証券化ローンのつなぎ融資

質問

証券化ローンを利用して来年3月末引渡のマンションを購入する予定です。
証券化ローンの場合、公庫からの直接融資と同じ、抵当権の設定などの関係で、融資が下りるまでの一ヶ月の間につなぎ融資が必要と販売会社から言われましたが、いくつか分からない点があります。
(1)証券化ローンは実行時点の金利が適用されますが、ローンの実行時点はいつになるのでしょうか。適用金利は引渡の3月のものになるのでしょうか、それとも公庫から融資が下りた一ヶ月後の金利になるのでしょうか。
(2)みずほ銀行のHPにある証券化ローンの説明文を読んだら、
「 この商品は、住宅金融公庫の証券化支援事業を利用した長期・固定金利のローンのため、お客さまに対する住宅ローン債権は融資実行後、直ちに住宅金融公庫に債権譲渡されます。また住宅金融公庫は、当行より債権譲渡を受けた後、さらに信託会社等に信託*1する場合がございます。」
となっています。
銀行が顧客に対し、先に融資を実行し、次に公庫に債権を渡すことになるのではないでしょうか。
そうしたらなぜ公庫の抵当権登記などの関係でつなぎ融資が必要でしょうか。

回答No.1

noname#11476

>(1)ローンの実行時点はいつになるのでしょうか。
所有権移転・保存登記がなされ抵当権が設定された後に融資が実行されます。
>それとも公庫から融資が下りた一ヶ月後の金利になるのでしょうか。
融資が下りた時点です。

>(2)みずほ銀行のHPにある証券化ローンの説明文を読んだら、
>銀行が顧客に対し、先に融資を実行し、次に公庫に債権を渡すことになるのではないでしょうか。
いいえ、何ヶ月も銀行が建替えることはありえません。
お書きになった銀行の説明文は、

銀行が融資を実行－＞証券化－＞公庫買取

という手順を説明しただけであり、上記は速やかに行われます。ですから「銀行が融資を実行」は既に公庫の方が即買取可能になった時点で行われます。

それ以前に融資をする場合はつなぎ融資となります。

売主が代金を貰わなくても先に所有権移転・保存登記に同意する（つまり引き渡してくれる）のであれば、つなぎ融資は必要ありませんが、代金を貰わないうちは引き渡してくれないので、つなぎが必要ということです。
（しかも公庫は遅いし、、、）

お礼

ありがとうございます！
顧客にとって証券化ローンの融資の手順は公庫とまったく同じと理解していいですね。
3月にローン契約して、5月に実行する場合、2ヵ月の間に金利がぐーと上がったら困りますね。不安です。