敷金について

質問

現在の住まいは今月末までに退去することが決まっています。
初期費用があまりなかったもので敷金・礼金０円の物件を中心に探し、少し古い（築17年）ですが予想していたより良いアパートを見つけることができました。
ところが、明日が契約という時になって不動産屋から電話があり、敷金1か月分を契約時に払って欲しいと管理会社が言っていると言われました。お正月休みがあったから連絡が遅れたということ（仕事始めから10日も経っているというのに）と、過去に他の住人の方が退去する際トラブルがあったから敷金を預けて欲しいという話でした。
「話が違う」ということは言ってみましたが、不動産屋は「お願いします」の一点張りです。とりあえず明日不動産屋に行くと言ってしまいましたが、やはり何だか腑に落ちないので1～2日考えさせてもらうことにして、明日はキャンセルしようと思います。
それと、過去の退去時のトラブルを具体的に聞こうかと考えていますが、ちゃんと教えてくれるのかも不安です。
こういう話はよくあることなのでしょうか。
言われるままに敷金を払うべきなのでしょうか。

どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.4

katyan1234

重要事項の告知違反となるでしょうね。
僕もよくわからない
＞後から加わったのがクリーニング代25000円で、審査がおりたという連絡の時に、契約時払ってくださいと言われました。
大体汚れているなら業者が来て清掃するのあってまだ汚れているかどうかわからないものを払う必要もないでしょう。
まあこんな感じ　一般の方が使うからきれいでしょう
しかし決める前に退去する？なんかおかしいぞ
若い方はねえ～と言う話からとりましょう。お願いしますとなってしまったという感じかな？　何か言いませんでしたか？

回答No.3

noname#65504

＃２です。

>書面はもらっていません。

重要事項説明について補足しています。
重要事項説明は、まず宅地建物取引主任者が行う必要があります。
説明をする場合には、この資格証を提示して有資格者であることを示して行うことになっています。

また重要事項説明は、口頭で必要に応じて図面などを用いて説明することになっています。

さらに宅地建物取引主任者が記名捺印した文書を交付することが義務となっています。

以上が重要事項説明です。

文書の交付が終了していないということですので、重要事項説明は完了していません。

契約が成立しているのなら、仲介業者は宅建業法違反をしています。
契約が成立していないのなら、今の段階で契約を中止すれば、授受した金銭を全額返金する義務が仲介業者にあります。

＞家賃1か月分＋消費税を預け、

また通常家賃には消費税はかかりません。消費税の請求はおかしいです。通常仲介手数料は家賃１ヶ月分で、それには消費税がかかりますので、仲介手数料のような気がします。
ところで、仲介手数料は成功報酬ですので、契約が成立するまでは受け取れないことになっている金銭です。
契約成立はいわゆる契約書を交付した段階が業者としての業務範囲ですので、契約書を交付する以前に仲介手数料を得ることはおかしいです。

もめたら、宅建協会・役所の宅建担当部署や消費者生活センターに相談してみてください。

なお、いわゆる契約書は宅建業法第４５条により交付が仲介業者に義務つけられているもので、これは本来成立した契約内容をとりまとめておくものなので、この文書が提出された段階では契約は成立していると見なせます（つまり契約書にサインしていなくとも契約成立となることがある）。

契約が成立しているとなると家賃の返金は難しくなります。なぜなら仲介業者のミスは大家には関係のないことですので、大家との間の賃貸契約は有効と考えることもできるからです。

とにかく早めに動いてください。

お礼

再び丁寧な説明とアドバイスをくださって、ありがとうございます。

重要事項の説明は、確かに宅地建物取引主任者が行いました。
ただ、支店がたくさんあり、若い営業マンばかりの不動産屋で、その資格を持った女性は80歳近いのではと思えるような方だったので、かなり違和感がありました（資格さえ持っていれば問題ないのでしょうね）。

私も色々調べ、消費者生活センターと宅建協会には電話で相談しました。
敷金なしの物件として紹介しているので交渉の余地はあるものの、管理会社や大家さんが了承しない可能性は多分にあるし、入居後の事を考えたら払っておいてもいいかもしれませんと言われました（宅建協会の方です）。

その後不動産屋の担当者に電話で「前の住民とのトラブルとは何ですか」と聞いたところ、以前住んでいた住民が退去する時、原状回復以外の破損などの修理代を大家さんが（気が引けて）請求できなかったので、今回は敷金を貰っておきたいのだとか…呆れるような返事で、思わず「そういうのはトラブルって言わないんじゃないんですか？」と言ってしまいました。

それと、審査がおりた時点で敷金を払ってほしいという話はあったようなのですが、何とか払わないで済むように交渉していたけどうまくいかず、こちらへの連絡がぎりぎりになったのだという話でした（交渉していたという点を私は信じていませんが）。

