抵当権が設定されている土地の一部を国が買い上げる場合・・。

質問

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ、「抵当権を外して頂きたい。そのためには○○○千万必要になります。この際県に払ってもらっては・・」なんてことを言われたそうです。
銀行としては担保物件ですから抵当権を外してもらわないと困るのはわかります。かと言ってこちらに代わりの担保物件もありませんし当然資金もありません。県が肩代わりしてくれることなんて到底考えられません。
県にはこれから相談しに行かなければならないのですが、その前に皆様のご意見・ご教授を仰ぎたく投稿させて頂きました。
一般論としてこのようなケースはどのような決着になる可能性があるのでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.10

bonnnou · ベストアンサー

現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
　あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

　県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

　私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
　また、物価も下がり気味です。

　これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

　説明会終了程度であれば、まだ、県が行う「物件調査」は、行われていないと思われますが、この際、県の工事担当者を通じて、あるいは、直接用地担当職員に対して、「早急の買収を願いたいので、物件調査をし、補償額を示して欲しい」と申し入れを行いましょう。

　この時期、予算的には、どうにでもなるので、県の出先機関（多分、土木事務所）に異常がなければ、その申し出に応じるものと思われます。

　用地担当職員が、貴方の家の物件調査を行う補償コンサルを決めるまでに、約１ヶ月（入札しますから・・・）。
　補償コンサルが調査を行い、成果品（補償額の素案）を出してくるのに、４０日から、５０日。

　とすると、年内に概ねの補償金を知ることが出来ると思われます。

　その物件調査の結果を、待っている間に、土地の分筆が、短時間で可能かどうかを確認し、その間に補償についての概論を教えてもらえばよいでしょう。

　その時に、抵当権抹消の話、担保価値が下がっている事等を相談しておきます。
　当然、その間の、概論の説明時には、メモを取り、貴方の家の具体的な説明時に、その説明と、齟齬（食い違い）がないかどうかを確かめるくらいの気持ちは必要です。

　でも、毎回メモを取ると、疲れます。

　物件調査に来た補償コンサルに対しても、「現時点で、どのような移転工法になるのか？」とも聞いてみましょう。

　参考程度です。（交渉時に、変わっていることもあります。）
　簡単に答えられれば、移転工法は、誰がみても、一目瞭然なのでしょう。
　あくまで、その場の質問は、参考程度です。

　そして具体的な、数字をみて判断すればどうでしょうか？

　土地代金の決め方ですが、鑑定士にその土地の評価を受けて、あるいは、その地区の標準的な土地の価格から、貴方の土地の形状状態を加味して、買収単価を決めてゆきます。

　おおよそは、貴方の家の近くの、公示地・基準地の単価が発表になっていると思います。
　特に、基準地の発表は、最近あったと思いますが・・・。その土地に比べて、自分の土地はどうだろうと自分なりに評価すれば、だいたいのところは、推測できますが・・・・、絶対ではありません）

　その他の事情による加算はありません。
　それを認めれば、不公平な補償となり、不正の温床となるからです。

　ただ、言えるのは、補償金が提示されていない状態で、思い悩むよりも、具体的に補償金（土地代を含む）の提示を、受け、金融機関も行き、県と交渉をかさねれば、どうでしょう。

　このあたりは、用地担当職員の資質と経験によって左右されるところです。
　分からないところは、その用地担当者に聞いてください。

　そして、行き詰まれば、分からない事ががあれば、ここで、きいてください。

　ただ一つ、言えるのは、最近の土地価格下落・不況によって、従前と同じ融資が受けられない人たちが増えてきています。
　たとえば、サラリーマンでも、家を建てた頃の年収から、相当、さがり、年収の面から、従前通りの融資が受けられない人。

　リストラで、一流企業と呼ばれていた会社をやめ、新しい職場に移ったために、融資が受けられない人。もいます。

　公共事業による買収は、土地収用法を分析しても、土地価格が、毎年上がっていることを前提に制定されています。

　まして、通常の用地買収においても、同じ考え方のようです。

　担保の目減りについては、政府の新しい制度（たとえば、公共事業施行者による担保の一部保証制度）の創設により、乗り切るべきものと思うのですが、幾人かの用地職員（公務員）に言ったところで、制度改革には結びつきません。

　このあたりを、考慮せずに、「収用」による事業促進をすすめても、結局は、国民の「財政的な体力」を奪い、政治不信に陥らせるだけなのですが・・・。
　私一人のちからでは、どうしようもありません。

