やはり責任は管理組合にあるのでしょうか？

質問

以前、No.341653 質問：詐欺罪って適用されますか？で質問したものです。
うちのマンションは、今年の4月に建った新築マンションなんですが、今年度
予算は、下記のようになっています。
a.管理費収入(定額)
b.共用施設利用料(利用状況により変動)
c.駐車場利用料金(ほぼ定額：解約等により変動あり)

計算上では、上記すべてをほぼ満たさないと赤字となってしまいます。ところが、
bは、利用が少なければ収入減となります。(特に共用施設)
予算上はb.の利用による収入見込みがかなりの額になっているため、毎月この金額
を収入とするためには、マンションの全員がほぼ毎日利用しないと元がとれない
計算です。現状では毎月100万円の赤字が発生しています。
(以前問題にした、シャトルバスの利用代金もこれに含まれています)
最初から管理費を安く抑えるための手段だと管理会社は言ってます。
今まで住民集会などで料金値上げを提案しましたが、住民からは「責任を取ら
せろ。裁判を起こしても！」という意見。販売会社に問い合わせても、「うちに
責任はない」と言うだけで進展しません。
で、質問です。
(1) 販売会社や管理会社に交渉すべく、メールや電話をしていますが、業務妨害
で訴えられることはありますか？
(2) こういった予算計画ゆえに初年度途中から赤字決算になるというのは、販売
会社や管理会社には本当になにも責任はないのでしょうか？
(3) 万が一裁判を起こした場合、どのような名目で裁判をするのか？また勝ち目
はありますか？
(4) 判例として弁護士費用や裁判費用また期間はどのくらいかかるものですか？
(5) (2)でもし負けたとき、いろいろな理由をつけて損害賠償や名誉毀損などで
逆に訴えられることはありますか？

長くなりましたが、よろしくお願いします。

回答No.7

Bokkemon · ベストアンサー

最初に販売したときの「既存路線設定」の問題ではなく、収支計画の問題でしょう。これを路線の問題にすりかえるのは論点の摩り替えであり、責任逃れ以外の何ものでもありません。

杜撰な運行計画を改善し、全体利益になるために見直すのですし、販売時に路線を変更することが決まっていたわけではありませんから、詐欺でも何でもありません。反対派の強弁でしょう。

総会決議に従えばいいのであって、少数個人の利益のために多数が負担を甘受しなければならないようでは、負担と利益のバランスを失することになります。

お礼

>総会決議に従えばいいのであって、少数個人の利益のために多数が負担を
>甘受しなければならないようでは、負担と利益のバランスを失することに
>なります。
確かにそうですよね。この少数人のためにみな負担となると他の人が黙って
いないですよね。
今までのご意見を参考に、いろいろ改善しすみよいマンションにしたいと
思っております。

長い間ありがとうございました。感謝しております。

回答No.6

Bokkemon

管理組合の民主的かつ適法な決議の結果は全ての管理組合員を拘束し、個人的な異議があっても決議に従わなければならないものです。その決議の効力に服従させることが過酷に過ぎる場合には、区分所有権の買取請求権が認められ、従わないことが他の管理組合員にとって過酷である場合には売渡請求権が認められます。

バス路線問題の解決が全体の利益のために必要なのであれば、特定の者の利益のために多数の居住者に負担を強いることの合理性はなく、決議の拘束力は当然に及ぶものと思います。建物の復旧について異議があった場合には、事柄の重要性から異議のある人の区分所有権の買い取りに応じなければならないことになります。しかし、本件は（たかだか）バス路線の経路設定の問題なので、異議のある人が「それならこのマンションは購入しなかった」というのなら、自ら売却すればいいだけではないでしょうか（もっとも、訴えるのは自由です。訴えの提起を阻止することはできません）。

管理費で足りない部分を補填するのであれば、少なくとも赤字であっては補填になりません。それどころか、管理費の足りない部分を更に大きくしてしまうことになりますので、管理会社の説明は理解に苦しむものだと思います。何の根拠も予測も無く、単に「売らんかな」の意識で管理費設定をしておいて、「当管理組合の収支は健全ですので、購入後も不安はありません」と謳って販売したのであれば、業者は「事実に反する可能性の認識があった」ことになりますし、購入者は「事実に反するとの認識は無かった」ということですから、契約意思を左右する事実ですので、業者は契約どおりに義務を履行する責任があるものと思います。もちろん無制限ではありませんが、少なくとも年度決算で販売年度の次年度の管理予算の執行日までは履行義務を負うべきものではないかと思います。

