マンションの管理組合・管理会社・・・。どうしたらいいの？

質問

前回質問http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2854500.html
で質問させてもらった者です。
今日総会議事録が管理会社から送られてきました。
中には総会の内容が書かれていたのですが、私が総会の中で延々と管理委託費の高さを説明し、管理会社の一般競争入札の導入を意見として述べたことが今日届いた議事録には質疑応答内であった意見としてたった１行のみ
「管理会社の競争入札で、委託費を更に低減させるべきではないか」
とだけしか書かれていませんでした。
委託費の明らかに高い現管理会社側の不都合を具体的に書かない明らかな隠蔽工作であり、また現理事長と理事長が指名した住人２名もその議事録が正確であることに確認の印を押しております。
そこで
(1)この議事録の訂正をしてもらえるのでしょうか？
　私はどのように動けばいいのでしょうか？

マンション自体は初年度決算では２４０万円の赤字で来年度予算では計４３３万の赤字に増大する予定です。
それに温泉使用者に対して１人当たり５００円/月徴収する案を現在管理組合理事長が進めてきそうです。
そこで
(2)５００円払わない人は温泉を利用できなくなるのですが、現在払っている月々の管理費には温泉の維持・管理・ガス代・水道代・電気代も含まれています。５００円の制度がない現在でも自分の意思で温泉を利用しない住民もいますがもちろん住人ですので温泉を利用する権利を持っています。５００円と言う明確なラインを引き権利を侵害するのならば温泉を利用しないことを選択した住人には月々の管理費の中から、温泉の維持・管理などの上記料金を支払う義務はないのではないではないのでしょうか？
また、現在の購入時からの温泉利用権を一方的に侵害されるのですから「消費者契約法第１０条」に触れるのではないでしょうか？
法に詳しい方よろしくお願いします。

回答No.4

st_tail · ベストアンサー

管理会社の社員です。現在フロント担当をしています。また、自分の住んでいるマンションの理事長経験もあります。

さて、議事録の訂正ですが、議長や出席者が署名捺印している以上、訂正は難しいと思います。質問者様がどうお考えかは知りませんが、議事録とは、総会での議決の結果と議論の要旨を記せば十分なのです。速記録ではありませんから、逐一発言を記録する義務は全くありません。
自分のご意見が全く無視されていたと言うならともかく、きちんと意見の要旨は書かれているわけですから、それ以上の修正は無理でしょう。

また、温泉の使用料ですが、これは駐輪場や集会室等の共用施設と同様の考え方をしたのでしょう。
要は共用部分を使う人に、相応の負担をいただこう、と言う考え方です。利用する権利は全員にあるが、使う際にはそれなりの負担をいただく、と言う考え方ですね。これはこれで一理ある考え方です。
ちなみに、利用したい人に使用料を課すことは、全く問題ありません。

私としては、持分割合での負担を提案したいと思いますが、浴場を全く利用しない人が多いのであれば、利用したい人に使用料を負担してもらうのは仕方ないと思います。この５００円と言う数字は、恐らく浴場の維持費（ガス代他）にはかなり足りないでしょうから、不足分は管理費からの負担となり、浴場を使わない人にも負担してもらうことになります。

また、消費者契約法云々と書かれていますが、この場合は、共用物の利用方法に関する事ですから、管理組合が独自に決めることですね。正直言って、販売業者が温泉利用可と謳っていても、契約書にどう書かれているかを確認する必要があります。たぶん、周到な業者であれば、特記事項として、風呂の使用は入居後の管理組合の取り決めによる、と言うような文言を入れていると思いますよ。そのあたりは確認されましたか？
それがなく、チラシでも確実に利用権を謳っているのであれば、何らかの賠償は求められるかもしれません。

