「 地籍調査 」官の買取請求と個人の買取義務

質問

「 地籍調査　」関連で
市の担当課と個人(当方)とで、トラブっておりますので
何かお知恵を頂きましたら幸いです。

約３０年前に購入した土地で、購入当時、
売主と買主(当方)双方とも当時の登記簿等
の上でも、双方の主観上の上でも
購入した土地の下に「公的水路」が戦前
通っていたことなど全く認識していなかった
のですが、つい先日、市の担当者が
明治時代に作成された公図に基づいた
「 地籍調査　」という名目で
「戦前にあったとされる水路」
を(国有のものだから)約３０万円で買い取れ
と急にいってきました。

　前述のとおり、当該土地、売買成立当時の
約３０年前に
売主と買主(当方)双方とも当時の登記簿等
の上でも、双方の主観上の上でも、
「明治時代に作成された公図上には記載されて
いて、戦前に存在していたとされる農業用水路」
の存在など全く知りませんでした。

　はたして、市に対して当該土地代金を支払う
義務があるのでしょうか？

余談ですが、該当土地に対する固定資産税は
売買成立時から約３０年間払い続けているのですが
市の担当官の言い分によると、「その固定資産税
分が土地賃借料に相当し、双方は相殺される。
従って、(仮に当方が買取義務をはたしても)
当該期間の固定資産税の返還義務は市にはない」と
言っているのですが、市の言い分は妥当なのでしょ
うか？お知恵を頂けましたら幸いです。

回答No.5

montebianca · ベストアンサー

少々、古い知識で申し訳ないのですが、明治時代に作成された地籍簿には、「国有地」としての水路、通路が記載されています。

水路は水色で、通路は赤色で表示されていますので、水路を「青線水路」、通路を「赤線道路」とか通俗的に言っていました。国有地ゆえ無番地で、現実は小川にもならない田への水路とか、田の畦でした。

旧建設省時代は、これらの水路、通路は「建設省所管法定外公共用普通財産」として、県知事、もしくは市長に「機関委任事務」として管理が委任されていました。
これらは、それぞれ委任されている知事なり市長に払い下げを申請すれば、比較的容易に払い下げ（買収）ができました。（その払い下げ事務に従事してました。）

昭和40年代の国土調査の行なわれていないところでは、ちゃんと水路、通路の地積図も作成されず、今でも、明治時代のまんまの「赤線道路」、「青線水路」が残っているようですが、紛れもなく国有地です。

取得時効を援用されるのは、もっともですが、担当官署・担当官が国有地と主張するかぎり、訴訟で勝訴する以外、取得時効による登記はできないと思います。

腑に落ちないかと思いますが、訴訟の手間暇との関係で言うと、払い下げ・買収された方が妥当かと思います。面積は「縄延び」の範囲内なので、余り争っても意味はないと思います。

なお、国有地は非課税なので固定資産税は、そもそも課税されません。質問者さんの所有でもない、国有地の税を払っているという市の担当者の言うことは法的におかしいです。

少々古い知識で、今は建設省も機関委任事務もなく、取扱が違うかもしれませんが、以前、その「国有地」の払い下げ事務を行っていた者の意見です。

回答No.7

n-nya

結論からいうと、お気の毒さまです・・・

Ｎｏ５さんのおっしゃる内容で良いと思います
市の言い分は当然の事と思います　　ただし、金額３０万が妥当かは評価額を知らないので、なんとも言えません

細かいですが判る範囲で補足します

水路敷きは明治以降の経年変化で溝が埋まったか、別の場所に移動しただけです
そこにあった水路を利用する人が居なくなっただけで、土地の所有権（者）まで消滅した訳ではありません

３０年前に土地を購入する際に該当地番の土地が公図上の何処に位置し、どのような形状なのか確認しなかったなんて・・・
昔の水路敷きの事を知らなかったとは言え、土地購入時に公図調査を怠ったのは大きなミスです
かならず法務局で公図を確認するべきでした
これでは市に対し正面切って対抗などできません

公図作成当初からの水路敷きなので、登記簿など最初っから存在しません
別地番の土地登記簿に水路敷き云々、借地云々と記載するはずもありません
ゆえに簡単に時効成立すると思わない方が良いと思います

確認事項、その１
　　水路は質問者さんの名義で登記されていませんよね？

現在の表面上の土地使用者は質問者さんかもしれませんが、現実的な所有者はモノを言ってきた市なのです

道路敷きや水路敷きのような、法定外公共物の所有者は申請により平成１２年４月～１７年３月までの間に国から正式に譲与を受けた市なのです
市の所有物になってから、まだ数年の事なのです
明治時代からのもともとの水路敷き、道路敷きは公の土地なので、改まって必要がない以上は表示登記＆保存登記、名義変更もしません
このままでは市に対し時効を主張たところで、何百年たっても質問者さんの名義でないため第３者には主張できません

仮に他の皆さんが言うように時効取得が認められたとしても、水路敷き部分を質問者さん名義で登記するためには、登記にかかる費用の全額を負担する事になるはずです
田舎町ならば、土地代金よりも費用が高いかも？

運良く時効取得が認められ、名実共に御自分の土地にできるならば、それなりの出費を覚悟してください
とはいえ、以前の水路敷き払い下げを受けるためには、市・県を通じて大蔵省なり建設省等の機関に申請する必要があったのですが、今は市に申請するだけで良いのですから簡素になったのです