　また、法務局の態度も、分筆が相当困難になるほど、担当レベルで、行政指導により、過重な添付書類を求め、規制緩和に逆行しています。

　そして、用地担当者と、「対決」するという考えをすてて、聞きながら、交渉を進めてゆく方が良いと思います。
　そのかわり、理解できないことは、分かるまでとことん、聞く。
　理解できないかぎり、次のステップには行かない。

　まずは、貴方から、鎧を脱ぎ捨てて、用地職員に知識を教えて貰い、それに反することは、どしどし、聞くことです。
　対決は、最後の最後で十分です。

お礼

お礼が遅れまして大変申し訳ありませんでした。
運の悪いことにパソコンのハードディスクが壊れてしまい、修理に出しておりました。
bonnnou様のご助言を肝に銘じて、まず用地担当者のお話を十分に聞きながら、勉強していこうと思います。また、わからないことがあったら、別スレッドで質問させて頂くと思いますが、そのときにはまたアドバイスいただけたら幸いです。
このたびはほんとうにありがとうございました。

回答No.9

sigino

bunnnouさん、適切な補足ありがとうございました。

確かに誤解を生ずる書き方でした。
国に調整を依頼する、というのは「方針を国が決める」という意味ではなく、「間をとりもってもらう」程度の意味です。

お礼

私も理解いたしました。
どうもありがとうございました。

回答No.8

bonnnou

こんどは、Ｎｏ７の方の回答に対して、反論なり、補足をしておきます。

　私も、地権者側の代理人として、抵当権のある土地が、公共事業用地にかかる場合、その用地担当者を、銀行との交渉の場に引っ張りだします。

　しかし、抵当権が絡む以上、その最終決断は、地権者が行うべきものと、相談者に回答しています。

　抵当権（根抵当を含む）の問題は、住宅金融公庫等のもので、単に、住宅を建築するために、設定されているのなら問題は、わりと単純ですが、これが、会社の経営に基づく融資である場合、その銀行との関係が、抵当権が設定されている以外のものが、よく有ります。

　結局、銀行はここまでの精算を要求してくることもあり、代理人等では、判断することができません。
　会社の資金繰りは、第三者で判断することができず、結局は、経営者の判断が求められる事になるわけです。

　＞「担保入れ替え・抹消等にかかる費用も国に対して補償を求めるべきです」
の問題ですが、その土地を全部、公共事業施行者（市・県・国）等が、買い取る場合、もとの機能復旧ということが言われます。

　その場合、地権者は、もとの土地と同様なものを、他の箇所で、買い求めることを想定していますから、その土地に抵当権を設定することも、想定すべきもので、そのような場合は、「１度」余分に「担保入れ替え・抹消」を想定しているので、その分の費用負担は、考えるべきものと思われます。
　次回の、全筆買収の場合に、起業者との交渉時に主張してみたいと思います。
　　（「司法書士依頼料＋登録免許税」の上乗せは、主張できそうです）

　公共事業施行者は、地権者と契約が締結できた時点で、その土地の登記に対して、代位権が発生しますので、分筆や、所有権移転を行うことができます。
　分筆と同時に、その部分の抵当権抹消同意書があれば、その買収地部分のみの抵当権抹消もできるはずです。

　しかし、所謂「残地」部分の登記変更はできません。
　部分買収の、担保付け替え等の諸費用上乗せは、少し難しいようです。

　建物については、「構内改造」ではなく、「構内再築」であれば、いったん、建物取り壊す事を想定しているので、これは、「付け替え」の登記費の上乗せ、交渉はできそうな気がします。

　Ｎｏ７方のの回答にあるように、その用地買収担当者に、抵当権について十分話し、その解決方法を模索する必要はありそうです。
　そして、契約すれば、絶対金を支払ってくれる、県や市の信用力を利用すべきと思われます。

　しかし、決断するのは、貴方（のおとうさん）だ、とも認識しておくべきです。

補足

ご回答頂きありがとうございます。補足質問をさせて下さい。

>>結局、銀行はここまでの精算を要求してくることもあり、代理人等では、判断することができません。会社の資金繰りは、第三者で判断することができず、結局は、経営者の判断が求められる事になるわけです。

銀行がどれほどの精算額を要求してくるかはまだわかりませんが、国の土地買い上げ代金で担保価値の減をまかなえなかった場合は、結局我々地権者が銀行と交渉するしかないのでしょうか。
おそらく国は法律に則った基準で土地の買上げ代金を算定していると思うので、個別の事情に応じた考慮（要は買上げ代金の上乗せなのですが）はしないのではないかと予想しています。国としては「これが国としての補償額です。あとはあなたが銀行と話をつけて下さい」というスタンスなのでしょうか。
私としては、Ano.#3でも補足記入させて頂いたのですが、
地権者の負担が極力抑えられるように、国・県が率先して解決の道筋を付けてくれるとありがたいと思っています。
（決して国・県任せにするという意味ではありません）
まだ、国・県との交渉に入っていませんし、こんな経験は初めてなのでかなり不安です。（国・県は法律を盾にして冷たいのではという先入観があるものでして・・・）
どうか宜しくお願いします。

