競売

質問

昨年5月から住宅ローンが払えなくなりました。
そこには別居中の妻がローンの支払いもせず、一般売却も任意売却も拒否し続けて住んでいます。

住宅金融支援機構に今後の流れを聞いた所
(1)住公（残債約1930万円）・年金（残債約1360万円）と二本あるので年金部分の代位弁済を行う。
(2)債権を一本にしてサービサーに債権譲渡する。
(3)サービサーが競売をかける。
との事でした。

そこで質問ですが
この流れだと、住宅金融支援機構からサービサーに安く（いくらかは分かりませんが）譲渡され、競売をすればサービサーは100％の回収が可能になり債務消滅になると考えていいのでしょうか？
それともサービサーに残債金額そのまま譲渡し、競売をして残った無担保債権について支払いの交渉をするのでしょうか？
私は、住宅金融支援機構が競売をして残債（無担保債権）をサービサーに譲渡し残債の支払いに関してサービサーと交渉すると思っていました。
8月中に代位弁済がされた場合競売はいつ頃になると思われますか？

以上よろしくお願いします。

回答No.2

mahopie

１． 住宅金融支援機構を含めて、金融機関がサービサーに担保付で債権を売却する際は、債権を購入するサービサーによる担保評価を含めた回収可能額がベースになります。（以下はサービサーが回収交渉の代理でなく債権譲渡のケースが前提です）

２． 仮に債権額3300万円に対して担保評価額（競売想定・任売想定にもよるが）が2000万円なら、1200～1500万円で担保付債権を購入（入札型）した上で、債務者（今回の質問者）へは当然3300万円の請求権を有します。（債権譲渡を受けた後は自身が債権者としてか請求・回収交渉をする）

３． 回収の第一ステップは担保物件の売却ですが、残債務についても債務者との交渉で支払期間○年、毎月△万円といった返済契約書を作成して、相当期間での返済上積みを図っていきます。回収期間と返済金額については無担保債権の回収なので、余り長期間にせず数年程度返済継続すれば残債務を放棄する、といったニンジンの目標ラインを設定するのが通常事例です。1200万円で購入した債権を1年かけて1500万円回収すれば、回収利回りは125%という計算になり、以降は手間隙を掛ける意味がなくなる。

４． 仮に私がサービサーの担当者であれば、質問者経由で妻の立退きを図ってより有利な価格で任意売却をする。債権購入時の期待値より有利な価格で売却できれば、残債務への追及を緩める。万一立退き不可で競売となった場合の回収額の目減り分については当然質問者の残債務返済義務に上乗せする形で、債権購入当初に見込んだ回収期待値までは回収を目指す、という感じの交渉をするでしょう。

お礼

4.について　住宅金融支援機構からの任売同意書を妻に渡しましたが、回答なしなので競売してもらうようにお願いしたのです。こうなっても現状が分からない妻なので、法的に立ち退いてもらうしか方法は無いようです。
前回に続いて回答ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

＞サービサーは100％の回収が可能になり債務消滅になると考えていいのでしょうか？
なりません。

＞それともサービサーに残債金額そのまま譲渡し、競売をして残った無担保債権について支払いの交渉をするのでしょうか？

そういうことになります。
つまりサービサーへの売却の価格は確かに債権残高よりは安いでしょう。
でも、その話とご質問者に対する求債権の残高の話とは関係ありません。

＞8月中に代位弁済がされた場合競売はいつ頃になると思われますか？
実際に競売が実行されて立ち退きになるまでは半年から１年程度のスパンです。

お礼

分かりました。ありがとうございました。