ま、いずれにしても、管理費の見込みが甘すぎなすね。一挙に管理会社を変えようとするのは、はっきり言って非常に大変です。ですから、まずは現在の管理会社に値下げを要求しましょう。管理費の明細を出してもらい、消防設備点検、排水管清掃等は、管理組合から外注すれば、かなり費用を低減できるはずです。また、エレベーター保守も直接契約が常識になりつつあります。（ただし、絶対ＰＯＧにはしないように。）
これらの見直しにより、相当額の低減ができるはずです。

まぁ、色々と気に食わないのはわかりますが、マンションと言うのは住民の総意で何事も決まります。あなた一人がむきになっても、他の区分所有者の同意が得られなければ、どうにもなりません。まずはできるところからはじめましょう。

お礼

回答ありがとうございます。
＞管理費の明細を出してもらい、消防設備点検、排水管清掃等は、管理組合から外注すれば、かなり費用を低減できるはずです。また、エレベーター保守も直接契約が常識になりつつあります。（ただし、絶対ＰＯＧにはしないように。）

そうですね。まずは管理会社に管理費の明細を提出してもらうことからはじめようと思います。
ちなみにPOGって何ですか？

回答No.6

bouhan_kun

理事会は持ち回りでしょうか。たまたま、現在、事務遂行能力や意欲がない方がくじで理事長してあるのでしょうか。
また、管理会社もデベの関連会社なんでしょうか。
温泉の管理予算については、管理会社ではなく、デベの試算でしょうから、責任はあちらにあります。まあ、近々ポンプの交換などのもっと大きな負担が派生しますから、黒字が見込めないなら閉鎖もやむないかもしれませんね。（そうなると、それを目当てにしてた方との間で相当もめると思いますが）もしくは、管理費から補填を続けるか、事業としてどこかの会社に委託か賃貸して、運営してもらうかしかないと思います。

共用部の水周りは厄介です。噴水や水泉ガある物件のほとんどが、数年内に運用が停止されたり、植え込みに変更されています。しかし、当初はイメージもよく、ウリだったのでしょう。私ならそのようなものがある物件は、数百戸とかの大規模でない限り、敬遠します。

管理会社変更ならともかく、その検討を議決取るとは、なんともお粗末な理事会ですね。（それが議決されると言うことは、皆さんの信望が厚いのか、委任状だらけだったのかでしょうか）懐刀をちらつかせ、管理費を下げさせるのが目的なら、管理会社にオープンで話してもいいのでしょうが、本気なら、隠密で検討すべき話です。うちも、理事会で秘密裏に調査し、変更しました。住民への公表は、定期総会の時に会終了後に管理会社を退席させて行い、その後臨時総会で議決を取りました。

回答No.5

maikuro3

tatsuo19751113jpさん　はじめまして
まず　ANo.4さんのお礼に書かれていたご質問から

＞ちなみにPOGって何ですか？
　エレベーターの保守契約の１種です。
　「ＰＯＧ契約」
　　　点検、故障対応の他、限定されたパーツ（Ｐ）の提供、
　　　オイル（Ｏ）、グリス（Ｇ）の給油を行う。

　その保守契約に対し、「フルメンテナンス契約（ＦＭ）」が
　有ります。毎月の点検、故障対応の他、大まかな消耗部品も無償で
　交換するメンテナンス契約。
　大きなものにロープも含まれる。

ANo.4さんが言っておられるのは、現在「ＦＭ契約」で保守契約されて
いるのであれば、ＰＯＧ契約にすれば保守委託費用は、極端に安くは
なりますが、部品故障時の追加費用が発生するので、予期せぬ出費が
あり、管理費予算の計画が狂ってしまうと言うことを言われているの
だと思います。

さて、本題に入りますが、貴方のご質問で以下の文があります。
＞温泉を利用しないことを選択した住人には月々の管理費の中から、
　温泉の維持・管理などの上記料金を支払う義務はないのではない
　ではないのでしょうか？

