住宅ローン繰上げ返済

質問

住宅ローンの繰上げ返済を考えています。
２本あるのですが、
(1)２．６８％　全期間固定　３０年
(2)２．１％　　２年固定　　３０年

ちなみに、８月の２年固定の金利は２．３５にあがっています。
どちらを先に返済したほうがいいでしょうか？
今後の金利上昇、どう読んでいますか？

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

(1)については、平成17年が初回返済で「30年全期間固定」にもかかわらず、平成42年に完済ということは、繰上返済によって５年程度の期間短縮をされた…ということですね。
『繰上返済の履歴』は、「いつ、いくら行ったか」によって、債務残高が変わります。
「それぞれ１回ずつ」と「現在の債務残高」という情報だけでは、一般の方には逆算は難しいですよ。
現在の債務残高をみる限りでは、(2)の当初の固定金利期間終了時に、同時に500万円かな？とは思いますが。
となると、当初借入額2,000万円の内訳は、通常返済1,700万円、ボーナス加算分300万円で、繰上返済額500万円でボーナス返済をゼロにして、残りを通常返済分の繰上返済（期間短縮型）に充当された…でしょうか。
計算では、ボーナス加算分が290万円程度の残債で、あと210万円を通常返済分の繰上返済に充当するといいカンジなんですけれど。

(2)は期間短縮をされていないので、おそらく全額ボーナス返済されたのだろう、当初借入額1,600万円の内訳は、通常返済1,400万円、ボーナス加算分200万円で、繰上返済でボーナス返済をゼロにした、とみることができます。

繰上返済予定額が300万円とのことですが、ご質問者さまは『住宅ローン控除』の対象でしょうか？
『住宅ローン控除』ありとして、まずアドヴァイスを差し上げますので、関係なければ読み飛ばしてください。
『住宅ローン控除』の対象額は、「住宅ローンの年末残高の1.00％が上限」となります。
ですから、年末残高が減っていれば、その分住宅ローン控除額も減ります。
総額3,600万円もの住宅ローンが借りられたのですから、年収も「それなりに」おありだと推察されます。
年収がそれなりにおありならば、所得税や住民税も「それなりの額」になっているのではないでしょうか。
となると、『住宅ローン控除』が満額受けられたとしても、税金額を下回っている可能性が考えられます。
今、繰上返済をされると「平成20年12月31日現在の住宅ローンの債務残高」は、繰上返済をされた額だけ減ります。
ですから、繰上返済をされるのでしたら１月にされるといいんですよ。
確かに繰上返済は、少しでも早く行った方が支払利息を減らせるのですが、現時点の状況から計算される総返済利息額では、９月に繰上返済を行う場合と来年１月に繰上返済を行う場合では、４万円程度の差にしかなりません。
この差は、住宅ローン控除の額でカバーできてしまう額だと思うのですが。

> 固定期間終了後も１％優遇処置ありです。
ご利用中の金融機関の変動金利型の店頭表示金利は、2.875％ですか、それとも3.125％ですか？（もしくはそれ以外。）
変動金利型でも1.00％の優遇はあるのでしょうか？
固定金利選択型では、２年固定が一番低い金利なのだと思いますが、変動金利型の店頭表示金利が2.875％で、変動金利型でも1.00％の金利優遇を受けられるのならば、変動金利型の活用も考えられるのではないかと思いまして。

1.00％優遇ということは、２年固定で考えれば、現在3.35％の店頭表示金利が3.68％以上になる可能性ですよね？
しかも、残りの返済期間は(2)の方が長い状況で。
２年固定の店頭表示金利が3.35％というのは、メガバンク、関東地方、静岡県、関西地域でみられるんですが、ちょっと高めなんですよね。
その差0.33％…。
個人的には、「来年ある２度目の固定金利期間終了時までに、埋まってしまうことはない」とは思うんですが、未来予想はできないので（現在はそれが担当業務なんですけれどね（汗）金利商品による資金運用を担当しているので）。

経済金融情勢から判断しますと、短期金利に影響を与える「政策金利の上げ」は、もう少し先（来年後半以降）になりそうですし、もし、「変動金利型でも1.00％の金利優遇がある」ということならば、そちらを活用することもできますので、私見としては「(1)を繰上返済する」とさせていただきます。
６年くらい期間短縮できるはずです。

お礼

大変詳しく親身になっていただいてのご回答、ありがとうございます。
住宅ローン控除の対象ですので、あせって今返済を急がずに１月まで待とうと思います。

利用中の金融機関の変動金利型の店頭表示金利は、2.875％ですか、それとも3.125％ですか＞
2.875％です。
変動金利型でも1.00％の優遇はあるのでしょうか？＞
確かあるのだと思います。調べてみます。

繰り上げ返済の履歴は、おっしゃるとおり、
(1)２．６８＝当初借り入れ１７００万（ボーナス３００万）
　ボーナス全額と期間短縮２００万（５年短縮）
(2)当初１．１（２年固定）＝当初借り入れ１３００万（ボーナス３００　　　万）
　ボーナス全額
でした。
利用銀行は８月から繰り上げ返済の保証会社手数料もゼロになったのでちょっと焦ってしまいました。
(1)の方を１月に繰り上げ返済の方向で検討したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

Domenica

当初の借り入れ条件は？
残債は？
繰上返済予定額は？
これまでの繰上返済履歴は？
(2)の固定金利期間はいつまで？
(2)の固定金利期間終了後の優遇幅は？

> ８月の２年固定の金利は２．３５にあがっています。
これは優遇後金利ですよね？
８月の２年固定の店頭表示金利は？

せめてこの程度の情報がなければ、お答えしようがありません。

テキトーでいいならば、『金利の高いものを先に返すのがセオリー』という回答が入ると思いますが。

> 今後の金利上昇、どう読んでいますか？
「今後」の対象はいつまで？

補足

情報不足ですみません。

借り入れ時（Ｈ１7年）
１）２．６８％　３０年全期間固定　２０００万
２）１．１％　　２年固定　　　　　１６００万　
　→２）は固定期間終了後も１％優遇処置ありです。
繰り上げ返済履歴は、
それぞれ１回ずつしていて、現在は、それぞれボーナス返済なし
１）Ｈ４２まで　借り入れ残高　約１３６０万
２）Ｈ４７まで　借り入れ残高　約１２００万

今回は３００万を予定しています。
８月の店頭表示金利は　３．３５％でした。

「今後」とは具体的にはわかりませんが、２．６８以上になるのは近い将来ならその前に２年固定のほうをなるべく早く完済に近づけたいなと思っています。
これからはしばらく共働きをやめるため、繰上げ返済は難しくなりそうです。

よろしくおねがいします。