通路（私道？）の道路申請について

質問

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‥‥‥‥‥市道2m‥‥‥‥‥‥‥‥‥┃
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‥‥‥通路2m（私道？）‥‥‥‥‥‥┃
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‥‥‥│‥Ａさん宅│‥‥‥‥┃‥‥┃
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‥‥‥‥‥市道6m‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
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上の図のように北側を2mの道路に面している土地に住んでいます。
（わかりにくい図ですみません・・・）
過日、建築事務所の方が訪ねてきて、自宅南側の通路で相談があると言われました。

１．通路は、通路の北側と南側の土地所有者が自分の家の前の部分を供出している。（自分の土地の前の部分だけ1mの土地を通路として他の人に使わせている）
２．しかしながら、通路は建築基準法で言う「道路」という認定は受けていない。
３．今度、Aさん宅を改築する予定があるが、建築基準法で言う「道路」に面していないため、
　　改築等の手続きが煩雑になる。
４．それで、建築基準法でいう「道路」に申請したいので、同意してもらいたい。

と、ざっと以上のような内容でした。
そこで、ご専門もしくは、見識をお持ちの方に質問なのですが、
Ｑ１．通路を道路申請することによる、私のメリット・デメリットを教えてください。
Ｑ２．道路申請した場合のメンテナンスは自治体等に負担をお願いできるのでしょうか？
Ｑ３．一度、道路申請した通路を、もとの通路に戻すことができるのでしょうか？

私はここに20年住んでいますが、今まで一度もそういった話は出なかったですし、Aさん本人ではなく代理人が来た上に、当事者のAさんに自宅前で会ってもそういう依頼の話は一切出ません。
ちょっとばかりＡさんに対して不信感がありますし、例えば、道路と認定されることで、その部分の土地面積が建ぺい率や容積率として計算対象となる底地から外されるのではないか？と言った心配もあります（はっきり言って何か都合が悪いことを隠されているのではないか？という心配があります）。

また、ちょっと考えれば、私の自宅は北側で道路に面しているので、私に何らメリットはないような気がするのですが・・・

ご教授、よろしくお願いしますm(_ _)m

回答No.3

monchan-man2 · ベストアンサー

建築基準法上、道幅は最低4mないと家は建てられないはずなのですが・・・　なので質問とは直接関係ありませんが、北側の市道(2m)は2項道路で、セットバックが必要のはずです。すなわち、北側道路は、質問者様の家を建て替える時に敷地後退が必要であり、その分だけ道幅が拡がっていると思いますが・・・

同様に、南側の通路も道路認定を受けるのであれば、４mの道幅を確保するためセットバックが必要になると思います。通路南側の敷地所有者(Aさんなど）が、拡幅部分を全面的に負担するのであれば質問者様の敷地にはセットバック義務は生じませんが、通路を挟んで中心線から2mづつ道路用地負担するのであれば、質問者様にもセットバック義務が生じます。道路中心をどこに計画しているか、まず、それを確認する必要があります。

で質問の答えですが、
１．メリット：2面道路となり、容積率が緩和されるなど土地の資産価値が少し上がる可能性がある。
　　デメリット：敷地後退が必要になる可能性がある。道路斜線により、建物の高さ等を制限される可能性がある。
２．市道に移管できれば市がメンテしてくれますが、私道のままなら通常はダメです。
３．その道路を利用する関係者が、全員一致して申請すれば可能です。（現実的には、ほぼ不可能です）

お礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、セットバックですね。
確かに、北側の建物の外壁は道路ギリギリではなく、道路から1mくらい？離れて建てられています。元の家の壁もその辺りだったので、意識していませんでしたが・・・今考えれば、セットバック分だったのかもしれません。

南側の壁は南側の通路ギリギリですので、セットバックされていません。もともと商業地ですので、敷地ギリギリに建っていますので。（建ぺい率80%　容積率400%）

2、3については何となくわかりました。

どうもありがとうございました。

回答No.6

fujillin

道路に関しては他の方が回答されていますので、その他の点について補足を・・

建築基準法では敷地が接している道路の幅に応じて、容積率（建物の建てられる床面積の割合）が制限されています。都市計画で300％の指定のところでも、道路幅が狭いと300％は建てられません。
商業地域の場合はその割合の限度を行政庁が決めているのですが、道路幅の4/10～8/10の間になります。

市道が本当に2ｍで道路として成立していると仮定し、上記割合を6/10とすると2×6/10＝120％までしか建てられません。通常はNo4、No5の方の回答のように道路は4ｍなので、この倍の計算になりますが、建替えの時に敷地後退をなさっていないとのことなので、道路は2ｍのようですし、今ひとつ状況がわかりませんが。

北側の通路を道路とした場合、拡幅がされたとすると、その部分は敷地面積としては算入できなくなります。これについては2項道路の後退の場合も同様です。
さて、現状は北側は通路扱いなので、基準法上では質問者さんの敷地から見ると、通路部分は隣地扱いになります。商業地域の場合隣地に接する部分は高さ31ｍまで建物を建てることが出来ますが、通路が道路になった場合は、道路幅×1.5までの高さまでに制限されます。（斜線制限と言います）
道路幅が2ｍだと3ｍの高さ、幅4ｍだと6ｍの高さまでということになり、この制限の差が一番大きいと考えられます。（実際の基準法はもう少し複雑なのですが、簡略化して説明しています。）

