土地の境界トラブル
伯母が土地のトラブルに巻き込まれています。アドバイスよろしくお願いします。
20年ほど昔、亡き祖母が生前自分の土地（以下100番地：地目畑）を分筆し、100-1番地,2番地,3番地と3筆に分けました。100-1番地はそのまま祖母名義の土地として、2、3番地は他人（以下A氏）に売りました。売った面積は2、3番地合わせて1100平方メートルです（当時の土地の売買契約書を見て確認しました）。売買契約成立後、Ａ氏が現地を改めて見て、登記簿上の1100平方メートルより少ないと思って、自分で測量したところ２筆合わせて900平方メートルしかなかったそうです。分筆したとき、1番地2番地はきちんと測量したので正確な面積でしたが、3番地は残地計算ということで単純に100番地の登記簿上の面積から1、2番地の面積を引いた数値だけで、ここが200平方メートルほど実際は少なかったらしいです。元の100番地の面積自体が正確でなく、明治時代の公図と登記簿がそのまま使われて測量図もなく、面積もどのように出したのか不明です。A氏は祖母と仲介に入った不動産屋に少なくなった200平方メートルの返金を求めましたが、すでに売買契約が成立していることと、土地を購入したとき3番地をキチンと測量しなかったA氏の責任ということで、そのときはA氏は引き下がったそうです。また、その土地は市街化調整区域内で、都市計画法とか建築基準法に「1000平方メートル以上の土地に居宅は原則建築禁止」とあるらしく、このままでは確認申請が許可されないのでＡ氏は改めて伯母も含む隣地の方々と立ち会って自費で測量しました。
それから１９年後、つまり去年ですがそこの土地一体が国土調査の調査区域になりまして、地権者たちが境界立会いすることになりました。祖母はすでに他界しており、相続人の伯母が立ち会いました。A氏との境界は、Ａ氏が自費で測量したときの境界杭がありましたので、境界確認書に署名と印鑑を押しました。A氏も同じように署名押印しました。A氏の土地はすでにコンクリートの塀で囲われていました。
半年後、測量の結果が出ました。Ａ氏の土地はほとんど面積の変更はありませんでしたが、Ａ氏の土地のまた別の隣地（101番地：伯母名義、畑）が登記簿の面積より200平方メートル大きかったことが判明しました。これを知ったＡ氏は、以前購入して実際少なかった200平方メートルとほぼ同じ数値だったため、伯母の土地の増えていた分は本来自分が購入した土地ではないかと主張しだしました。A氏は自分の土地はブロック塀で囲ってあります。その外側の隣接する、どこの場所にあるかも分からない200平方メートルを自分の土地だと言い、土地を買ったときから自分は被害者だと言って、立会いで双方署名印鑑を押したからそのとき境界は決まったという伯母の言い分を聞いてくれません。A氏の言ってることに矛盾を感じていますが、いくつか以下の点が分からないのでアドバイスお願いします。
・途中で、自分で測量して面積も出して隣地との境界を決めたのに国土調査でそれを覆していいのか？
・最初の売買契約書は、今回の国土調査で境界、面積を決めるときA氏の言い分を裏付ける有効な資料になるのでしょうか？
・登記簿上1100平方メートルあった土地では、居宅が立たないので測量しなおして900平方メートルで登記して家を建て、また今回の国土調査で面積を元に戻すようなやり方は不当ではないのか？
お礼
早速の回答ありがとうございました。近くの土地家屋調査士さんを探して相談してみます。