契約前でもあったし、担当者と話していても信頼が回復できそうには感じられなかったので、もうこれはきっぱりやめた方が良いと判断し、申し込み自体を取り下げました。
今日、不動産屋に行って預かり金と提出した書類を全て返してもらいました。

あと10日ほどで別の物件を見つけて引越しをしなければならない状況に追い込まれ、慰謝料でも請求したいような気分ですが、もうきれいさっぱり忘れた方がいいのでしょうね。

相談にのっていただいて本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

宅建業法では、契約時に支払うお金（敷金・礼金など）を重要事項として説明および文書の交付を義務としています。

敷金０という重要事項説明を受けているにもかかわらず、敷金の支払いが必要となると、仲介業者の説明にミスがあったことになり、業者の責任を問えます。

また、契約前には重要事項説明をすることが義務となっていますので、もし契約前に重要事項説明を行っていないのでしたら、それは宅建業法違反となり行政処分対象です。

いずれにしろ業者のミスがありますし、重要事項説明に瑕疵があったことから、契約に合意はなかったものとして、契約は不成立に終わったと考えられますし、消費者契約法の観点からも重要事項説明に事実と異なる説明があった場合は無効とできますので、契約は不成立の段階と思われます。

敷金を支払う必要はありませんし、ペナルティなしまたは仲介業者が負担して契約をやめることができると思います。

なお、通常敷金は退去時に全額返金されるお金です。一方借り手は原状回復費を退去時に支払う義務を負っています。そこで、通常は敷金から精算してのこりが返金されています。

契約で原状回復に関する取り決めがなければ、借り手の過失・故意によるものでなければ、ほとんど現状回復費はかかりませんが。

お礼

丁寧な回答をくださってありがとうございます。

年末に申し込みに行った際、家賃1か月分＋消費税を預け、重要事項の説明を受けました。その時は敷金、礼金０円と言われました。ですが、書面はもらっていません。

もうひとつ、後から加わったのがクリーニング代25000円で、審査がおりたという連絡の時に、契約時払ってくださいと言われました。それがあるから敷金は必要ないし、退去時には入居者の過失や故意での破損・汚損以外一切費用を請求しないとのことだったのですが…

今回敷金を要求してきたかわりにクリーニング代はもういいですと言われましたが、何だか話がこうも二転三転するのではだんだん相手が信用できなくなってきました。

ただ、現在の住まいを退去するまであまり日にちがないため他の所を見つけられるのか心配なのですが（向こうもそれを見越してるような気がします）。
でも納得いかないのに契約するのも嫌なので、交渉するなり、できるだけの努力はしてみます。

回答No.1

vaio1123

敷金とは、入居時の家賃滞納、補修などの担保として家主に預けるものです。
本来は退去時に全額返済されるのですが、実際には部屋のリフォーム費用を差し引かれて返ってくることが大部分です。
他、畳にタバコの焼きを作ったり、襖や壁に穴を開ければ、行為的な部分は追加請求は当然です。

畳、襖、壁紙等の通常の損耗は、家賃に含まれているので、敷金をそれに当てるのは違法行為になります。
過去に、裁判で戦って勝訴した例はいくつかあります。
通常でない損耗は当然ですが差し引かれても文句は言えません。
賃借人には原状回復の義務があります。

契約書によってですが、敷引と言って敷金を償却する旨を明記している場合もあります。
例えば、賃貸借契約の期間が２年であれば、３年目に契約更新をする時に敷金を預託する状態になります。

最近では敷金０礼金０の賃貸はｍ退去費用を多く請求されるケースがあります。(修繕費)
敷金礼金０の物件は、契約前に退去費用の確認が必要です。

ですから敷金が戻ってくる契約であれば、問題ないと思います。
どうしても０の物件に入居したい場合は、修繕費の確認を・・・

お礼

ご回答ありがとうございます。

私も数回引越しの経験があるので、敷金がどういった事に使われるのか、ある程度は知っていました。

途中から入居時にクリーニング代25000円を払えば、退去時は借主の過失・故意での修繕費以外、一切請求しないという話に変わりました。
そして今回は敷金を要求する代わりにクリーニング代はいりません、ということになりまして（「どうせ退去の時に全額返金するのだから」とも言ってました）。でも退去時に全額返金と言い切るのなら、なぜ敷金が必要なの？と思いますが。
今のところ不動産屋が言っているだけで、実際は契約書を見るまで分かりませんよね。

あまり時間がないのでゆっくりはできませんが、この契約自体を少し見直したほうが良いのかもしれませんね。
契約書を見ることになったら、注意深く読んでみます。