回答No.7

sigino

自信なし、ですが。

当方も抵当に入れている物件の敷地一部が道路敷となる予定で、市と交渉中です。
うちでは、「市の都合で抵当権のある土地を買い上げるのだから、銀行との調整も市がしてくれ」と主張しています。
会社経営、ということですのが、抵当権ですか？　根抵当権ですか？
残地で再構築でしたら、現在ある建物の古さによっては、むしろ道路拡張と新築によって担保能力はあがるはずです。（債権額に対してどうかはまた別問題ですが）
再築の建物と土地にに同様に（根）抵当権を設定し、引き続き銀行から融資を受けることも可能と思います。
銀行は銀行にとって都合のよいことを主張しているだけですので、言いなりになることはありません。
もちろん担保入れ替え・抹消等にかかる費用も国に対して補償を求めるべきです。
銀行もその土地が買収にかかることはもとから承知しているはずですので、遠慮することはありません。
銀行に対しては国に間に入ってもらうことをおすすめします。
別の土地が昨年道路公団の買収にかかりましたが、登記一切は手続き・費用ともに公団がやりました。登記手続は買収事業者がするのが通常ですので、国に対しても遠慮なく抵当権のことをお話されたらいいと思います

補足

同じようなお立場からのご意見を頂き大変感謝しております。今日聞いてきたのですが、「根抵当権」とのことでした。抵当権との違いが今ひとつ理解できていないのですが、この違いにより何か変わってくることがあるのでしょうか？
アドバイス頂けましたら幸いです。

回答No.6

jakyy

私の記述が誤りのように、
書かれていますが、
実際、収用の交渉にはいると、
金額、明渡しの日時、交渉の余地は十分あります。
売買契約書、明渡し承諾書に、署名、捺印するまでは、
こちらの土俵です。
納得のいくまで、交渉される事をお勧めいたします。
相手は収用のプロです。
強制収用をほのめかしたりしますが、
その言葉にまどわされることなく、粘り強く
交渉をされる事を、お勧めいたします。

お礼

交渉事となると事前準備が大切ですので、いま必死になって勉強しております。いろんな方のご意見、またjakyy様のようなご経験談をお伺いしながら、自分のスタンスを決めていきたいと思っています。
どうもありがとうございました。

回答No.5

bonnnou

No4 の回答について、誤りがありますので、訂正しておきます。

　通常公共事業の用地買収・物件移転補償の契約を、県や国と締結すると、補償金については、前金（契約金の７割）・後金（契約金の３割）として、通常２回に分けて支払われます。

　土地と建物それぞれで、前金・後金があります。
　建物が、取り壊され、土地を国・県に引き渡し、地権者側の行うべき事を、完了すると、両方の後金が一度に支払われますので、３回の支払いに見えますが・・。

　建物移転補償金の前金は、契約完了後か、移転工事着手時（請負の仮契約でＯＫ）になります。

　土地につきましては、抵当権が実行されれば、県・国は改めて、土地に関しての支払金済み金を再び、支払って、抵当権を抹消すたり、所有権を取得する必要があり、その部分において、二重払いの危険性を残すことになりますので、用地買収した土地の部分（分筆した用地買収地）の抵当権が抹消されなければ、前金を支払うことはありません。

　したがって、No４の人の「３」「４」は、「絶対」認められません。
　もし、そのような事ができれば、教えてください。
　その県を告発する事ができます。担当者一人の処分ではすまない問題です。

　　「７」もあり得ない話です。

　それに、No４では、「収用」は行わないと、していますが、近時、事業の進捗・完了を促進するために、収用の手法をとるように「国」の指導があるようです。

　事実、収用委員会の取扱件数が増えているとのことのようです。

　公共事業についての買収については、多くの人が、「ごねどく」や、その他勝手に解釈されているようです。それをその想像と推測のまま、当事者に、アドバイスを行うことがあるようです。

　しかし、交渉相手が公務員である以上、法令規則通達等の範囲でしか行動することができません。

　他人の無責任な意見アドバイスに惑わされる事無く、心ゆくまで、県の担当者と話し合い、「出来る」範囲で、着実に、ご自分の意見・方針を決められた方が良いと思います。

　それに、前の私の回答に書きましたように、土地の価格が、下落傾向にあり、また、物価が下がっている現状から考え、来意年度の補償金は、最低１割程度減額されることになると、覚悟しておいた方がよいでしょう。

