擁壁地の排水

質問

擁壁がある土地の購入を考えております。
一番下は30坪の土地、そこから擁壁（高さ4m、幅14ｍ程度）上の場所に
購入予定の土地30坪。更にその上、擁壁（高さ2m弱、幅9ｍ程度）の上に
30坪以上の土地があります。
最上段の土地裏側にはU字型の排水溝があります。（最上段の土地
裏は丘になっています。）最上段の土地の擁壁と購入予定の土地の
境には排水溝が無く、水が垂れ流しとなる懸念があります。一番下の
土地と購入予定の土地の擁壁の境にも排水溝がありません。
雨水が土地に浸透し地盤が心配です。

不動産屋と設計士からは特に問題ないとの事でしたが、排水溝を
つける必要はあるのでしょうか？。但し、購入予定の土地裏側に
電柱が立っており、上段の擁壁と一部隙間が無く排水溝を満遍なく
取り付けるのも難しいかもしれません。

ご返答、宜しくお願い致します。

回答No.3

booboox

基本的に擁壁も含めて、その部分の土地所有者が、自己の土地で発生した、雨水と汚水をすべて、処理する。ことが、原則です。

最下の土地の間の
擁壁だそうです。（上記に書きました高さ4m、幅14ｍ程度部分です。）＞＞＞＞この部分の雨水の排水義務は、質問者にあります。

なお、不動産ブローカーとして、よくやる手抜きは、本来、それぞれの分割土地は、水平でなければならないのですが、実際は、５０ｃｍから１ｍの下向きの勾配を付けて、土地を売るのです。本来、高さ4mが、４ｍ５０ｃｍなり、５ｍあるいは、高さ2m弱が、２ｍ５０ｃｍか３ｍ必要で、計算した強度で、擁壁を作るのですが、それでは、コストアップですので、土地に傾斜を付けるのです。ある程度の傾斜分は、土地表面で、浸透して、擁壁、U字溝には、影響ないと書類は作るのですが、確かに、土のままですと、計算は、合いますが、実際は、駐車場にアスファルト、とか、住宅が、建って、自然浸透する土の面積は、わずかでしょうね。

よって、ブロック１丁くらい、擁壁の上に、施工して、水平を、何とか出している場合が、ほとんどですが、このブロックは、擁壁として、強度は、ゼロです。また、擁壁部分が、切り土か盛り土かで、強度も違いますし、土質で、ぜんぜん、住宅向きかどうかの判断も変わります。

建築設計士さんでは、土木や土質のボーリングデーター解析は無理ですので、専門家に任せましょう。設計士さんは、N値くらいしか、解りませんから。

あと、地下水脈が、どこを通っているかは、重要な問題です。水脈がある場合は、基礎も設計が変わりますし、家屋の外壁外防水などの問題もあります。雪の多い地区ですと、積雪量の高さまで、外防水します。これらは、都会の設計士さんでは、検討も付かないことでしょう。（現地がどこか、全く知りませんけどね）

お礼

度々、有難う御座います。自分の勉強不足を痛感します。

地盤に関しても、売主の地盤調査だけでは不安ですので、
JIOなど別枠で地盤調査するかなど検討したいと思っております。
設計士からは地盤はN値が3と仰っていました。
場所は東京都市部、西側です。近く（100mくらい）離れた所に
沢といいますか、小さな小川だけ流れております。

総合的に判断し購入するべきかどうか決めたいと思います。

回答No.2

noname#78261

女一級建築士です。
擁壁から3m2に1ヶ所以上排水パイプが出ているのですね。
さて、ここから大量に水が出てくるでしょうか？
上の土地に降った雨は基本的に下へ下へと流れますので何でここから横向きにでてくると考えなければいけないのでしょうか。
つまり水はけが悪く貴方の地盤よりも上に水がたまる状態の時は水圧で擁壁が崩壊しないように水を流せるように作るのです。

しかし、貴方の住宅は傾斜地の中腹。よほど粘土質で水はけが悪くないとその高さまで水がたまることは考えにくいですね。
それに擁壁付近は水切れがいいように割栗という砂利を施工するのが普通です。2ｍだとどうかな。４ｍのほうはやってあるかも。地表から少し下がったところですので表からは見えませんがね。

