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管理費の大幅な値上げ
現在、関東の世帯数約400戸のマンションに住んでおり、理事をしています。 築5年ほどになりますが、修繕積立金がこのままだと不足するということで、修繕積立金の値上げを管理会社より提案されています。 現在平均¥7,000のところを平均¥20,000に大幅値上げするという話で、とても住民の賛同を得られそうにありません。(私個人としてもとても納得できません。) ちなみに私は、別途管理費¥5,000と駐車場代¥8,000を支払っています。 現在プールしている予算を国債で運用することにしましたが、気休めといった感じです。 駅が近いという立地の為、機械式駐車場の収益も当初の予定に満たず、 何もかもが赤字のようです。 マンションの新規販売時に、無謀な管理費の設定をした販売会社の 責任を問うことはできないのでしょうか。 いくらなんでも値上げ率が高いので、何とかしたいと考えています。 こういった経験のある方、知恵をお貸しください。
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- inon
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管理会社からの提案が妥当であれば仕方ない、これまで修繕積立金の徴収額が少なすぎたわけです。 今まで楽した分、これから大変になるわけです。 自分たちの財産です。増額するもしないのも自分たちで決めることですが、修繕をしなければ財産価値が減って設備も壊れていくばかりです。
- st_tail
- ベストアンサー率50% (257/509)
再び#4です。 色々な回答があるなぁ、と感心しながら拝見しました。 ただ、質問者様のマンションの立地や形態、施設等もわからない中で、額が高すぎる、とか、今の金額でも足りるなどと書かれるのは、いささか無責任に過ぎる気はいたします。 まず、修繕積立金が足りるのか、足りないのか、ある程度正確に判断するためには、前の回答でも書いた「長期修繕計画書」の作成以外に方法はありません。前の回答で私が書いた積立金の算出方法は、何らかの事情で「長期修繕計画書」を作成できなかった組合に、これなら足りることはまず無いだろう、と言う便宜的な算出法です。マンションは個々に事情が違います。ですから、そのマンションに合った修繕計画を立て、不足が出て借り入れや一時金を集めなければならない事態にならないよう、きちんとお金を積み立てていかなくてはなりません。 むしろ気になるのは、管理費の「何もかも赤字」の方です。 先の発言で、月5千円の管理費なら良心的、と書きましたが、そうとも言い切れない場合も有ります。恐らく、質問者様のマンションでは、駐車場の使用料も管理費会計に組み込んでいるのではないでしょうか。これなら、月5千円という金額も、十分納得できます。 さらに、駐車場が埋まらないがために、管理費会計に赤字を生じている状態、と思われますが、いかがでしょうか。当然、剰余金など出ていない状況、と推察いたします。 私は、自分の担当物件では、駐車場使用料は管理費ではなく、修繕積立金に組み込むことを勧めています。管理費会計は、純粋に皆様からの管理費だけで回るようにして、駐車場使用料のような、はっきり言って入らなくなる可能性もある収入には頼らないようにしなくてはだめです。そうでないと、管理費が大赤字になり、非常に困ったことになります。 今回、修繕積立金を見直すのとあわせて、管理費の方も見直したほうがよいと思います。 一番簡単なのは、管理会社に管理委託費の値下げを要望することです。もちろんそんな大幅な値引きは期待できませんが、まずは、これから始めましょう。 それから、自分たちで発注できる業務は、管理会社ではなく、管理組合直にしてしまうことも経費の削減につながります。エレベーターは今でもエレベーター保守会社直になっていると思いますが、もし管理会社に委託しているようであれば、即契約を切り替えましょう。このときは、フルメンテナンスでの契約を維持しましょう。 また、排水管清掃や消防設備の点検も、比較的外部に委託しやすい業務です。これらの業者を探して、合見積を取ればかなり安くできるはずです。 もちろん、これらの業務を組合直でやるには、予定の調整など、今まで管理会社に任せていた業務は管理組合でやる必要があります。 これらの合理化を進めても、なおかつ管理費会計が赤字ならば、当然その分管理費を値上げする必要があります。 ここまで読まれて、そんな馬鹿な事ができるか、とお怒りになるかもしれません。 でも、皆様がマンションを買われた以上、その維持管理は皆様の負担と責任で行う必要があります。他の誰も代わる事はできませんし、誰かに押し付けることもできません。その負担が少しでも軽くなるよう、理事会で検討し、管理会社と良く相談して、方法を考えてください。
- pont-nufu