金と時間がいくらあっても、弁護士を入れて裁判するなどは無駄な事と思います

確認事項、その２
　　本当に水路敷き部分の固定資産税を支払ってきましたか？　　課税台帳に水路敷き＊m2とかの記載がありますか？

>余談ですが、該当土地に対する固定資産税は
売買成立時から約３０年間払い続けているのですが

いいえ、水路敷き部分の固定資産税を支払っていないでしょう
その証拠に水路敷き部分として質問者さんの課税台帳には記載されていないと思いますが、如何でしょうか？

水路敷きなので土地の地番もなく、借地契約もないので賃料を取ろうにも地積が不明ですし、そもそも名義人でもない質問者さんに対し課税される事はないでしょう

このような事例は全国の至る所にあります
市から問題提起された以上、家の増築や土地売却にも影響します
スムーズに事を運ぶために、時効云々と強気に出ないのが得策と思います
孫子の代まで問題を残さぬために、用途廃止～所有権登記まで所定の手続きに従って行う事を勧めます

愛想のない書き方になってしまい申し訳ありません

お礼

No.1からNo.7の全ての皆様、貴重な回答本当にありがとうございました。全てを熟読＆参考にさせて頂きました。本当にありがとうございました。

回答No.6

montebianca

追伸
「河川法」、「道路法」以外の「法定外公共用普通財産」なので、使用料も当然発生しません。
あくまでも、公共の水路、通路（道路）です。
普通財産なので取得時効はあると思いますが、訴訟以外では、買収されないと、敷地内に永久に国有地が存在することになると思います。
当該地では建物等の建築確認等もおりないと思います。
なお、土地の価格は該当地方公共団体の内規で、おおよその長さ×幅で、平米単価いくらとかで計算し、言ってきたものと思われます。

回答No.4

simazuka

公用物に対しては取得時効はしないのですが
公用廃止になっていれば取得時効の対象になります。
具体的なことはわかりませんが『公用廃止』の可能性が高そうですね。
とすれば、取得時効の対象になりそうですね。

他にも同じ問題に直面してそうな人もいそうですね。
仲間を集められるのも有効だと思います。

P.S 差し支えなければ、どこの自治体か教えてください

回答No.3

noname#20836

国有地も時効取得できるのは既に回答のあるとおりです。
次のとおり最高裁判所の判例もあります。
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=26666&hanreiKbn=01

時効取得の申請窓口は各地の財務局です。
但し、申請にあたっては当該土地について測量しなければならなかったり、簡単ではないようです。

こちらに体験談があるようですので、一度読んでみてもいいでしょう。
http://diary.jp.aol.com/applet/nueyjnbu/msgcate4/archive

回答No.2

dog1234

こんにちは。
まさに寝耳に水な請求でお困りのことと思います。
私は専門家ではありませんので、あまり正確なことは言えませんが、微力ながら助言させていただきますと、おそらく市の言い分は不当だと思われます。

そもそも市が賃借料と言っているということは、市がmiyanowakiさんに土地を貸している事実がある、と主張していることになります。
しかしmiyanowakiさんはそのような契約はされていませんし、少なくとも土地の売主の方もその認識はないように思われます。
おそらく売主の方よりさらにもっと前の方が市とそういう契約を結んでいたのでしょう。
しかし、miyanowakiさんは30年間土地を所有の意思を持って所有し続けていたわけですから、もし契約が実際にあったのだとしても、取得時効が成立して土地はmiyanowakiのものになるので、市の請求にはなにも応じる必要はないように思われます。

少し法律に立ち入った話をいたしますと、取得時効は20年で成立すると定められており（民法162条1項）、20年の間に市側からなんらの請求もなく、なおかつmiyanowakiさんが客観的に所有の意思が認められる占有を平穏かつ公然に20年間続ければ、その財産（土地の所有権）を取得できます。
これは要するに20年間普通に暮らしていればよいということです。

また、miyanowakiさんは土地の購入時に契約の存在は知らず、土地の登記簿にもその旨の内容は記載されていなかったことから、10年で時効にかかる短期取得時効（162条2項）が問題なく成立すると思われます。

さらに、取得時効の「取得」とは「原始取得」を意味します。
原始取得とは、承継取得と違いその権利をまっさらな状態で取得する、ということです。
例えば、抵当権がついている土地を承継取得すると、抵当権がついた土地の権利を取得することになりますが、抵当権がついている土地を原始取得すると、抵当権がない土地を取得することになります。
つまり、仮に市側の主張する契約が実在していて、その契約が土地の売買にともなってmiyanowakiさんにもくっついてきているのだとしても、miyanowakiさんは既に時効によって土地を原始取得しているのだからその言い分も通用しなくなります。
それくらい時効取得は強いんですよ＾＾；

以上の理由で、miyanowakiさんは市側の請求に応じる必要は全くないように思います。
しかし、あくまでネット上の赤の他人の見解ですので、一度弁護士さんに相談されることをお奨めします。
争っている相手が市だからといって、弁護士が市の肩を持つようなことはありません。
市役所の無料弁護士相談に行くのは少し気が引けるかもしれませんが、市役所以外にも無料の弁護士相談窓口はありますので、下記のサイトからご自身のお住まいの弁護士会を選択して探してみてください＾＾
http://www.nichibenren.or.jp/ja/link/bar_association.html

回答No.1

utama

事実関係がわかりませんが、いずれにしても、購入が３０年も前であれば、時効取得が成立する可能性が高いので、法的にはご質問者の所有であるといっていいでしょう。

ただ、地籍調査の結果により、ご質問者の占有されている土地の一部が国有地として登記されてしまいます。登記には公信力が無いとはいえ、事実上、当該部分については、売却できなくなるなどの支障があります。

国（行政）が時効取得を認めて、所有権移転登記に応じてくれればいいのですが、もし認めない場合は、国を被告として登記移転の裁判を起こさなければなりません。その費用や手間を考えるといくらかの金額を支払って片をつけてしまうというのも、現実的な選択肢だと思います。