費目を混同して他の費目に振り向けることを想定しているなど、維持管理費用を真面目に考えているとは思えません。費目の混同は、補修のための積立金や維持管理費用という管理費の根本原資を浸食し、健全な収支どころか建物の安全な維持管理にまで懸念を生じかねません。どうしてもバス運営費に管理費の一部を回さざるを得ないのであれば、総会決議で管理費を削減してバス運行維持費として別途計上した方が、今後の積み立て予測などの計算が明確になりますので、費目は明確に区別されている方が望ましいと思います。

お礼

回答ありがとうございました。

補足

>自ら売却すればいいだけではないでしょうか
管理組合総会にて決議された内容に従えないのであれば、最終的にそうなると
思いますが、これはなかなか本人にはいえないですね。
やはり「初年度なのになんで変更してしまうんだ」ということが引っかかって
いるのではないかと思います。収支などは説明し危機的な状況にあるのは説明
済みなんですけどね。
管理会社にはいろいろな不備を指摘し交渉を進めています。

最後に一点だけ教えて下さい。
法的手段をとると言っている人も含め、この採算のとれない路線を利用する大半
の人（ごくわずかなんですが)に聞いたのですが、要は最初に販売した時の条件
と異なっており騙された。これは詐欺であることを販売会社に問い合わせた結果、
路線変更計画を立てているのは管理組合であり、販売時には既存路線設定で販売
しているのでわれわれには責任はない。よって詐欺にはあたらないという回答が
あったそうです。
で、矛先がこちらに向かれ、「管理理組合の責任である」といっているのですが、
詐欺罪にはあたらないような気がするのですが、この認識は正しいですか？
（以前別件で質問したことがあったんですが、確認の意味で)

よろしくお願いします

回答No.5

Bokkemon

==> 今は切り離して考えているのですが、赤字分については、建設会社には
==> 責任はないということがはっきりしないと、納得できない住民もいるよ
==> うで..。

建設会社と管理会社（もし、販売会社が別にあるのなら、それも）が一蓮托生なのでは？　建設会社の責任を外さないと納得しないというのはどういうことなのか、「？」です。

==> 記載を間違えましたが、一日400人です。バスは朝と夜に何便か運行して
==> いますが、これの乗車率をすべて100％にしないと予算達成できないのです。
==> これは合理的な範囲でしょうか？

常に100％の乗車率でないと収支が合わないということは、利益が出る可能性は立乗りのような乗車定員を上回る利用率が必要だということですね？　立ち乗りが可能な車両なのかどうかわかりませんが、いずれにせよ乗合バスの現状を見れば、それが如何に無理があるものかは容易に想像できるのではないでしょうか。

初めに、バスの利用意識をヒヤリングしていて、その結果が「乗車率100％」なのであれば合理性を認める余地が無いわけではないでしょうが、そういう状況ではないものと推察いたしますので、合理的な計算によらない、著しく過大な見積もりで、粉飾した数値だと言えるものと思います。

お礼

Bokkemon様、お礼の返事が遅れまして、すみませんでした。
バスの乗車率に関する予算上の計算については、明確な回答がなく、管理費で
足りない分を補填するためのためだけに組んだ予算ですと回答されています。
何人乗るだろうとかの予測はまったくないということでした。
とにかく、このままでは直接費であるバス運行代行料金が払えなくなるので、
他の支出を減らすことと、同時に管理会社に交渉していきたいと思います。

補足

Bokkemon様 たびたびすみません。
現在運行しているバスの路線を変更するという案がありアンケートを取った
ところ、別の路線でバスを心待ちにしている人が多いことがわかりました。
計算上この路線運行すれば、かなり赤字を補填できそうです。
で、この路線に変更する案を提示したところ、本来の路線を使っている人から
「この路線でバスが運行しているから購入した。もし変わってしまったら管理
組合に対して法的手段をとる」というような文書が送られてきました。
どんな罪で法的処置を取るかわかりませんが、総会にて過半数の賛成があれば
決められると思うし、組合員はそれに従わなければならないと思うのですが、
私の認識は間違っていますでしょうか？

回答No.4

Bokkemon

補足です。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の第72条から第79条あたりと、第81条から第86条あたり、それと「建物の区分所有等に関する法律」の第26条を確認されてみてはどうでしょうか？