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元理事長です。 最終的に金額を決めるのは管理組合であって、管理会社は提案しているに過ぎません。管理組合は自分たちのマンションの代表なのですから、管理会社と相談しながら、快適でコストのかからない運営をしていくべきだと思います。 >マンションの新規販売時に、無謀な管理費の設定をした販売会社の >責任を問うことはできないのでしょうか できないとおもいます、なぜなら管理組合設立時から管理組合が運営するからです、その時に管理組合がちゃんと管理会社と長期的な計画を話していなかったのでこのような結果になってしまったと思います。 まず、修繕計画について管理会社と話し合い、必要な修繕工事を査定してください、その後、修繕費の値上げについて話し合うべきと思います。 修繕費を上げるとき、国債の運用で赤字になったり、機械式駐車場の収益が赤字の責任を追求されると思います。
- maikuro3
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bouhan_kun さんのご回答について積立修繕金で勘違いされている と感じましたので、再書き込み致します。 >7000円x400戸=2,800,000円、x10年=2800万円、 >15年でも4200万ですから 上記の計算だと年額7,000円となりますね。 月額583円ですか。考えられません。 よって、7,000円x400戸x12ヶ月=3,360万円 x10年=3億3千600万円 15年なら5億400万円 となるはずです。
- bouhan_kun
- ベストアンサー率19% (1032/5208)
はっきり言って、マンション販売時に、いかにお買い得で安いかを謳うのが、一般的なファミリー層ターゲットの鉄則です。分割で月々いくらといいながら、ボーナス月にはその何倍も払う計算になっていたりとか、修繕積立金や管理費を計上せずにそれを出してるとか。また、初マンションというお客も多いので、管理費などを明らかに安価に設定している場合も少なくありません。結果、今回のように不足し、値上げということになります。そもそも400戸ともなればかなり大規模な物件ですから、7000円x400戸=2,800,000円、x10年=2800万円、15年でも4200万ですから、どうあがいても足りないのは明白です。で、過去5年で押しなべて徴収してればよかったのでしょうが、半分終わっちゃってますから、しわ寄せが出てくるのは仕方ないのでしょう。 とりあえず、明らかに足りないであろう収支を組んだ責任を、管理会社(どうせゼネコンかデベのひも付きでしょう)もしくは、そこ経由で追求するしかないのでは。(ただ、だから賠償されるという話ではなく、あんたらの言うとおりにはならないよという牽制のためという意味合いが大きいが) で、足りないとなった根拠の計算書を出させる。で、修繕委員会を立ち上げ、その項目が妥当か、過不足はないかを確認する。計算書には管理会社のマージン、もしくはどうせ丸で投げるだろうと思ってひも付き会社が高く出してる可能性もあるので、直接依頼で合い見積もりを2、3社取ってみる。 その結果によっては、2万円も集めなくていいかもしれない。また、駐車場収入などを組み込むならば、空きが多いなら外部にも割高で貸し出す、そちらを値上げするということも可能では。 また、近々の総会で、そういった経緯を話し、積立金が不足してること、値上げの可能性があること、値上げしない場合は一時金で徴収する可能性があることは報告したほうがいいでしょう。 なお、お金に関しては、銀行から借り入れるという手もあります。その場合、管理組合を法人格にしておいたほうが話が早い場合もありますので、銀行融資窓口に相談してみてはいかがでしょう。 デベを訴えれるかどうかは、判例を知りませんのでなんともいえません。たとえば、不足することを承知で安易な予算を組み、それを隠匿して契約に至らせたというかどで訴えられないか、弁護士に相談してみてはいかがでしょう。400戸もあれば、一人ぐらい法曹関係者もいるのでは? また、キリキリ責める、管理会社の変更をちらつかせるなどすれば、管理費削減も可能かもしれません。(極端な額になるかどうかわかりませんが) 持ち回りかどうか知りませんが、理事長時代に大変な問題が発覚してお気の毒です。ですが、自身の資産でもありますから、何とかがんばって切り抜けてください。 なお、国債などの証券で運用するのは、リスクがあるのでやめたほうがいいのではと思いますが・・・
- mifu33
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ANo.2です。 ANo.4の方は新築時の修繕積み立て一時金や駐車場等の収入が考慮されていません。70m2クラスなら35万円程度(最低でも30万円以上)の修繕一時積立金を拠出しているはずです。また、駐車場・駐輪場等の収入は一旦管理費に含まれますが、年度毎に剰余金が修繕積立金に繰り入れられます。なので、一般的には修繕積立金に大きな不足が生じていないはずです。まさかとは思いますが、修繕積み立て一時金が無かったのでしょうか?
