住公、銀行、公社の３社間の役割について

質問

顧客が銀行へ住宅ローンの申し込みに来た場合、
(1)住公、(2)銀行（住公の代理店業務を行う部署）、(3)公社（賃貸物件を提供する地方公共団体）の３社間の業務分担はどうなっているのでしょうか？

（私の考え）
１．顧客が住宅を買いたいので、銀行から融資を受ける
２．銀行が持つ債権を住公へ譲渡する
３．銀行は住公よりお金をもらった後、住公の代わりに債権管理を行う（債権は住公だが、顧客の窓口はあくまで銀行となる）
と言う風になると思うのですが、ここで公社が存在する場合はどのようなケースが考えられますか？
住公からさらに公社へ債権を譲渡でもするのでしょうか？すると銀行は償還金を公社へ知らせる為に、償還金予定明細表等を還元する？

銀行、住公、公社が全て存在するケースの事務フローについてご教示頂ければと思います。宜しくお願いします。

回答No.1

Domenica

以前、『住宅金融公庫融資』を担当したことがあります（私は『住宅金融公庫』の受託金融機関に勤務しています）。

現在において、単なる『住宅ローン』の場合には、ご質問自体が「あり得ない話」になります。
例え、『住公』を後継組織の『住宅金融支援機構』に読み替えたとしてもです。
ポイントは「(3)公社（賃貸物件を提供する地方公共団体）」です。
『住宅ローン』はあくまでも『自己居住用住宅の取得』を目的とした融資ですので、『賃貸物件』という『収益物件の取得』を目的とする場合には（原則）「利用できない」からです。

これが、同じ『公社』でも、『賃貸物件』ではなく『分譲』ならばありえます。
『分譲』のパターンでしたら…。
かつての『住宅金融公庫』には『分譲住宅購入融資』という種類の住宅融資（住宅金融公庫の場合は『住宅ローン』という言葉は遣いません。民間金融機関の『住宅ローン』商品と区別するためです）がありまして、『分譲住宅購入融資』に『公社分譲』がありました。
要するに、
１．顧客が公社が分譲する住宅（戸建て、マンション）を買いたいので、住宅金融公庫の受託金融機関となっている銀行へ『住宅金融公庫・分譲住宅購入融資（公社分譲）』を申し込む。
２．住宅金融公庫の受託金融機関となっている銀行は、『住宅金融公庫・分譲住宅購入融資（公社分譲）』の申し込みを受け付け、書類審査をし、必要書類を住宅金融公庫へ送付する。
３．住宅金融公庫においても、送られてきた『住宅金融公庫・分譲住宅購入融資（公社分譲）』申込書類を元に審査をする。
４．住宅金融公庫の受託金融機関となっている銀行においても、住宅金融公庫においても『住宅金融公庫・分譲住宅購入融資（公社分譲）』の申し込みについて問題なしと判断がされれば融資が確定し、住宅金融公庫の受託金融機関となっている銀行から、顧客に対してその旨の通知がされる。
５．金銭消費貸借契約が締結されると、住宅金融公庫において融資実行日が確定する。
６．融資実行日に住宅金融公庫から受託金融機関となっている銀行へ、融資金が入金される。
７．受託金融機関となっている銀行では、住宅金融公庫からの入金を確認したら、融資金を顧客の口座へ振り込む。
８．『住宅金融公庫・分譲住宅購入融資（公社分譲）』の対象物件に、抵当権者を『住宅金融公庫』とした抵当権が設定される。

…といったカンジだったと記憶しています。
『住宅金融公庫・分譲住宅購入融資（公社分譲）』の場合、元々、銀行は住宅金融公庫の『受託金融機関』に過ぎません。
ですから、
> １．顧客が住宅を買いたいので、銀行から融資を受ける
→　×
融資元はあくまでも『住宅金融公庫』。
> ２．銀行が持つ債権を住公へ譲渡する
→　×
債権についても、もとより住宅金融公庫が保有。
> ３．銀行は住公よりお金をもらった後、住公の代わりに債権管理を行う（債権は住公だが、顧客の窓口はあくまで銀行となる）
→　△
『受託』なので、融資金は銀行を通過していくだけ。
銀行には、住宅金融公庫から別途『受託手数料』がもらえる。
債権管理、顧客の窓口はあくまで銀行…という点はあっています。

ご質問者さまのイメージは、どちらかというと、現在の『住宅金融支援機構』の『フラット35』のうちの『買取型』のものに近いと思います。
ただ、フラット35も『自己居住用住宅の取得』のための融資であり、『賃貸物件』は対象にはなりません。

賃貸物件については、『賃貸住宅融資』になります。
『賃貸住宅融資』は、現在の住宅金融支援機構でも引き続き取り扱いを行っていますが、そこに『公社』が介在してくるとなると、顧客が『入居管理』等を公社に委託する…という程度ではないかと思います（それができるかどうかは存じませんが）。
例えば、
１．顧客が住宅金融支援機構の『賃貸住宅融資』を利用して賃貸物件を建築する（住宅金融支援機構を債権者とする抵当権が設定される）
２．顧客はその賃貸物件の『入居管理』を公社に委託する
３．委託を受けた公社は、その物件の入退居、居住者、家賃等の管理をする
４．公社は入居者から徴収した家賃を顧客に渡す
５．顧客は公社に管理手数料を支払う
６．顧客は収入となった家賃等から『賃貸住宅融資』の返済を行う
といったイメージです。

公社ではなく地方公共団体そのものということでしたら、「地方公共団体の認定を受けて優良な賃貸マンションを建設し、建設費の補助、家賃補助や融資額に対する利子補給が行われる制度」である『特定優良賃貸制度』の利用も考えられますけれど…。

お礼

早急な回答ありがとうございました。
また丁寧に説明にして下さり、基礎知識の無い私にもよくわかりました。