住宅の建て替えと擁壁の補修について

質問

購入を検討している中古住宅（築２５年程度）があるのですが、坂道の途中に建っているため片側に擁壁（高さ2m×幅10m程度）があります。

先日、外から擁壁部分を見ていたところ、下から50cm辺りにある排水口から、擁壁の上に立つコンクリートブロックのフェンスまで縦に亀裂が入っていました。

また、隣家もその擁壁の上に建っており（なので実際には幅は20m位ある）、両方の家の境に近いの位置にあります。

5～10年以内に建て替えたいと考えているのですが、その際に、この亀裂は補修することができるのでしょうか？また費用はどれくらいかかるのでしょうか？それとも、擁壁自体を作り直すことになるのでしょうか？

さらに補修や作り直しとなった場合に、隣家ともめることにもなりそうで心配です。

または、購入自体やめるべきなのでしょうか？

回答No.2

hide650929 · ベストアンサー

ＮＯ１．です。
画像を見てみましたが、これに近い状態なら下部は高さ２ｍのプレキャストＬ字型擁壁でその上部にコンクリートブロックを２～３段積んだ状態と思います。
プレキャストの擁壁自体は他の擁壁と比べ最も強い物なので、地盤が正常な状態なら亀裂が入ることは先ずありません。
最も考えられることは、水抜きが不全で地盤が緩んでいる事です。
周りの擁壁と比べて極端な変色などが無いかを見てみてください。
もうひとつの可能性として、Ｌ字型ブロックを並べて施工した際に、中途半端なピッチ（間隔）が空いた部分をＲＣで継ぎ足した（鉄筋を組んでコンクリート打設した）場合、施工が粗悪でその部分だけが崩れた事も考えられます。　その場合は見分け方としては他のコンクリート壁と比べて継ぎ目のピッチが短くなっている筈です。
考えられる主な原因は上記の２つですが、前者の場合は購入を見合わせた方が賢明だと思います。　後者の場合は、その部分のみ補修は可能ですが重機を入れる工事なので、費用は少しかかると思います。

お礼

早速ご回答くださりありがとうございます。築25年で最低でもそれくらいは経過しているので、先ほどのURLほどきれいではないのですが、積んでいるのではなく、全面コンクリートの上にブロック塀でした。

隣接する敷地にマンションが建ったので、その際に何か地盤の状態が変化して発生するということもあるのでしょうか？

建物の１Ｆ床がマンション方向に下がっているようです。建物の問題であれば建て替えれば良いのですが、地盤に原因があるようであれば、建て替えるにしても不安があります。

回答No.6

hide650929

>残念ながら、#4で教えていただいたURLの会社は擁壁については調査できないとのことでした。

私の説明不足でした。　調査が必要なのは擁壁の強度ではなく地盤の強度です。
コンクリートの擁壁に亀裂が生じた原因が、地盤不良によるものなら事は深刻なので、調査が必要なのです。

もし、地盤に問題なしと診断されれば、亀裂の補修は出来ます。
跡が多少残りますが亀裂を埋めてもらうだけでも良いと思いますし、大がかりな工事ならばその１面（ピッチ間）を重機で取り払って、新たに鉄筋を組みコンクリーを現場打ちすることも可能です。

但し地盤改良＋擁壁全部の造り直しとなれば、建て替え時にはこれに旧家屋の解体費用も加わりますから莫大な費用が掛かるでしょう。

近い将来の建て替えを前提とした中古住宅の購入するとして、私なら少なくとも地盤の安定した物件を最優先に購入を検討します。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり売主の工務店も建替えの際の地盤改良の費用については100万円程度は見込んでおいた方が良いとのことでした。

結論としては、質問させていただいた物件は見送ることにしました。何回もありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.5

hide650929

＞擁壁は一定の間隔で垂直方向に目地が切ってあるものでした。

コンクリート擁壁が裂けているであれば、地盤に問題がある可能性が極めて強いので、慎重に調査された方が良いでしょうね。
今はちょうど梅雨時ですので、時間がとれるなら纏まった雨が降った直後に、現地を見に行かれた方が良いと思います。（裂け目や水抜き穴から泥水が出ていないかチェックしてみてください）
私個人の意見ですが。。もし泥水が流れ出ている様であれば調査以前にこの物件の購入は控えます。