　現在、県との交渉が進展中であれば、その用地担当者の説明を聞き、金融機関とも交渉し、年度内（来年３月末まで）に、契約されることをおすすめします。

　有能な用地担当者で有れば、いろいろな経験から、いろいろと解決方法を経験しているはずです。

　もし、不安があれば、この場で、相談されれば、アドバイス、県の用地担当者の考えも解説させてもらいます。

回答No.4

jakyy

お急ぎのようですので、私が今から７年前、
道路の拡幅の工事のため、立ち退きを求められた経験から、
箇条書きで、これからの流れを書きますので、
参考になさってください。
１、まず当局に、公共事業用資産の買取の補償費を
　　細かく出してもらう事。
　　建物補償費、工作物補償費、立木補償費、営業補償費、
　　動産補償費、仮住居補償費、移転雑費補償費
　　等、当局が支払う金額をまず掴む事。
　　（この場合は抵当権の設定は関係ありませんので、
　　無視してください）
２、金額が提示されたら、この金額をベースにして
　　貴方のほうの希望金額を示して、交渉に入ってください。
　　話しあいですから、急ぐ必要はありません。
　　もちろん、当局側は、強制収用を匂わせますが、
　　収用委員会に出す手続きが大変なので、これは
　　まず行われないと思ってください。
　　話しがつくまで、私の場合は約３年かかりました。
３、ある程度の金額に納得したら、銀行に抵当に入っているから、
　　抵当権を解除する必要があるから、立ち退きの前に
　　全額すべて、支払うように交渉して下さい。
　　当局も、前例がないといって、応じる様子は
　　見せませんが、最終的には、それは承知するはずです。
４、銀行側に、当局から入金があったら、支払うので、
　　支払いが済みしだい抵当権を解除の旨を伝えます。
５、銀行側に、家を新しく建てた時に、家と土地に新しく
　　抵当権を設定してもいいから、融資してくれと
　　お願いすることにします。
６、難色を示すようなら、他の銀行と交渉すればいいでしょう。
７、新たに抵当権を設定する時、
　　担保価値が減少することがご心配のようでしたら、
　　その時は、銀行、当局と３者で話し合いをすればいいことです。
　　ギリギリの所で国の方からの、融資を受けれる事も可能だと思われます。

以上のことは、収用の当事者の私の経験からの
意見ですから、ぜひ参考になさってください。

交渉は、慌ててはいけません。
道路拡幅工事の交渉が長引けば、困るのは、当局ですから。
売買契約書、立ちのき承諾書に捺印をするまでは、
交渉できると思ってください。
ご健闘をいのります。

お礼

実際にご経験されたお話として大変参考になりました。
私にとってこのような交渉事は初めてでして、大変不安でしたが、jakyy様をはじめとして皆様のアドバイスをお伺いして、少しずつ勇気が湧いてきました。
これからも新規で質問させていただくと思います。厚かましいお願いかと思いますが、どうか引き続きアドバイスを頂けますよう、よろしくお願い申し上げます。
ほんとうにありがとうございました。

回答No.3

bonnnou

「土地神話」が崩壊し、土地の価格が、右肩上がりが望めず、横ばいすら期待できない現代、公共事業に伴う用地買収には、様々な問題があるようです。（土地価格は、１０年位前のように、毎年高くなっていたのでは、なく、現在は、毎年下がっているとの意味です）

　そこに、銀行が抱える不良債権の処理の一環として、「バブル期」における、「抵当権」の整理があります。
　すなわち、「バブル期」であれば、その土地が”５００”の価値があり、建物に”２００”の価値を認定し、合計”７００”の約８割のとして、”５６０”の融資を行っていると思われます。

　しかし、現在では、土地の価格（価値）が、当時の５割、６割と言われていますので、土地の価値は、当時の６割として“３００”、建物も年数が建つので、８割くらいの価値として、“１６０”。合計“４６０”の約８割である”３６８”が、現在の適正な融資額となります。

　つまり、現在の担保価値より、融資額の方が、多くなっているで、万一、貴方のお父さんへの融資が、このような状態で有れば、銀行としては、「何か」があれば、この状態を解消して、現在の適正な融資額に、しておきたいと考えているようです。

　さて、県の補償「工法」が、「構内再築」と出ているようですが、これも問題となります。
　通常の県の建物補償額で、多分、買収される残地に、新しい家を建築する額は算定されていると思われ、いわば、県の買収する土地代金に手を付けずに、家を、再築する事が、できるはずなのです。

