土地について

質問

土地の事でお聞きしたいのですが…約30年程前に母親が店舗を購入しまして その母親が約10年程前に突然の事故で他界しまして私がその店舗を引き続き営業をしていたのですが最近その店舗を貸そうと思い 不動産屋を通し その不動産屋がいろいろ調べた所 土地は借りているものということで 自分のものは建物のみという事が発覚しました そしてその土地の持ち主がその土地を担保にいれ しかも競売がかかっているという事でした 建物の持ち主に許可なくそのようなことはできるのでしょうか 土地を借りているということは借り賃もかかってきますでしょうし どうしたらよいか悩んでいます 良い知恵がありましたらよろしくお願いいたします

回答No.2

pearl_uo

一番目の方が大まかかかれていますが、
時効においては、お母さんの占有を引き継ぐことも可能ですので
お母さんが賃料をしはらっておらず、また土地の固定資産税もお母さんが支払っていたなどの事情があれば土地に対して時効取得を主張するのがよいのではないでしょうか。
お母さんが賃料をしはらったいたとしても、あなたが十年前から土地の固定資産税を支払い、賃料の請求などされていないのであれば時効取得の可能性があります。
また時効取得できないとしても、１番のかたのおっしゃるとおり、あなたのお母さんがもっていた権利の種類がなんなのかが問題となってきます。抵当権の登記の前に建物の保存登記がされてあればもちろんでていかなくてもよいですし、
登記してなかったとしても、短期賃貸借であると理解されていれば、競売の落札人にでていかないと主張することも可能でしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました 皆さん難しい事よくご存知なんですね 私は全くといっていいほどこういうはわかりませんので今週弁護士の方に会って相談する段取りになりました 今回は難しい質問へのご回答本当にありがとうございました

回答No.1

KOM2006

まずお伺いしますが、質問者様のご母堂がお亡くなりになられてから、その土地で営業を続けている間、賃料はどうされていたのでしょうか？土地を借りているということであれば、使用貸借でない限り借地料は当然発生しますし、貸主としてもそれを放置しておくということはあまり考えられないのですが・・・

問題はいろいろありますが、まず、土地と建物の登記を確認してください。仮にその「担保」というのが抵当権としますと、抵当権登記と建物保存登記（あるいは借地権登記）の先後関係で、質問者様に借地権が存在するかどうかが決まります。もし、抵当権登記の方が先であれば、それに遅れた借地権は抵当権に対抗することができないため、一定の猶予期間を経て立ち退かなければならなくなります。

もし、賃料を払っていないのであれば、土地所有権自体の時効取得を主張することも不可能ではありません。この場合、相続を契機に自主占有として扱われるか、１０年しか占有していないので、善意無過失、特に占有開始時の無過失の立証責任が質問者様にありますので、相当困難な主張かと思いますが、もしこれが通れば、時効期間中の担保権はすべて消滅しますので、競売そのものが無効となり（実際は第三者異議という形を採るのでしょう）、質問者様は土地の所有権をまっさらな形で得ることができますので、賃料の心配もありません。

お礼

ご回答ありがとうございました 返信遅れてしまい申し訳ありません 母親が営業していたときに土地の借り賃が発生しているかどうかは なにもお店の事にはタッチしていませんでしたし その母親も事故にあってその日のうちに目を覚まさずに亡くなってしまったので全くわかりません ただ引き継いで私が営業していた10年弱はそういう催促は一回もありませんでした ちなみにその土地の持ち主はお店の目の前に住んでいるので来ようとすればいつでも来られたと思います 工務店勤めの方に不動産屋等に聞いてもらったら、何十年に一回の請求じゃないかと、そういう場合一度に何百万という請求が来ると…そういう契約も実際あると教わりました。そんな大金一気に請求されても困りますし、登記補謄本を見てもちょっとよくわからないので今週弁護士の方に会って相談する段取りになりました