更に建物にかかる雨水は（雨どいの分）それだけの傾斜地なら敷地内浸透でなく側溝へ流していると思います。それなら更に安心です。もちろん大雨の際は確認して安全を維持しましょう。

なので正直土木施工監理技士ではありませんが、そう心配することはないとおもえます。今後パイプが詰まっていたりすれば問題でしょうが、擁壁の管理義務があろう上の土地の方には見えませんので見てあげて下さい。おそらく貴方が４ｍ擁壁の管理義務がでるでしょうからその今後のメンテ管理費用の心配もして下さい。

お礼

早速のご返答有難う御座います。本当に助かります。
そういう場合のために排水パイプがあるのですね、勉強不足でした。
雨どいに関しては、設計士に聞いみて安全な方法を取って頂きます。

そうですね、仰るとおり擁壁の管理義務も心配です。不動産屋と
設計士からはメンテなど滅多に必要なしと言われましたが、ネット
を調べると万が一の時には相当の金銭的負担も強いられるという
ことも書かれておりました。参考までに宜しければ、擁壁のメンテ
、メンテ費用等ご教授して頂けますでしょうか？。

回答No.1

booboox

不動産屋と設計士からは特に問題ない＞＞＞＞
法律的には、問題ない。と、言う意味で、実用的かどうかは別です。
たとえば、土地購入者が、もっと、違う擁壁を作る予定なら、現在は、簡単な擁壁で、土地代が、安い方がベターでしょうし。。
あくまで、土地を、宅地として登記するだけのための、擁壁と、U字溝は、ありますよ。ってことですね。

それ以前に、擁壁部分の斜面のどこで、境界があるかで、全く、責任範囲が違いますから、この文面では、なんとも、回答出来ません。つまり、購入予定の土地には、自分の下流の土地の擁壁が含まれているかいないか。上流部分の擁壁が含まれているか居ないか。U字溝の所有者は、購入後、誰になり、その排水は、誰の責任で、どこの河川に流すのか？と言うことを、お書きくださいませ。

電柱は、電力会社のものでしたら、その土地の所有者に、地代を支払っているはず。電柱を移転希望なら、移転に関す一切の、行為と費用を、不動産屋が（あるいは売り主が）持って、売買成立とするかですが。。
自己都合で、電柱移転となると、２０万円から１００万円の請求が来ますので、その電柱が、車庫予定地の目の前などでしたら、条件付き売買にすべきでしょうね。

なお、不動産屋も、設計士も、商売が出来れば、OKなので、本当に、質問者の立場で、考えてはくれないことは、当たり前なんです。報酬を支払うと同時に、報酬に見合った要求を質問者がされなければ、どぶに、お金を捨てるのと同じです。法律を守るのは、プロでなくても、国民全員が、守る最低限のルールですから。。

お礼

早速のご返答有難う御座います。立地的には家屋の下に車庫があるような
ひな壇ではありません。山を切り崩した形の形状のひな壇です。
新しく造成されたばかりで擁壁のみで、まだ全部更地です。

擁壁はＬ字型の擁壁で新しく宅地と共に立てられたものです。
責任範囲（自分の持分は）は購入予定の土地と最下の土地の間の
擁壁だそうです。（上記に書きました高さ4m、幅14ｍ程度部分です。）
ですので、質問の最上段の土地の擁壁に関しては自分の責任範囲
ではありません。最上部の土地裏側のみついているU字溝は売主が
造ったものだと思われます。最上部の土地の擁壁の排水は結果、
最上部の土地の所有者責任だと思われます。
最上部の土地の裏側にU字溝が付いている理由は、その裏がゴルフ
場の為、若干小さな丘になっている為です。最上部の土地に降り
注いだ雨のみ購入予定の土地に擁壁（高さ2m弱、幅9ｍ程度）
から流れる形になります。
やはり、ここから流れ込む雨水等での沈下が心配です。

不動産屋からは、それは考えすぎだと言われましたが一生の買い物
ですので悩みます。（立地や環境は最高です。）