土地問題に詳しい方。裁判を経験した方。

質問

両親が、定期借地権の契約ではありませんが、一時使用目的ということで、契約を結んで土地を貸しています。
契約期限は５年間で、既に去年の１２月に契約は切れています。その土地は調整区域であり、農地ですが、借地人はその土地に建物を建てて、叉貸しをしている様子。家賃は催促しないと払わないのですが、催促すればなんとか払うという感じです。現在、去年の12月からの家賃は「賃料相当損害金」という名目で受け取っていて、土地の明渡しを迫っています。その旨は内容証明で通知済みです。が、借地人は家賃として払っていると言い張り、裁判になったとしても自分に有利と強気です。自動的に５年経てば更新になると言っています。挙句の果てに20000万円の立退き料を払えば出て行くといいます。借地権というものは借地人に有利と聞きますが、どういうものなのでしょうか？このケースを裁判にした場合、どのような結果が予想されますか？

回答No.5

tk-kubota · ベストアンサー

この賃貸は「一時使用目的」と云っておられますが、一時使用とは、臨時に何かの設備などを設置するときなどで、５年間と云うことと「プレハブ建物を所有するため」（まさか、そのプレハブは両親の所有ではないですよね＝家賃と云う文言があるので）と云うこと、「プレハブ住居のほかに仮説住宅を建てているのはＢ(借地人）」と云うことですから現在では２棟あることになります。そして、少なくとも、その１棟にはＣが居住しているようです。（「又貸し」と云っていますが、ＣはＢから建物を借りている者だと思います。）
そうしますとＡとＢは借地借家の適用を受け、ＢとＣとの間でも同法の適用を受けそうです。
そして、最終目的は、Ｃの退去は勿論のこと、その２棟の建物を取り壊して更地にして土地を戻してほしいと云うことのようです。
それでしたらＡはＢに土地賃料不払いを理由として、土地賃貸借契約の解除して下さい。そしてＡはＢとＣを被告として、Ｃに対してはその建物から退去を、Ｂに対してはその建物の取り壊すよう求めて下さい。本裁判になりますが、契約解除が認められれば簡単に勝訴です。ただし、Ｃは土地賃貸借の解除を知った日から最長１年は居住していることができます。（借地借家法３５条）

お礼

不十分な補足にもかかわらず、適切なアドバイスをいただき、ありがとうございました。ご心配いただいているプレハブは両親の所有ではありません。
今後は弁護士に依頼し、裁判になると思います。
お礼が遅くなりましたが、本当にありがとうございました。

回答No.4

findman

明渡しの要求を内容証明で通知済み、これは大変すばらしい。
まず、その内容証明に、配達証明はつけてありますか？
相手方が受け取った日に「明渡しの通告がなされた」証明になります。

ついて、市街化調整区域内農地は、原則的には農耕を目的として使用するほかありません。農作業に必要な仮設建築物や、容易に撤去できるものの堆積はある程度認められていますが、住居として使用できるのは農家分家または、既得権のある土地だけです。
市町村の農業委員会などに相談し、プレハブを置く約束であったのに勝手に仮設家屋を建築し居住目的の第三者にこれを貸し付け、契約期間を過ぎても原状回復どころか、明け渡しを拒み立退き料として膨大な金額を要求されていることを相談してみてはいかがでしょうか。

裁判するなら、判決をもらって強制執行の申し立てをすることになると思います。
借りている側に有利だった借家法は改正され、借地借家法となってから、かなり、公平な保護がなされていると思いますよ。逆に、土地を貸すに当たっては、貸しっぱなしではだめです。目的に添った使用状況であるか否か、貸す相手の人間性までも、よく検討してから貸して、しっかり管理監督しなければ、大変なことになります。

もし、ここまでのことや、これからのことについて、裁判などのまえに、一旦誰かに相談されるなら、信頼できる不動産業者で、お話聞いてみたほうがいいかもしれません。
当初交わした契約書に不備がないとも限りませんので。

お礼

ご回答いただき、大変ありがとうございました。
やはり今後は、専門家に相談して裁判になることと思います。頑張っていこうと思います。

回答No.3

ryo99

最初に貸されたのは、農地としてでしょうか？
また、建物は住居ですか？

建物（住居）を建てる事を前提に貸されたのなら、借地借家法の適用を受けるかも知れません。
またそうでない場合でも、建物を建てた時に異議申し立てをしないと黙認（建物建築許可）したとされるでしょう。

調整区域についてはよく分かりませんが、農地を勝手に開発できないのでは。
この辺りに糸口が見つかるかも知れません。

借地上の建物を第三者に貸すこと自体は地主の許可は要りません。

参考URL：

http://www.pref.saitama.jp/A08/BM00/new_version(H13)/kaisetsu/kaisetsu-c4.html

お礼

お忙しい中、ご回答ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

補足してください。
ta0205さんの両親が土地所有者と云うことですが、求めている事項は土地の明渡しのようですが、建物を借りている者のようです。どちらでしようか。「どちらも」かも知れませんが、「建物を建てて、叉貸しをしている」と云うことですから土地の借主、建物の所有者、建物に居住している者等ＡＢＣで結構ですから教えて下さい。
法律上整理してみます。

補足

ご回答ありがとうございます。
土地所有者、土地貸主はＡ(両親）です。平成10年に賃貸借契約「プレハブ建物を所有するための一時使用目的」として土地のみをＢ（借地人）に貸しました。プレハブ住居のほかに仮説住宅を建てているのは、Ｂ(借地人）。Ｂの
仮説住宅にＣ(Ｂの又貸しの相手）が住んでいる様子です・「地域の図面」にはその仮設住宅にＣの名字が載っています。建物の登記はしていないようです。
また足りない説明がありましたら、補足いたしますので宜しくお願いいたします。

回答No.1

ma_

まず、一時使用目的であるということで契約を交わしているなら、一般に借家人を保護する「借地人に有利」な条項は適用されません。
また、賃料の滞納や又貸しなど、契約とは違うことをしているのですから立ち退きを求めるのは理不尽なことではないはずです。
一般の借家でも、又貸しや滞納は立派な立ち退き請求の理由となります。

お礼

ご回答ありがとうございました。