私は１階に住んでいるから、エレベーターに乗らないから保守料に
関する費用負担はしない。　と同義語ですね。
エレベーターの件は、ご理解頂けていますよね。

＞現在の購入時からの温泉利用権を一方的に侵害されるのですから
　「消費者契約法第１０条」に触れるのではないでしょうか？
　法に詳しい方よろしくお願いします。

法に詳しくないので躊躇してＲＯＭってましたが、購入時は販売会社の
謳い文句に踊らされて購入されたわけですね。
現在も、温泉利用権は侵害されてはいませんよね。
「ただ」か「有料」に移行するだけの違いでしょう。

問題は、管理委託費が適正かと言うことだと思います。
本年度決算で２４０万円の赤字、来年度予算で計４３３万の赤字とは
管理委託会社の利益を生み出す道具としか見られていませんね。
「今すぐ管理会社を変えた方がいい」と言いたいですが、
ANo.4のご回答者様がおっしゃるように、まず「管理委託費の削減」
から始めてください。
私も昨年度より理事長となって現在２期目です。
収入と支出のバランスを確認して、驚いたのは　管理費＝管理委託費
では無かったことです。
赤字でした。その補填が携帯アンテナ基地の使用料です。
見かけ上は、収入＞支出でしたが、携帯アンテナ基地の使用料が
無ければ毎年赤字の決算となっていました。
それが分かってから、管理会社変更を含め色々と思案しました。
現在、清掃委託を直契約（７０万円の削減）小修理の相見積もり
年末実施の定期清掃の相見積もりによる削減。
その他の委託項目も相見積もりの予定です。
現状の予算から、２００万円の削減は可能です。
今までは、それだけ「ぼったくられていた」と言うことでしょうか。

ただ、これをするためには一区分所有者（組合員）では不可能です。
理事会に入り「理事」となって、活動しなくては出来ません。
しかし、組合員として、理事会に対する要望や意見は可能です。
赤字解消の理事会の施策としては考えが足りませんね。
自分の首を自分で絞めているのが分からないのですかね。
理事さんに議題として提案し、オグザーバーとして理事会を傍聴
されてはいかがでしょうか？
（まさか、傍聴が許されないとは思えません。）

回答No.3

kamaryu

マンションを売るときにはその付加価値として共用施設の充実を謳っている物が多く見かけます。
例えば、全戸無料駐車場・シアタールーム・ゴルフ練習場・トレーニングジムetc・・・
それらの施設を管理する為には当然管理費等が他のマンションより多くなる事はお解りになるだろうと思います。

販売時にはできるだけ管理費を安く設定した方が売りやすい為、必ずしも管理組合の将来を考えた設定にはなっておりません。

１年で２４０万円の赤字は相当深刻な問題です。
予算案が最初から赤字となるようなものを作ってくる管理会社もどうかと思いますが、管理組合の危機的状況な訳ですから使用料の徴収を検討しつつ赤字にならないためには何が必要で何が削れるのか根本的な見直しが必要です。

管理会社の業務内容の見直しや基本的な「区分所有建物とは何なのか」を皆さんで勉強する必要が有ると思います。
是非、専門家の活用をお考え下さい。

他に無い施設を持っていることは、楽しい生活が送れる反面将来的にお荷物となる可能性も秘めておりますので、修繕計画も含めて全て一から見直す必要が有ると思います。

また、修繕積立金を管理費の不足の為に取り崩すことは標準管理規約ではできないことになっていますし、してはいけないことです。
管理費が足りないのであれば値上げをするか、節約をするかしかありません。
１）議事録には質問者さんの意見が充分とは言えないまでも反映されておりますので、隠蔽工作とは言えません。

２）温泉の維持管理は管理組合に移行したわけですし、有料にするもしないも管理組合が決めることです。
管理費等の金額も永久ではありません。
ただ根源にはガス代の料金設定に甘さがあるようですから、管理組合として、販売会社にその責任を追及して初年度赤字分の負担を求めることはできるかもしれません。
管理費等の金額が解りませんので、あくまでも参考意見です。

