住宅ローン（変動）繰上げ返済 納得いかない・・・

質問

昨年の9月に住宅ローンを契約しました。
（変動金利・返済額5年毎見直し方式）
1800万円を30年で返済予定で、現在、毎月返済額が約6万円です。

期間短縮型の繰上げ返済を100万円行いたいと思い、貸主の銀行に試算を依頼したところ、10ヶ月の期間短縮になるとのことでした。

毎月6万を10ヶ月短縮しても60万円・・・100万円の繰上げ返済に対してそれではおかしいのではないか？と問い返しました。
最初、「機械で計算したらそうなりました」の一点張りでしたが、当然そのような回答では納得いかず、どう計算したのか説明を要求したところ・・・（返答に半日かかりましたが）

「10月に金利が上がったので、未払いの利息が発生しており、繰上げ返済してもまずその分を清算してから元金返済に当てるので、思ったより期間が短縮されないのです」
と言われました。
・・・変動の繰上げ返済って、そういうものなのでしょうか？ご教示下さい・・・

ちなみに
100万のうちいくらが未払い清算に当てられ、いくらが元金返済に充てられるのか？と尋ねると
「機械ですべて計算した結果なので明細までは分かりません」
との回答でした。この銀行大丈夫ですかね・・？

回答No.2

noname#52086 · ベストアンサー

変動金利は
5年間は返済額が一定である。
年2回金利の見直しがある。
となっています。

年2回金利を見直して「実際の返済額が変わってる」のに5年間は返済額が変わらないのが落とし穴です。

つまり金利が上がった場合（本当なら７万くらい返さなければならなくなってる場合）でも定額の6万づつしか返済していないので「このプラス1万」が未払い利息としてたまっていってます。

この未払い利息は5年後の返済額の見直し時に再計算され、6年目以降に上乗せして返済していく事になります。

繰上げ返済した場合もまず100万から未払い利息を清算し、残りの金額を月の返済元金に充当し期間短縮します。

当初は1800万30年で1.25％くらいで組まれてると思いますが、現在の変動金利は3％くらいになってますので、実際は76000円くらい返済しなければならないのです。　この（未払いの16000円ｘ金利上昇後の月数＝未払い利息）を繰り上げ返済の100万からまず清算したのです。

金利が上昇し続けると未払い利息が増えつづけ、最悪は払っても払っても元金が減らないという事態にもなります。

ゆえに金利上昇傾向の時に変動金利はリスクを負ってます。
過去20年の住宅ローンの平均金利が4.5％バブルの時の最高時で8％でしたから、よく変動金利の仕組みを理解してないと破綻していまいます。

金利上昇トレンドの今は固定金利プランに、借り換えを検討されるのが良いかと思います。

お礼

なるほど、変動の繰上げ返済はそういう仕組みなのですね。金利が上がることの意味を肌で感じました。元金が減らないのではお金を捨てているようなものです・・・。返済方法を再検討します。ありがとうございました。

回答No.4

noname#50195

「明細まで分かりません」なんて平然と言うバカがいる銀行などまともではありません。窓口のバカは相手にせず、責任者を出させて話をして下さい。でないとあなたの大事な財産をだまし取られます。　私は１５年前に住宅ローンを初めて借りましたが、その時の銀行には訳の分からんアホ行員がいました。　その銀行は潰れました。阪和銀行って民間銀行倒産第１号でしたっけ？　銀行がつぶれたら、ローンはチャラになるのかな？　っと一瞬喜びましたが、そんなわけ無く、その後他に対して全額返済しました。

お礼

ご返答ありがとうございます。明細が分からないというのが業界の常識じゃなくて良かったです。どう考えても5年間の未払い利息が60万にもなるわけがない・・分かる人と話します。

回答No.3

mifu33

「未払いの利息が発生しており」とありますが、利息が毎月の支払額を上回った場合に発生するものです。未払い利息が発生しているのなら銀行の言っている事も理解できますが・・・
元金1800万円なら利息が１％上がっても年間の利子負担は18万円増えるだけです。0.25％の利上げでしょうから、年間4.5万円の利子負担増です。計算としては全く合いませんので、きちんと返済明細および算出方法を提示してもらうしかなさそうです。

お礼

そうですねー、100万払って10ヶ月しか短縮されないとすると、半分以上「未払い利息」とやらに持っていかれてることになりますものね。とにかく明細が出ないとか有り得ません。ご返答有り難うございました。

回答No.1

oo14

返済の明細書をもらってませんか？
うちの銀行は1000円の繰上げ返済でも自由返済という契約なので
ちゃんと次の予定表を送ってきます。
世はコンピュータ時代です。昔は(も）逆に簡単でした。
１００万円返済なら元金がそこまで減る月まで返済表を2箇所折って隠すだけです。
隠した月数だけ返済月数を書き直します。やってみてください。
疑問に思うならエクセルで返済月分の行を作ってみれば、すぐわかります。
繰上げ返済の手数料は1円から無料の銀行に変えるというのも手かもしれませんが。

お礼

ご返答ありがとうございます。
明細書、もらいました。２箇所折り・・・確かにそうすれば一発でわかりますね！面白いです。コンピュータ時代も良し悪しですねぇ。