とはいっても、現状の質問者さんの敷地は一般的に見て（4ｍ以上の）道路に接道していませんので、本来はAさん宅と同じように建設できない敷地に当ている可能性があります。（実際に建てられたとのことではありますが・・・）　もしも、北側の通路が道路になれば、同時にこの問題も解決することになります。

なお、位置指定道路であれば、将来、廃道申請をして取り下げることは可能ではありますが、利害者全員の同意が必要となりますので、上図をみる限りでは、区画がこのままですとまず不可能に近いと思われます。（全員が同意するとは思えない。開発などで周辺を1敷地としてまとめるなどすれば可能です。）

お礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、北側の家の壁は道路からオフセットされていて、それがセットバックなのではないか問いことは他の回答者様からも伺いました。
ここは商業地区で建ぺい率80%、容積率400%なのですが、新しく家を建て替えるときに、容積率240%までしかたてられないことと3階部分に斜線制限がつくということを説明されました。
その範囲内でも特に支障がなかったので、あまり重要視していませんでしたが、今考えるとそういう訳だったのですね。よく理解できました。

また、一度同意すれば撤回も難しいようなので、よく状況を見極めた上で解答したいと思います。

どうもありがとうございました。

回答No.5

0621p

まず、この状況では公道にするのは無理なはずです。公道にするには４ｍ以上の幅員があり通り抜けできるとか車返しがあるとかの要件や、他にも色んな要件が必要です。
「道路に申請する」とのことですが、公道にできない道を建築基準法上の道路にするということで考えられるのは「位置指定道路」です。しかしこれは現実に幅員４ｍ以上の道路を、建築基準法上の道路から建築しようとする敷地まで確保しなければなりませんので、おそらく違うでしょう。そうなると考えられるのは「４３条但し書き許可」という方法だと思います。これは、建築しようとしている敷地から建築基準法上の道路に面するところまで、その道の所有者全員が将来建て替えする時には幅員４ｍになるようにセットバックする、という承諾が必要になります。おそらくこれの事を言われてるのだと思います。厳密に言えば「道路に申請する」というのとは少し意味が違いますが、説明するとややこしいので簡単に「道路にする」と言ってるのではないかと思います。
これにするとなるとあなたの土地の南側でセットバックをする必要があります（将来建て替えの時ですが）。あなたの土地の北側の道路が建築基準法上の道路であるならば、また南側でもセットバックが必要になりますからメリットはなくデメリットになりますね。
数年前に建て替えされたとのことですから北側の道路は建築基準法上の道路なのだと思いますが、この際確認しておけばどうですか？市役所の建築指導課というような部署で聞くか、建て替えされた時の設計士さんなどに聞いてみてはどうでしょうか。
公道にならない限りはあくまでも私道ですので、自治体がメンテナンスするということはありません。
位置指定道路にするにしても、４３条但し書き許可でするにしても、いずれにしても印鑑証明付きの実印での承諾が必要になりますから、覆せるものではありません。
この話はあなたの承諾だけでなく、Ａさんの敷地から建築基準法上の道路に面するところまですべての道路の所有者の承諾が必要になります。断るかどうかは他の地権者の動向も見てからでもいいのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。

そうですね。他の回答者様もおっしゃっていますが、最低でも4mないと公道と認定されないようですね。と言うことになれば、0621pさんがアドバイスしてくださったように「43条但し書き許可」という方法が可能性としては高いですね。

仕組みがよくわかりました。また、おっしゃるように場合によってはデメリットになる可能性もあることも理解できました。もう少し勉強と確認をしてから解答したいと思います。

ありがとうございました。

回答No.4

kuwagata2

幅が4ｍ以上ある道路に2ｍ以上接している敷地でなければ、建築基準法上建物を建築することができません。
しかし、昔は細い道も多かったため、幅が4ｍ未満の道にしか接してない敷地に家を建ててる人が実際にはたくさんいます。質問者さんの家もそうです。こうした方への救済措置として、道の中心から2ｍ下がったところに家を建てるならば、幅4ｍの道路に接している敷地とみなして建築を認めています。（両側が下がれば4ｍになるからです）
この、4ｍ未満だけれども道路とみなしてもらえた道が、質問者さんの北側の市道です。
このように、行政から指定を受けて道路として認められた4ｍ未満の道を、一般に「二項道路」と呼んでます。
中心から2ｍ下がることを、セットバックと言います。

質問者さんの南側の通路は、二項道路ではないみたいです。
なのでＡさんは、たとえセットバックしても、家を建てることができません。
二項道路は、個人が申請して行政が認定するようなものではありません。
質問者さんの同意やＡさんの希望に関係なく、なる時はなるし、ならない時はなりません。