お礼

ありがとうございます。
これは見たことがあるのですが、再度目を通してみます。

回答No.3

Bokkemon

==> >==>販売会社と管理会社が系列の関係にある（親会社－子会社）ということは珍しく
==> >==>ないのですが、どうなのでしょう？
==> 系列会社です。
==> 管理会社は謝罪はしてきましたが、あとは管理組合でよろしくといった感じ
==> ですね。それだけです。
==> ちなみに、販売会社にはまったく責任は問えないのでしょうか？建物自体の
==> 不備には対応がとても早く、一部の人からは対応がいいと言う人もいるようです。

つまり、販売時には予め管理会社が指定され、しかも管理会社は販売会社と利害を共通にするということですね。管理会社の責任を販売会社にも負わせるためには、「法人格否認」という考え方（つまり、管理会社は親会社である販売会社の道具に過ぎないということです）がありますが、専門家でないと立論は困難でしょう。
従業員が共通であったり、仕事の分担が明確でなく、販売会社に連絡しても管理会社の従業員が来たり、あるいは逆に管理会社に申し入れると販売会社から返事が来たり、という状況であれば、主張しやすいのですが。これができれば、管理会社の債務不履行（少なくとも事情変更がない限り、条件額で事前説明どおりの保守管理を行う義務の不履行）を販売会社にも問うことができます。

==> >==>管理組合の収支改善を考えるのであれば、収入（管理組合費）の値上げではなく、
==> >==>管理会社への委託に競争原理を取り入れて、管理委託費（つまり支出）を抑える
==> >==>ことはできないのでしょうか？
==> 現在これを検討中です。ただ減額ができ補填できるかもしれませんが、住民感情
==> としては、現在の管理会社にとにかく現在までの赤字補填をさせてからという
==> のが先行してしまっています。

過去の問題と将来の問題とは切り離した方が良いですよ。そうでないと、負担ばかりが膨らみます。

==> >==>販売の際の「不実のことを伝えて顧客を誘引した」ということになる可能性は
==> >==>ありますが、明らかな粉飾でないと責任を問うのは難しいものと思います。
==> 明らかな粉飾について、もうすこし詳しくお願いします。
==> 契約時に「料金は今後変わりません」という説明があれば別だが、なければ難
==> しいというようなことでしょうか？

つまり、事前説明における予算計画で「破綻するからすぐに増額が必要になる」という説明があったのであればまだしも、そうでなければ保守内容や費用などに事情変更がない限り、予め約束した費用で約束した保守業務を遂行する責任が業者にあります。
予め保守費用を低く見積もり、収支に問題があることを知りながら「問題ない」という不実のことを伝えて、「管理会社がしっかりしてますから、購入後も安心ですよ」と謳って販売したのであれば、責任を問うことができる、ということです。ただ、計算の内容に著しい（誰でもわかる程度の）不備がなければ、「知っていて不実のことを伝えた」とは言い難いため、責任を問うことが難しいことになります。

==> >==>つまり、度を超したものではなく、日に１～２回程度に留まるのであれば）、
==> ここが難しいですね。
要は、合理的に必要と考えられる程度を超えて、あるいは業者の業務執行を妨害するような悪意を持って為された場合には問題にされかねませんが、そうでなければ「必要なことはしなければならない。それに応じる責任がある」といった対応で良いのではないでしょうか。

==> >==>妨害にはあたらないでしょう。販売業者・管理業者は販売したこと、管理を
==> >==>受託したことによる責任がありますから、誠実に対応すべき義務を負うもの
==> >==>と思います。
==> では、予算を立てた根拠を明確に求めるということは行ってもいいという
==> ことですよね。
==> これで、管理費で補えない部分を他の共用施設料金で賄う予算としたと言わ
==> れた場合、何か反論できますか？
管理組合が予算で苦労しているのですから、予めどういう根拠で管理組合費を設定したのかについて説明を求めることは当然だと思いますよ。管理費が何を賄うものか、共用施設料金とは何の目的で徴収するものなのかを明確にしたうえで、それに不合理がないかどうかを確認することも必要でしょう。徴収費用の内訳が明らかでないと当否が判断できないのですから、いずれにせよ「根拠を示せ」と求めて良いものと思います。

==> >==>ただし、計算に合理性が認められる場合には、責任を問うことは難しくなり
==> >==>ます。
==> 例えばうちのマンションは世帯が多く、全居住者合わせると800人は超えますが、
==> このうち約半分強が月に利用すれば元がとれる計算になります。そういった説明
==> がされた場合、合理性として認められてしまいますか？
シャトルバスに限って言うと、月間の利用者が「片道で延べ400人」ということでしょうか？　土日の区別を無視して１日あたり片道で13.3人ですね。往復なら７人程度（土日を除けば９人強）。この数字であれば、合理的な範囲ではないかと思います。