お礼

回答ありがとうございます。
専門家の活用とは具体的にどのようなことでしょうか？

回答No.2

bouhan_kun

現役理事長です。

＞(1)この議事録の訂正をしてもらえるのでしょうか？
難しいでしょう。しかし、あなたが発言したことは記載があるのだから、あながちおかしな話でもないでしょう。多くの方が賛同してなければ、あくまで個人からの少数意見として処理されるのは仕方ありません。賛同者をあつめて理事会に圧力掛ければよかったのでしょうが・・・

＞(2)５００円払わない人は温泉を利用できなくなるのですが
感心しませんね。当初の規約がどうなのか知りませんが、「払わなければ利用できない」は、自由意志を募ることになります。逆説的に「払いたくないから利用しない」と言い出す人が増えてくれば、スラム化し、温泉施設事態の閉鎖ともなりかねません。

＞「消費者契約法第１０条」に触れるのではないでしょうか？
吸いませんが不案内です。

ただし、温泉の件と管理費滞納の件は別物ですよ。総会で具体的にどのように滞納対応してるか、その場で追及すべきです。管理委託契約に、その方法論やペナルティなどの記載はないのでしょうか？

また、管理会社変更については、個人でも見積もりは取れますので、それをとって、理事会に具体的に説明してはいかがでしょうか。まあ、まともな管理会社だったら、総会でそんな意見が出れば、警戒し、態度をかなり変えてくると思うのですが。

で、最終的には理事会に参加してはいかがでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
管理会社変更については、個人でも見積もりは取れますので、それをとって、理事会に具体的に説明してはいかがでしょうか。
と回答されていますが、前回総会のときに見積もりだけでもとったほうが良いか採決（見積もり程度で採決するのもどうかと思いますが理事長判断で採決になりました）し否決されています。それでも個人的に見積もりを取って問題無いでしょうか？
まぁ、問題があっても個人的には見積もりを頼む予定ですが。

管理費未納問題に対しましては私が規約をよく読んでいなかったようできちんとした規約がありましたので、現状の状況と今後の管理会社の方針を尋ねることにとどめました。

回答No.1

echino

不動産屋です。
まず（１）ですが
質問者さん以外の方が印を押している以上、訂正するのは面倒です。
その面倒をしてまで訂正をする必要性があるとは思えません。

続いて（２）ですが
組合員の反対にあい否決されれば、なんら変わることはありません。
普通の感覚であれば、入札制にして済むならばそちらを選ぶでしょう。

まず現在の管理費の中に温泉に関してのものが含まれている以上
明確な線引きをした場合には、温泉の維持、管理についての費用を
管理費から差し引くことを求められる可能性は大です。

そのため、もし利用料を導入するならば、温泉の維持、管理費を
値上げするという形にする必要があります。
それならば管理費が上がるだけという結果になるでしょう。
で、ここからが問題解決の糸口となります。

管理費を上げるには納得してもらう必要がありますよね？
現在の管理会社では、赤字になることを実感させる良い機会です。
その上で、自分の意見（入札制のこと）を再度言ってみましょう。

Ｐ．Ｓ
管理費や修繕費の安易な値上げはマンションの価値を落とします。
月に５００円ということは、一世帯あたり５万から１５万円分
相対的な価値が下がることになります。
また、一度安易な値上げを許してしまうと、どんどん上がります。
誰だって楽をしたいですから（理事長達のこと。）

お礼

回答ありがとうございます。自分でも調べたのですが、
区分所有法
第１６条　一部共用部分の管理
　一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第３１条第２項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。

とありますよね。私も管理費の値上げには断固反対です。
温泉が利用一人あたり月５００円取られるならば温泉利用を辞めてその分の管理費返還訴訟も考えています。
安易な値上げ（理事長が能力的に出来ないからと管理会社変更はしないための値上げ）を許すとどうなるか・・・。
やれることがあるのにやる前からの値上げには反対です。