お礼

何度もご回答いただき本当にありがとうございます。

残念ながら、#4で教えていただいたURLの会社は擁壁については調査できないとのことでした。別のところを当たってみます。別の人間が見たところでは泥水などはでていなかったとのことでした。

売主側は、建て替える際には、地盤改良・杭基礎で擁壁に負担がかからないようにするば問題ない見解ですが、現状での安全性については何ともいえないとのことでした。中古住宅なのでこの様な言い方はあまり誠実でないように感じるのですが。。

回答No.4

hide650929

築25年の中古住宅という事ですから、上物自体には資産価値は無い物と考えれば、純粋に宅地としての評価してもらうのが良いと思います。
地盤調査の大手なら下記のURLをご参照下さい。
また、地元の不動産鑑定士ならその地域の土地事情にも精通した方が多いので、訪ねてみられても良いと思います。
購入を検討されている物件の現状が空き屋であれば、仲介業者の許可も取れる筈です。

参考URL：

http://www.jiban.co.jp/

お礼

調査については売り主の許可もでているので、現在調査依頼先を探しています。何回もアドバイスいただき、ありがとうございます。

擁壁は一定の間隔で垂直方向に目地が切ってあるものでした。年月がたって見えにくくなっていたようでした。

回答No.3

hide650929

ＮＯ１．２からです。
”積んでいるのではなく、全面コンクリートの上にブロック塀でした”

全面コンクリートというのはどういう意味でしょうか？
垂直に建ったコンクリートの擁壁ならば、プレキャストでも現場打ちでも必ず一定の間隔で垂直方向に目地が切ってある筈です。（下記ＵＲＬの写真を参照してください）
http://www.daiwa-cres.co.jp/products/wall/glwall/glwall.htm

もし、目地が無ければ”全面コンクリート”に見える擁壁自体が、コンクリートブロックの表面をモルタル地で仕上げた物かもしれません。
亀裂が縦方向へ一直線に入っていれば、その可能性があります。
築２５年で２ｍという高低差なら、コンクリート擁壁とブロック擁壁どちらの可能性もありますが、ブロック用壁ならば極めて脆いものなので、地盤自体には問題のない可能性もあります。

また、隣接地のマンションについては階数が不明ですが、基礎工事で地中を深く掘り下げるので、湧水槽の処理が不適当な場合などに、隣接地の地盤に影響することもあります。
いずれにしても、購入を前提に検討される際は、専門家の診断が必要な物件のようです。

参考URL：

http://www.daiwa-cres.co.jp/products/wall/glwall/glwall.htm

お礼

たびたびありがとうございます。

紛らわしい書き方で申し訳ございません。外見は、ブロック積みではなく、垂直方向の目地があったかあいまいだったのでこのように書かせていただきました（写真があるのでかえって見てみます）。

マンションについては８階建て位ですが、傾斜地に建っており、検討している戸建ての地面レベルから上にあるのは４階くらいに見えます（問題の擁壁から30mくらい空き地があり、その先でさらに落ちていて高い擁壁があります）。

専門家に調査を依頼しようと思っていますが、中古戸建てのインスペクションを行っている業者でよいのでしょうか？それとも地盤調査の業者にすべきでしょうか？よろしければお教えください。よろしくお願いいたします。

回答No.1

hide650929

一概に擁壁といっても種類によります。
高さ２ｍということなのでプレキャスト擁壁かブロック積み擁壁のどちらかですね？
下記のURLを参照し、どちらのタイプか補足願います。

参考URL：

http://www.njr.or.jp/a05/youheki.html

補足

コメントありがとうございます。補足させていただきます。

教えていただいたURLにあるプレキャスト擁壁かブロック積み擁壁ではなく、コンクリート擁壁というタイプだと思われます。

↓のページにある“ブロック塀下の擁壁のひびわれ”という状況に近いです。
http://iisee.kenken.go.jp/staff/tamura/work/1-1shikichi/shikitipoint.html#ｙｏｕｈｅｋｉ

よろしくお願いいたします。