なお、訴訟など法的な争いに持ち込むのは、額の開きが大きく、話し合いでは解決できないといった場合の最終手段です。訴訟になってしまうと管理組合の理事の方々にはとてつもない負担がかかってきます。そうならないように、決裂させることなく、上手に業者と交渉されるようにご留意ください。

補足

回答ありがとうございます。

>過去の問題と将来の問題とは切り離した方が良いですよ。そうでないと、
>負担ばかりが膨らみます。
今は切り離して考えているのですが、赤字分については、建設会社には
責任はないということがはっきりしないと、納得できない住民もいる
ようで..。

>シャトルバスに限って言うと、月間の利用者が「片道で延べ400人」という
>ことでしょうか？
記載を間違えましたが、一日400人です。バスは朝と夜に何便か運行して
いますが、これの乗車率をすべて100％にしないと予算達成できないのです。
これは合理的な範囲でしょうか？

回答No.2

Bokkemon

販売会社と管理会社が系列の関係にある（親会社－子会社）ということは珍しくないのですが、どうなのでしょう？

管理組合の収支改善を考えるのであれば、収入（管理組合費）の値上げではなく、管理会社への委託に競争原理を取り入れて、管理委託費（つまり支出）を抑えることはできないのでしょうか？

もし（管理会社が販売会社と事実上一体の関係にあって）、管理費の収支がバランスを欠くことを知りながら、販売募集のために粉飾した計算予測を立て、これを募集の際の顧客誘引資料に用いていたのであれば、販売の際の「不実のことを伝えて顧客を誘引した」ということになる可能性はありますが、明らかな粉飾でないと責任を問うのは難しいものと思います。

今日では、マンションの住人が自家用車を持たないでシャトルバスを専ら利用するなどということは想定しにい（だからこそ、駐車場が設置されているのでしょう）ため、シャトルバスの稼働率100％というのはあまりに無謀です。単なる数字あわせの「根拠のない計算」だということになるものと思います。

(1) 販売会社や管理会社に交渉すべく、メールや電話をしていますが、業務妨害で
　　訴えられることはありますか？
正当な権利行使として、疑義に対する回答を求めるものであって、業務を著しく妨げるものでなければ（つまり、度を超したものではなく、日に１～２回程度に留まるのであれば）、妨害にはあたらないでしょう。販売業者・管理業者は販売したこと、管理を受託したことによる責任がありますから、誠実に対応すべき義務を負うものと思います。

(2) こういった予算計画ゆえに初年度途中から赤字決算になるというのは、販売会
　　社や管理会社には本当になにも責任はないのでしょうか？
明らかに粉飾された根拠のない数字で年度予算計画を立てていたのなら、そのことの責任を問うことはできると思います。故意（ワルだったから）によるのか、過失（アホだったから）によるのかで請求範囲は違うのでしょうが。ただし、計算に合理性が認められる場合には、責任を問うことは難しくなります。

(3) 万が一裁判を起こした場合、どのような名目で裁判をするのか？また勝ち目は
　　ありますか？
業者の管理費設定を信頼して購入したのですから、当年における既往の赤字部分について補填を求めることになるのではないかと思いますが、将来の費用については、管理組合費の見直しによって管理組合内で対処すべきことになるものと思います。既往の赤字については予見可能性がなかった（蓋を開けたところ赤字だった）といえますが、将来については予測できますので自助努力の範囲内かと思います。

(4) 判例として弁護士費用や裁判費用また期間はどのくらいかかるものですか？
相手方に幾らを請求するか（訴訟物の価額）によって訴訟費用（訴訟印紙代）が異なりますし、弁護士に支払う着手金も異なります。成功報酬も訴訟の成否（勝訴か敗訴か）によって異なります。期間は相手方が全面的に争う場合には少なくとも１年くらいは見ておいた方が良いでしょう。それより長引くこともありえます。ただ、相手が請求を認めたり、和解になればもっと早く解決することはあります。

(5) (3)でもし負けたとき、いろいろな理由をつけて損害賠償や名誉毀損などで逆
　　に訴えられることはありますか？
裁判を提起する権利があり、それが不当（営業上の信用を失わせるためだけであったり、相手方に嫌がらせをするためだけ）な目的でなければ、損害賠償や名誉毀損などの対象にはなりません。そうなってしまうようでは、公訴権の否定になります。

