住宅ローンの繰上返済

質問

平成14年4月に2,700万円を期間35年で借入しました。
(1)当初3年固定で金利1.75％
(2)固定期間終了時250万円繰上返済しました。
(3)再度3年固定金利2.25％

この4月に固定期間が終了します。
その時点での残高は21,269,013円です。
300万円繰上返済予定です。

そこでわからなくなってしまいました・・・。
次は何年固定にすれば良いか？　
はたまた変動にしておくべき？
借入の期間は短くしてしまった方が良い？
再度固定にした場合には、今までのように固定期間終了時に
まとめて繰上返済すべきか、固定期間中であっても100万円づつ位
返済するべきか？？

周りの人に相談したり、インターネットでシュミレーションしてみたりと自分なりに色々考えた結果煮詰まってしまいました。

夫はお金に関して無関心で、妻(私)にまかせると言ったきりとり合ってくれません!

質問からして支離滅裂で失笑されてしまいそうでお恥ずかしいのですが、相談に乗っていただけたらと思って質問させていただきました。

よろしくお願いします。

回答No.4

oo14

そこそこ繰り上げ返済をされているようなので、
変動＋これからも繰り上げを勧めます。
なお、手数料とローン控除は頭から完璧に無視します。
これが最強です。(決した悩まないこと）
この理論の裏付けは、よくも悪くも、家と土地の抵当権は全額返さないと銀行のもの
→裏をかえせば、必要なとき、評価額の８０％ぐらいまでは
再度、無担保で低金利の借金が出来るという便利な状態にあるのです。
最大限メリットは有効利用しましょう。
銀行と政府はグルで平民から搾り取ることを考えてるという視点も時には大切です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

とても斬新なご意見、参考になります。
平民は搾取から身を守らなければ!!なのですね。

回答No.3

bestFP

単純にこれが一番正解（徳）ですとは言い切れません。
一般論として一部返済は
(1)しないよりするほうが徳
当然手元に余裕があればです。手元資金が少なくなりますからいざと言う時の余裕がなくなるデメリットあり

(2)早い時期にするほうが徳
最初の支払は大半が利息ですので早いうちのほうが効果あり。但し、手数料がかかること、特に固定金利中は割高であることから時期・回数は注意が必要

(3)期間は短縮するほうが徳
一旦短くしたものは今は返済できても、将来金利があがれば返済負担が増えることがあり、再度期間を延ばすのは少し面倒である。

一般論として金利について
今後金利が下がっていく環境下では変動を、上昇の環境下では固定を選択するのが基本です。固定の何年を選択するかは非常に難しい選択です

以上を踏まえ、ご家庭の予定（子供の教育等）・今後の一部返済予定を考慮して考えていくべきだと思います。
ご相談者がこれからも一部返済をやっていかれるのであれば、比較的短い固定金利を選択して次回の金利の選択時にその時点の金利を見て一部返済額と金利選択を組み合わせ検討されるのが良いのでは思います。（毎月返済に余裕があればその間に返済額を貯蓄して次回の金利の選択時に一部返済）

あまり細かいことを考えだすと迷路に入ります。一部返済をやっていかれること正しい選択ですので頑張って下さい。

お礼

ご回答ありがとうございました。

bestFPさんのおっしゃる通り、固定にするなら短い期間にしようかと思います。(2年)
随分金利が上がってきているような気がするので、少々不安ですが、
あまり気にしすぎるのも良くないですよね。
bestFPさんのお言葉に励まされました。

ありがとうございました。

回答No.2

kaichoo

ご家族の年収や現在の預貯金などでアドバイスが変わってくるかと思いますが、とりあえず思いつくところだけ。

そのペースで繰上返済ができるということは、生活に余裕のある方だと思いますが、おそらく住宅借入金控除を１０年間１％で適用されているかと思いますので、実質金利は1％くらい低く考えてもいいかと思います。

Ｈ２３年に適用を受けたあと住宅借入金控除がなくなりますので、繰上げ返済はあまり頻繁にすると手数料がかかりますので、そのときにまとめてでもいいかなとは思います。

あと、借入の期間を短くするのはあまりよくないですね。
今は余裕があっても何が起こるかわからないですので、返済は余裕をもって、貯金がある程度たまったら余裕資金としての貯金は残して、繰上返済という今のスタイルのほうがいざというときに安心かと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

うちの借入している銀行の固定期間中の繰上返済の手数料は、
残金が1,000万円以上だと50,000+消費税で高額なので、
kaichooさんのおっしゃる通り、無理してしない方が良いかもしれないと思いました。

借入期間の短縮も、危険そうなので見送ろうかと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

denden321

詳しい内容がないので、答えづらいところもあるのですが、
資産運用などをしないのであれば、固定期間終了時にまとめて
繰り上げ返済する必要はないと思います。

返済期間を短くすると当然、毎月の返済額は多くなります。
お子さんが大きくなるにつれ、学費等の出費も多くなるので
簡単に答えられませんね。
まぁ、フラット３５を利用しないのに、なぜ３５年ローンを組んだのか
少し疑問ですが…

固定か変動かについては自分の信じた道を選べば良いと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

【フラット35】初耳でした。
あまり考えずに、不動産屋さんの言うとおりに借入してしまいました。
軽率でした、反省しました・・・

子供の予定の無い夫婦なので、学費などは考慮しなくて良いのですが、
いつ何が有るかわからないので、期間の短縮はよそうかと思います。

固定か変動かは、もう少し検討してみます。

ありがとうございました。