいい機械ですからね。
建築士が行う一番簡単なテープ測量では気温によっても長さが変わるのは知られていますし、傾斜地では誤差も多いです。でも、実測なのでそれで申請できます。

地域によって公図を提出するということはありますがあくまで土地の状況の確認で面積確認のために測量図や公図、謄本を提出することはありません。
蛇足ですが）開発の場合はもちろんそちらの申請で測量図や公図、謄本を求められます。
その場合確認申請の建築敷地と面積が合わないと通りませんので、この場合は測量図と全く同じ求積図で提出させていただくことになります。

お礼

度々のご回答ありがとうございます。
詳しいご解説に感謝いたします。

回答No.7

sirousagi1

No.２です。
返答をいただきまして、
金融関係にはたいして関係のないこと思いますが、敷地求積図は容積率や建ぺい率等の「明示すべき事項」として添付書類に該当しています。

但し、この７月１日に施行された建基法の改正で、「ＣＡＤで作られた求積図には求積表はいらない」としたなんとも不思議な論理になりました。（法改正説明会）
（脇の知識になりますか？）

お礼

度々のご回答ありがとうございます。
色々と勉強になりました。

回答No.6

river1

北国の設計屋さんです。

建築確認申請における敷地面積と土地登記簿謄本の面積の違いについて
どちらも実測ですが面積の計算法が微妙に違い斜面や傾斜で面積が異なってきます。

土地登記簿謄本の場合、原則、法面面積計算です。
分かりやすく言うと、土地の斜面なりの距離で計算します。

建築確認申請の場合、原則、水平投影面積計算です。
土地が斜面の場合、高低のレベルを考慮しての水平距離を求めて計算します。

地積測量図は、法面面積計算で計算されていますので参考にしかなりません。
面積が違っていて当たり前と思って下さい。

ご参考まで

お礼

ご回答ありがとうございます。
おかげ様でよく理解できました。

回答No.5

inon

勿論、実測値です。
法的な規制の基本になる土地形状が実際と違っていれば建築確認の審査ができませんね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.4

kei1966

建築確認申請で求められるのは「実測」です。
測量図をもとにされる方もいますが、新しい（改正は平成8年以後でしたっけ）測量ずならまだしも古い物は違うものもかなりあって20年以上やって今までなんども問題になってきましたよ。
不整形の敷地で測量図に狂いがあって玄関が基礎を作るときに入らなかったという話をこの前の建て替えの方から伺いました。今回は実測してから設計しましたけどね。

なので、公図はあまり信用せず、測量図はやや信用、登記面積も参考程度で実測する。それが基本です。
どうせ建築確認申請では道路の高さ隣地の高さも必要なのではからないでやる方はよほど目測にたけている方ということになりますね。

この法改正というのは今までは分筆したときは分筆した分だけ測量すればよかったのですが改正以後は残地も測量することになったのです。なので古い測量の残った土地の面積は実は当てにならず（公図伸びや公図ちぢみなど呼んでいました）実測とは全然違うことがあるのです。売買では測量代や近隣との境界確定が面倒で登記簿面積でやりとりするようですが（ま、これは認められていることですがね）購入後に登記簿と違う思った家が建たないなどと問題なる事例もあります。

また、敷地分割という方法では1筆を分筆することなく建築敷地とすることができます。その場合担保は1筆全部にかかってしまうのでたいていの方は分筆もしますとなるのですが、ひと筆全部に担保をかけてもいいから分筆しないという方もいます。これだと登記簿とは同じ面積になりません。

担保になさる際は新しい測量であることを確認したほうがよいでしょうし、確認申請と違う面積である理由、担保面積と建築面積が違ってもよいのかなど確認される必要があるといえるでしょう。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
一般的に建築確認申請の際は敷地面積の根拠として、どのような書類を提出するのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.3

0621p

自治体によって多少扱いが違うかもしれませんが、建築確認だけなら実測には特にこだわらず、開発許可申請が必要な場合は実測が求められる、という感じだと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.2

sirousagi1

だいたい、登記面積よりも実測面積の方が歩延びします。

市街化調整区域や市街化でも土地の面積が大きい場合では、開発申請や相談票の提出がありますが、その申請書類にも公簿と実測（測量図）との記入欄がありますが、現状である実測で事を進めます。

開発でも確認申請でも三斜求積図や求積表をつけるから　申請地としての面積の根拠は測量図となります。
この敷地面積で計画を進めないとおかしいでしょ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
建築確認申請の際、敷地面積については三斜求積図や求積表を添付するのですか？

回答No.1

OldHelper

建築確認申請と土地登記は全く関係ありません。
建築確認申請は、「この土地」に「この建物」を建てるので
法にかなっていることを確認してもらうために申請する手続きです。

「この土地」の登記を確認することはありません。
他人の土地でも、登記が2筆以上でも関係ありません。
必要な情報は、所在地と敷地面積と前面道路です。

建物が完成した後に登記する際、土地の登記が必要になります。
こちらは法務局の所管です。

役所の所管が全く違いますので混同しないように。