店舗取壊しに伴う補償

質問

私は店舗の土地、建物を所有する家主です。
現在は空店舗となっているのですが、隣の敷地に大きなスーパーが出来る
計画があるようで、そこの事業主から、
「おたくの土地を貸してほしい。賃料は建物がある前提で支払うが、駐車
　場として利用したいので建物は取り壊したい」
との申し出を受けました。

このスーパーがずっと借りてくれるのであれば悪い話ではないのですが、
将来、撤退を決められると、当方は建物を失った分、将来の家賃収入がなくなってしまいます。（地代だけになる）
契約解除とともに原状回復させるといっても、そもそも建物を取り壊した時点で借家契約は消滅しそうな気がしてます・・・。

かなり大きなスーパーで何としても私の土地が欲しいようなので、ある程度
無理な要求も通りそうな感じですが、例えば、
　(1)まず建物の取壊しはスーパー側の費用で行う
　(2)借地のみの賃貸契約を交わす。
　(3)本来、建物のあった場合の家賃と上記(2)の差額は店舗取壊し補償料とし
　　て、毎月の借地賃料とは別名目で支払ってもらう。
　(4)万一、早期に撤退された場合も建物の耐用可能な年数分は(3)の支払を
　　継続してもらう。
といった契約は可能でしょうか？

このような契約が無理（違法？）でも早期撤退のリスクを避けられるよい
契約の仕方があればご教授いただけないかと思います。

皆さんのお知恵を貸していただきたく宜しく御願い致します。

回答No.1

kuri_kurio

先方の言うところの「建物がある前提で支払う」というのは
土地の賃料（例２０万円）に加えて、建物の賃料（例１０万円）を合わせて
土地のみの賃料として３０万円を支払うという意味でしょう。

（１）これは余程高い値段で借りてもらえる場合以外は、こちらから請求しなくても
　　　スーパー側が建物の解体費用を負担すると言ってくる可能性が高いです。
　　　それら費用も全て含めた上で事業計画を立てていることでしょう。
　　　昨今解体工事費用も高いですので、急に言われても用意できないと言えば
　　　すんなり応じてもらえるものだと思います。

（２）建物がない以上、当然に土地だけの賃貸借契約になります。

（３）税務処理上ややこしくなりますので、これは無理だと思います。

（４）締結する賃貸借契約にもよりますが、撤退後も継続して賃料を支払ってもらうのは
　　難しいでしょう。
　　変わりに契約締結時に預かった敷金を１０年未満に撤退の場合は全額没収（貴方のもの）
　　１５年の場合は半額返還。　２０年経ったら全額返還（相手に返す）などと決めてはどうでしょうか。

なお、これらの方法以外にも当該店舗建物を最近建てられたり購入されたものであり
相応の価値がある場合に限りますが、スーパーの出店が決定し事業が開始される際に
貴方の店舗建物のみをスーパーに買い取ってもらうといったことも可能かもしれません。
スーパーが所有者になるのですから解体工事は当然スーパーが行います。
交渉の際に「いつか返さなきゃならない敷金等は管理するのも面倒だ」
「まとまったお金が入るほうがいいので建物を買い取ってくれないか？」などと
持ちかけてみるのもアリでしょう。
出店に際してどうしても必要な土地である場合応じてくれる可能性もありますよ。

以上のように交渉次第でいろいろな方法があるとは思いますが
とりあえずは直接スーパーの担当者等とお話になり
まずは開発申請の際に貴方の土地も含めて申請することに対する同意のみ
されることをお勧めします。
開発申請での不許可や他の地主の猛反対があると当然その先の話はありませんから
先にあれこれ金銭的な交渉を進めてしまうのはあまりお勧めできません。
必要最低限「解体費をどうするか」「毎月いくらくらい貰えるのか」くらいに
止めておかれるのが良いでしょう。

補足

大変参考になる意見をありがとうございました。

やはり（３）（４）のようなやり方は難しいでしょうか？

私の質問にもう少し詳しく書けばよかったのですが、実はこの店舗は
私のモノというよりは、私の父のモノで父はこの家賃収入のみで生活
していることから、一度にまとまった収入をもらって高い税金を払う
よりは毎月決まった額（この例では３０万円）さえ保証されればいい
という考えをしています。

目的は父の生計をたてる事ですので、父が生きている間は毎月３０万円が
確保でき、その後は本来の土地代（例２０万円）に戻ってもいいのです。

他に妙案がでてこなければ、おっしゃるように建物を買い取ってもらうか、敷金で保険をかけるといった策を考えてみようと思います。
（現在の借地借家法では教えていただいたような、条件付で敷金を返さない
　ような契約の仕方も有効なんですね。）

ご回答のほどありがとうございました。