　そして、その土地代金を、県に買収されることによって生じる、担保価値の減額の穴埋めとして、銀行に支払えば済むことになります。（県から銀行に直接、土地代金を支払う、「委任払い」の方法があります。県と貴方のお父さんの契約書をつけて、その代金を、全額、銀行に支払うように「委任状」を書き、これを担保に、県が買収する土地の「抵当権抹消」同意を、銀行から県に出すのです。）

　しかし、貴方の家のケース残地に、再築するわけですから、元の建物は取り壊され、担保価値がなくなります。従って、担保価値の一翼を担う、「建物」全部と、土地の買収部分の担保価値を現金で精算してくれと言うのが、銀行の理論でしょう。

　この場合、貴方のお父さんの今までの返済額と、県の土地代金で、担保価値の減がまかなえるのなら、それで良いと思うのですが、その二つが、担保価値の減額分に及ばないときが問題でしょう。

　この場合、建物は「再築」せずに、現在の建物を、改造することで、話をつける方法があると思われます。その場合、担保価値を下げないことを強調して、銀行と交渉する事となると思われます。

　ほかにも、解決方法があると思われますが、銀行にどれほど、貴方のお父さんが返済しているのか、銀行が貴方のお父さんの経営状態を考えているのか？
　の問題も含んだうえでの、話し合いとなると思われます。

　その他、まったく、異なった金融機関（信用金庫等）から、再融資してもらい、現在の銀行と手を切ることも考えるべきものとなるかもれません。

　あるいは、県の補償金全額（土地代金＋建物補償金）を銀行に返済し、残金と、新たに、お父さんと貴方とで、建物建築費用の融資を受け、家を再築する方法もあるでしょう。

補足

bonnnou様、とても丁寧で詳細なご回答を頂きほんとうに感謝しています。今、皆様の回答を熟読していまして頭の中を整理している途中です。この分野は全くの素人で必死になって勉強しています。とんちんかんな質問かも知れませんがお許し下さい。

>>貴方のお父さんの今までの返済額と、県の土地代金で、担保価値の減がまかなえるのなら、それで良いと思うのですが、その二つが、担保価値の減額分に及ばないときが問題でしょう。

→現在の融資残高と比較して担保物件はかなり目減りしており（父が銀行からそのようなことを匂わされたようです）、ご指摘の可能性が高いと思われます。
そこでご質問させて頂きたいのですが、私の根底にある思いは、公共事業によって土地が切り取られる→抵当権を抹消しないといけない→担保目減りしている→目減り分を地権者が負担しないといけない。というのでは、どうも納得ができないのです。
なぜならば、公共事業がなければそもそもこのような問題は生じなかったわけであり、公共事業に係る地権者の負担を補償するという観点からすると、土地代金でで担保価値の減をまかなえない場合、せめてある程度は国に考慮してもらいたいと思うのですが、これは厚かましい考えでしょうか。あるいは交渉の余地はないのでしょうか。
大変申し訳ありませんが、アドバイス頂けましたら幸いです。宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

Singollo

> 減殺された債務と残余土地の担保価値が
> 釣り合わず、さらに 担保要求される
> 可能性

買い上げ価格の交渉時に残余土地の単位面積あたりの評価損を考慮に入れていなければ、可能性はあると思いますが、土地の評価額に対しそんなにギリギリの抵当権設定なのでしょうか

お礼

ご回答頂きありがとうございます。
なにぶん素人なもので、頭の整理をしたり勉強したりでお礼が遅れまして申し訳ありませんでした。
間接的に聞いたところ、土地の評価額に対して7割程度で設定してあるようなのですが、なにぶん土地の下落が激しくてやはり担保割れしているようです。
今後も新規に質問をさせて頂くと思いますが、またご教授頂ければ幸いです。
どうもありがとうございました。

回答No.1

Singollo

買い上げ価格が、買い上げられる部分の担保価値よりも高ければ、買い上げ代金で債務を減殺し、それによって減額された担保価格で、残余土地に改めて抵当権を設定することになるのではないかと思います

補足

早速ご回答頂きありがとうございます。
改めて抵当権を設定することになるとすると、物件価値も再評価されることになるのでしょうか。そうなると担保価値が当初より低くなっているのではないかと思います。
そうなると減殺された債務と残余土地の担保価値が釣り合わず、さらに担保要求される可能性はないのでしょうか。
全くに素人でとんちんかんな質問をしているかも知れませんが、ご教授頂ければ幸いです。