補足

>販売会社と管理会社が系列の関係にある（親会社－子会社）ということは珍しく
>ないのですが、どうなのでしょう？
系列会社です。
管理会社は謝罪はしてきましたが、あとは管理組合でよろしくといった感じ
ですね。それだけです。

>管理組合の収支改善を考えるのであれば、収入（管理組合費）の値上げではなく、
>管理会社への委託に競争原理を取り入れて、管理委託費（つまり支出）を抑える
>ことはできないのでしょうか？
現在これを検討中です。ただ減額ができ補填できるかもしれませんが、住民感情
としては、現在の管理会社にとにかく現在までの赤字補填をさせてからという
のが先行してしまっています。

>販売の際の「不実のことを伝えて顧客を誘引した」ということになる可能性は
>ありますが、明らかな粉飾でないと責任を問うのは難しいものと思います。
明らかな粉飾について、もうすこし詳しくお願いします。
契約時に「料金は今後変わりません」という説明があれば別だが、なければ難
しいというようなことでしょうか？

>つまり、度を超したものではなく、日に１～２回程度に留まるのであれば）、
ここが難しいですね。

>妨害にはあたらないでしょう。販売業者・管理業者は販売したこと、管理を
>受託したことによる責任がありますから、誠実に対応すべき義務を負うもの
>と思います。
では、予算を立てた根拠を明確に求めるということは行ってもいいという
ことですよね。
これで、管理費で補えない部分を他の共用施設料金で賄う予算としたと言わ
れた場合、何か反論できますか？

>ただし、計算に合理性が認められる場合には、責任を問うことは難しくなり
>ます。
例えばうちのマンションは世帯が多く、全居住者合わせると800人は超えますが、
このうち約半分強が月に利用すれば元がとれる計算になります。そういった説明
がされた場合、合理性として認められてしまいますか？

ちなみに、販売会社にはまったく責任は問えないのでしょうか？建物自体の
不備には対応がとても早く、一部の人からは対応がいいと言う人もいるようです。

よろしくお願いします。

回答No.1

noname#6148

分譲マンション管理会社に勤務していました。

・販売会社が予算案を作成することはありません。管理費等の試算は管理会社がしますので、管理会社に伝えた方がいいです。drodroさんの場合は、管理会社の試算が甘かったというか、いいかげんだったという気がします。

・管理費が赤字で、かつ高額滞納者もでてきたりすると、当然予算通りにはいかず、毎月のやりくりに積立金にまで手を付けた組合もあります。こうなると、大規模修繕を見越して、積立金を一気に値上げするとか、工事の際に一時金を取るということにもなりかねません。
管理費の値上げを考えるより、支出を減らす方向で考えられてはどうでしょうか？　おそらく管理組合から管理会社に、毎月メンテ費用を支払っていると思いますが、これの値下げを要求するのです。管理会社を変更するというと、たいてい値下げしてきます。（私の会社はそうでした）

・実際に管理会社を変えてしまうというのも一つの手段です。今の管理会社で訴えや裁判を起こすよりも、相見積を取るなどして、もっと質の高い会社に変えてしまうほうが、早く解決すると思います。（値段だけでなく内容も確認することが必要ですが）

管理会社は結局、管理組合のアドバイザー的な役割しかしません。実際の運営ややり方を決めていくのは管理組合の方々です。

私のいた会社でことなので、drodroさんのマンションにあてはまるかどうかわかりませんが、ご参考になれば幸いです。またgooなどで「マンション管理組合」で検索すると色々なサイトが出ますので、そちらもご覧になってはいかがでしょうか。

補足

回答ありがとうございます。
確かに管理会社のいいかげんさがはっきりしているのですが、管理会社を変更する
というのは既に案としてあり、来年度は変更する予定ですすめています。なお他の
すべての支出に対して見直しを図ってはいきます。
tamapon様のおっしゃるとおり、確かに運営をきめるのは管理組合です。赤字が
でたら対応をきめ、改善を図るのは管理組合のやるべきことですが、初年度なの
に大赤字がでるような計画を立てた管理会社にみな腹を立てているんです。
法律的な観点でいえば、管理会社に責任はないのかも知れませんが、来年度は
仕方ないにしてもなんとか今までの赤字だけでも現在の管理会社に補填してもら
いたいものなんです。甘い考えでしょうか？