Ａさんから建替えの依頼を受けた建築事務所は、現状では適法に建築することができませんから、いくつかの方法を模索している最中と考えられます。
建築事務所が「同意」を求めているのなら、南側の通路を、ちゃんとした道路（道路位置指定による道路）に作り変えようとしてるのかもしれません。
あるいは、二項道路としてもらえるように、行政に働きかけるのかもしれません。
Ａさん１人の問題ではありませんし、Ａさんがこの話を持ち出さなければ、いずれは他の方が持ち出さなければならない問題かと思われます。
つまり関係する方々が、協力することが必要な地域なんです。
しかし同時に、方法を模索中の段階であっちこっちに話をするのもどうかと思います。

質問を読んだ限りでは、建築事務所やＡさんに不審を抱く材料は見当たりません。
当たり前の話ですが、わからないところや不審な点は直接聞けばいいと思います。

Ｑ1について：建築事務所がどのような方法で道路とすることに同意を求めているのかわかりませんので、今の時点ではわかりませんが、私自身がかかわった事例で、同意しない方が“得”をした例はないと思ってます。　不誠実な会社がのさばってるのも現実ですから、建築事務所の評判なども踏まえ、目先の損得勘定にとらわれず長い目で判断されたらよいと思います。

Ｑ2の回答：私道のメンテナンスは所有者（或いは使用者）です。二項道路ならば個人所有でも市が管理してくれるかもしれません。位置指定道路による道路は、私道なら所有者、市に寄付できれば市が管理します。

Ｑ3の回答：ムリです。

1さんへのお礼で、「道路申請だけやって防災上変わらない」と書かれていますね。誰の話でしょうか？回答する上で非常に引っかかり、理解に苦しみましたし未解決です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

二項道路とセットバックの仕組みがよくわかりました。
おそらく、回答者様のご説明のように、私の家の北側の道路は二項道路であり、北側の道路から幾分（1mくらい）離して家が建っているので、セットバックされているのだと思います。

もともと私が家と土地を譲り受けるときに、「南側は単なる私道で家の前の部分に限って、通路幅の半分を供出している」と説明を受けていましたし、実際、土地家屋調査士にお願いして隣地との境界確認をしてもらったときも、やはりそういう結果でした。ということは、建築基準法で言うところの「道路」という扱いではないのは確かでしょうね。
ところで、その南側の通路しか接している道がないにも関わらず、Aさん宅は今日から新築工事に入りました。いったいどういう訳なのでしょうか？　何かしら裏技でも？（笑）

アドバイスのようにいろいろな角度から検討して、解答したいと思います。

ありがとうございました。

－追記－
「道路申請だけやって防災上変わらない」と記述しましたのは、その設計事務所の方が言うには、現状と何も変わらないので同意してくださいということだったので、現状と何も変わらなければ防災上も何も変わらないと、そのままま考えただけです。

回答No.2

hroronD

素人考えで申し訳ありませんが、2mの幅員の道路は市で新規に道路として認めてもらえるのですか？私の所では4mでないと駄目と言われました(昔からの道路は別)。あと、市道にした場合、メンテナンスは市になると同時に、市に私道部分の土地を寄付する形になるのではありませんか？当然そうなればＱ３は不可能ですよね。メリットは市のメンテナンスになる事と税金が安くなる事(寄付してしまえば)ぐらいではないでしょうか。自分の土地を寄付してもメリットと言えない様な気がします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
昔からあった土地と道路（もともと私の祖父の持ち物だった）です。
市役所に直接確認したわけではありませんが、隣の方が市道認定されているとおっしゃっていたので、そのまま記述しました。
一度確認する必要がありそうですね。

ありがとうございました。

回答No.1

oo14

図面だけ見ますと、４ｍの接道義務が果たされていないように見受けられます。あなた自体新しい家を建てることはできませんね。
Ａさんは道路にできるといっておられる。
それが事実なら、あなたは、Ａさんに感謝するときが来る可能性が高いです。北の市道といっても、道路ではないですからね。これが道路になる見通し次第ではありますが。
位置指定道路だったとしても、変更は至難でしょうね。
１ｍ供出ってのは一般常識からして、理解できません。普通は２ｍです。なんかのローカルルールでしょう。
ただ、これからもそこに住まれる予定であれば、たとえ誰かに売却する予定だとしても、話し合いには応ずるのが、近所付き合いだとは思いますが。まず防災上あなたも不利益です。現状では、救急車だって入ってきてはくれないのでは。

お礼

ご回答ありがとうございます。

4mの接道義務ですか。そういうルールがあるんですね。
しかしながら、私の家は数年前に鉄筋コンクリート製の家に建て替えましたが・・・？。もともと古い町並みが残っている地域で、道も含めて路地裏といった感じの場所なのです。一応、用途は商業地域になっています。

話に応じないつもりはありませんが、現状のまま（貴殿のおっしゃるとおり、救急車も入ってこれないような現状ですが）で、道路申請だけやりたいというお話なのです。ですから、防災上は何ら変わることはないのです。
それでもやりたいと言うことを、わざわざ他人に言わせるようなやり方に何か裏があるのかなあと思った次第です。