- st_tail
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管理会社社員です。 なんだか、管理費と修繕積立金の区別もついていないような方もいらっしゃるようですが・・・。(苦笑) 同業者の目から見れば、今の管理費が月5千円というのは、管理会社としては良心的な会社だな、と思います。 ま、それはさておきまして・・・。 修繕積立金の金額と言うのは、きっちり算定するのはかなり難しいことです。言うまでも無いことですが、これから5年先、10年先の物価水準がどうなっているか、なんて誰にも予測できませんからね。管理会社としては、今の物価水準で、大規模改修工事を含めた各種の工事を、赤字を出さずにまかなえるか、と言うことを前提に金額を算定します。ま、ある程度の安全率を見込んでいるのは確かです。 ただ、この値上げをしないと、いざ大規模修繕をやろうとしたときに、一時金や借り入れを検討する羽目になる可能性が高い、と言うことは言えます。 質問者様のマンションの付帯設備等がわからないので、あくまでも一般的な話になりますが、通常大規模改修工事は10~12年に1回行われます。そのための積立金ですが、一般的に専有面積1平米につき210円~300円と言われています。400戸もあるマンションであれば、相当にスケールメリットがあるはずですので、1平米200円・最短の10年で工事を行うと仮定してみましょう。 質問者様のお部屋の専有面積70平米と仮定した場合、必要額は 70平米×200円×12ヶ月×10年=1,680,000円 となります。 で、今までに積み立てた金額は 7,000円×12ヶ月×5年=420,000円 です。 つまり、最短の場合、あと5年で差額の1,260,000円を貯めなくてはなりません。 1,260,000円÷5年÷12ヶ月=21,000円 おや、どこかで見たような数字ですね。 お分かりいただけますでしょうか。 端的に申し上げると、今までの修繕積立金が安すぎたのです。 当初から、修繕積み立て金が月14,000円に設定してあれば、こんな値上げはなかったでしょう。 販売会社がどうとか、書かれていますが、マンションは買ってしまえば皆様の持ち物になります。維持管理の費用、修繕の費用が適正かどうかは、所有者が責任を持たなくてはなりません。販売時に修繕積立金を安く設定することは、買い手に負担が少なくなるようにみせる、販売会社の常套手段です。多分、購入時には「長期修繕計画書」をいう書類を渡されているはずですが、それを見てください。多分、2~3年に1回は大幅な修繕積立金の値上げが明記されているはずです。デベロッパーがこういう事をしてくれるので、良心的な管理会社が悪者にされ、苦労する事になるのです。 値上げが必要である事は、ある程度ご理解いただけたのではないかと思いますが、一気に3倍は厳しい、と言うのも事実でしょう。あるいはこんなやり方もあります。段階的な値上げと言うことで、毎年月額を4,700円(1平米当たりだと67円くらい)づつ上げていくやり方です。 1年目 11,700円×12ヶ月=140,400円 2年目 16,400円×12ヶ月=196,800円 3年目 21,100円×12ヶ月=253,200円 4年目 25,800円×12ヶ月=309,600円 5年目 30,500円×12ヶ月=366,000円 合計 1,266,000円 個人的には、こちらの方がよっぽど厳しいと思いますがね・・・・。 これがどうしても納得できないとおっしゃるのであれば、まずは長期修繕計画書の見直しを行いましょう。総会の決議が必要で、費用も30万~50万円かかりますが、一級建築士や管理会社で作成できます。これを根拠にして、値上げ額を決めるのが、ある意味、一番正しいやり方です。 値上げは誰しも嫌なものです。ですが、必要な値上げはしなくてはなりません。修繕積立金は、皆様全員の資産になります。感情に流されず、必要な値上げはやった方がいいですよ。
