地籍図にありもしない市の土地があったらどうすればよいか？

質問

建売住宅を購入して約40年になります。今回、家を売却して転居を考え、不動産屋に相談したら、不動産屋が地籍図を入手してきました。

その地籍図には、購入時点から一切実在しなかった市の水路が記載されていました。それも、27坪程度の土地のど真ん中（家屋の真下）に記載されていました。
これについては、この物件の販売した不動産屋はすでにないため、問い合わせはできないが、何かのミスとしか考え難く、おそらく購入前にも水路は存在していたとは考えにくい状況です。

しかしながら、市側はあくまで市の土地であることを主張して、買取要求してきています。こちらから、問い合わせしなければ、放置されていたはずですが、問い合わせたばかりに、こういうことになっています。

市から買取しないといけないのか？
買い取り要求に応じないなら、.裁判所に行政訴訟を起こす必要があるか？
家を売却する場合としない場合で相違あればそれも教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.6

bita333

こんにちは。
質問者さまがおっしゃることも分かります。
しかし、（法務局の地図　or　市役所の地籍図？どちらか確認すること！）
・法務局の地図に水路として存在する以上は、
　あなたの土地に水路があるとしか言えません。
・分譲地を購入したときに、水路は無かったとは思いますが、
　造成してしまえば、水路などあるはずがありません。
　（田んぼ、畑をつぶして、道路に使っている人もいますよね。）
・質問内容だけ見ると、
　あなたが市の土地である水路を無断で使用してきたといわざるを得ません。

質問者さまが出来る事☆
１、法務局の地図を取得する（誰でも500円で取得できる）
２、敷地の地積測量図を取得する（これも法務局）
３、当時の契約書があれば、敷地図面を確認する。
４、上記図面をそろえた上で、司法書士・土地家屋調査士・法務局職員など、
専門家に相談するのが一番だと思います。

５、市役所から払い下げしてもらう。
　（返還要求されているわけではないのでかなり好条件では？）
６、裁判でぶんどる。
などは、１～４までした上で、検討するべきです。

現状では、買い手はつかないと思います。
専門家に相談すると、問題点が良く見えてきて、
スムーズに解決も望めるのではと思います。
いいほうに向かうといいですね♪

お礼

お礼が遅れましたが、ご丁寧な回答、大変ありがとうございました。

回答No.5

dr_suguru

＞現在水路は存在していません。過去にも、おそらく存在していなかったと思われます

公図上に
存在すれば
それが「水路」

回答No.4

coffeecan

No.3です。追記します。

公図上「水路」とのことですのが、現在水路は存在しないということでよろしいでしょうか？

手続上は、
水路は公共物で所有権移転できませんので、
水路の「用途廃止」を申請
↓
用途廃止決定
市の行政財産から普通財産に変わる
↓
保存登記
↓
所有権移転登記

となります。

補足

丁寧な回答ありがとうございます。

現在水路は存在していません。過去にも、おそらく存在していなかったと思われます。

回答No.3

coffeecan

人の土地と知っていても20年使い続ければ時効で取得、
他人の土地と知らない場合は10年で時効取得となります。

ご質問からすると、時効を中断する市からの手続き（差押や裁判による明渡し命令）は何らなかったものと思われますので、市にお金を払って「買取」する必要はありません。

ですので、時効によりこの土地は質問者様のものですが、この土地が質問者様の物であることを、今のままでは市と質問者様以外の第三者に証明できません。

第三者に対して「ここは私の土地です」と証明するためには所有権移転登記の必要があります。

今後売却などする予定があれば、所有権移転登記をしなければ買わない、と買主から当然条件を出されます。所有権移転登記手続きについては市とよく相談してください。

市がごねて、裁判に持ち込まなくてはならない可能性もありますが、分が悪いものではないでしょう。

Ｙａｈｏｏ不動産「時効取得」
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BC%E8%C6%C0%BB%FE%B8%FA

お礼

お礼が大変遅くなり申し訳ございません。

おっしゃる通り、市と交渉を進めて行きたいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.2

大明神（@bathbadya）

４０年も住んでいたら、もうすでに時効では？
法律のカテゴリで質問すると、もっと的確な回答をもらえると思いますよ。

お礼

お礼が遅れましたが、アドバイスありがとうございました。

回答No.1

dr_suguru

＞市から買取しないといけないのか？

昔の建売はいい加減な物件が多いですね。
昔で言う、
水路＝青線
http://www.ngis.co.jp/yogo1/land.html
今で言う
法定外公共物で国から譲与された土地だと思われます。
http://www.city.ueda.nagano.jp/takesi/kikaku/kikaku_004.html
昔は、国有地でしたけど
維持管理が難しいため
市町村に「譲与」されている土地がどこにでもあります。

＞買い取り要求に応じないなら、.裁判所に行政訴訟を起こす必要があるか？

裁判は勝ち目なし。

＞問い合わせしなければ、放置されていたはずですが、問い合わせたばかりに、こういうことになっています。

早かれ遅かれわかること。

＞家を売却する場合としない場合で相違あればそれも教えてください。

売却＝買い手がつかない。
建て替え＝不可能
最近の確認申請は行政指導で「公図」を添付しますので
ばれます。
昔は必要なかったですけどね。
結論として、購入するしかありません。
事例はたくさんありますよ。

お礼

お礼が遅れましたが、アドバイスありがとうございました。