- maikuro3
- ベストアンサー率44% (72/162)
関西圏マンションの理事長をしています。 管理費にしろ、修繕積立金にしろ、値上げとなると区分所有者さんの 賛同を得るのは、それ相当の理由がないと難しいと思います。 築5年で有れば、修繕積立金もまだお使いでないと思います。 と言うことは、 月7,000円x400戸x12ヶ月x5年=1億6千800万円 有ると言うことになります。 大規模修繕を短めに見て15年と計算して、あと10年有ります。 現状の7、000円で10年後5億400万円貯まると言うことですね。 管理費支出が赤字とのことですが、赤字の補填はどうされていますか?「修繕積立金を取り崩している」との事でしょうか? そのような事は、されていないと信じていますが。 管理費と修繕積立金とは、異質のお金です。 通常の管理に対する費用は、管理費で賄わなければいけません。 途中での小修理費用を除いて、値上げをすると仮定して、同じく10年 後には、11億2千800万円となります。 マンションの規模に相違がありますが、私の住んでいるマンションは 築16年後に大規模修繕を実施し、そちらの規模に合わせ、計算すると 約2億4千万の修繕費でした。 貴マンションの積立金は、現状の修繕積立金でも決して不足しない額 だと思います。 一つ言いたいのは、修繕の予算は大まかなものです。 管理委託会社のどんぶり勘定だとお考え下さい。 大規模修繕の計画費用は、見積もり業者が変われば価格も変わります。 今のままの修繕積立金で、将来も充分やっていけると思います。
- mifu33
- ベストアンサー率23% (76/319)
小規模なマンションに比べ、400戸と大規模であれば、1世帯当たりの負担は少なくて済むはずです。なおかつ、築5年で大規模な修繕は行っていないはずです。なので、これまでの支出計画が大幅に狂ったとは思えません。にも拘わらずこれほどの大幅値上げを提案されたという事は、大きな支出を伴う修繕の必要な箇所が発生したのでは無いでしょうか?まずは、その点を確認する必要があります。 一方、収入の部分について、「機械式駐車場の収益も当初の予定に満たず」とありますが、現在100台空きがあったとしても、1世帯当たり月2000円です。「何もかもが赤字」の内訳をきちんと確認して下さい。 大規模マンションで新築時の修繕積立金が月7000円なら多い位です。全然無謀という事はありません。管理会社の取り分は管理費です。管理費が1万円を超えるマンションはざらに有りますので、管理費が月5000円なら良心的だと思います。これまでの収支の内訳と修繕計画の見直し案の内容を十分チェックしてみて下さい。 なお、当初の修繕計画の説明で5年毎に2~3000円程度の値上げが盛り込まれていたと思います。とは言え、収入計画に狂いが生じたとしても、値上げの許容範囲は5~6000円まででしょう。
- mat983
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管理費が平均7000円は相当安いです。 少なくとも管理会社に非があるのは明らかです。 信頼のできない現在の管理会社との契約を辞め、新規契約先を探すことが適切な選択ではないかと思います。 そうしなければ、住民は納得しないと思います。 その上で現在の積立金の運用方法や、長期修繕計画の全面見直しを行い、いきなり3倍の値上げではなく、段階的な値上げの実施など負担増を和らげる方策を探ってはいかがですか。