住宅ローンの審査と借り換え

質問

現在、来年の４月に引渡しの新築マンションに契約し、ローンの銀行を探している所です。ローンは私と主人の二人で組むつもりです。しかし、審査に中々通らず、銀行系２社とろうきんの審査に通りませんでした。主人の勤務年数が１年半であることが原因のようで、１社では私の分、つまり約半額（1,920万円）なら融資可能との返答でした。GEマネーなどは、審査条件が他社とは異なるなどとありますが、金利が比較して高いように思います。主人は「審査に通ることがまず大切で、どこかで借りられることになったら、自分の勤続年数も増えるしすぐに借り換えをすればいいのだから。」と言います。主人は転職前も同様の職種で働いており、源泉徴収も提出することができます。審査の際、転職前の勤務も加算できるところはありますでしょうか。また、借り換えは、ローンを新規に組んでからどれくらい経過してからできるものなのでしょうか。全く無知であり、契約してしまってから焦って落ち着かないでおります。また、質問が不明瞭な文になっている気も致しますが、どなたかお知恵をお貸しください。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#46287 · ベストアンサー

＞転職前の勤務も加算できるところはありますでしょうか

全ての金融機関の審査方法を知っているわけではないので断言は出来ませんが、それはなかなか難しいのではないでしょうか。例えば収入が1,000万円ある人がいたとして、転職後に500万円になったとすれば、転職前の1,000万円を考慮しても仕方がありません。

＞借り換えは、ローンを新規に組んでからどれくらい経過してからできるものなのでしょうか

特に制限はないと思います。金融機関は審査して「返せる人」に融資するのが仕事です。審査をパスする条件が揃っていれば、いつだって構いません。しかし昨日は審査に落ちたが今日は通るというような短期間で飛躍的な収入や与信力のUPは通常は起こりません。
最初の選択時に余程大きな間違いがあった等でなければ、審査に通らなかったところを通るようになるまでには自ずとそれなりの期間を要するものと思いますし、将来のことはわかりませんので必ず審査をパスする日が来るとも言い切れないでしょう。

ここからは余談ですが、金融機関（と言っても色々ですが）は少々無理があっても貸すときは貸すものです。審査に通らないということは、客観的に見て不安要素が強いということです。つまり現実に置き換えれば、あなた方がその金額を借り入れるにはまだ時期尚早でリスクが高いのではないか？という見方も出来ます。

ローンは審査にパスして借りることが目標ではありません。日々の生活の中できちんと返済して無事に完済することが目標です。ある意味では審査に落ちたことで生活を窮迫させずに済んだと前向きに捉える考え方も出来ます。借りてしまえば後戻りは出来ずに何が何でも返済し続けなければならないわけですから。

マンションの契約には「ローン特約」が付いているものと思いますので、その特約を行使して白紙解除出来る期日等をよく確認しておくとともに、最悪の場合は解除して将来に備えるという方法もあるのではないでしょうか。

お礼

丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。早速主人にも回答を見せ、少し考えが変わったようです。私自身も「引っ越すのをやめる」こともありなんだと気づくことができました。ローン特約については、重要事項説明にそれらしいことがあるのですが、読んでも理解不能なため、不動産屋に電話しました。電話に出られた方は返答できず、明日担当者から電話をいただくことにしました。回答いただき、とても助かりました。本当にありがとうございました。

回答No.4

allure11

正直、銀行ローンを組めないのであれば、購入は断念するしかないと思います。
私も実際借り換えをしました
主人の収入が住宅を購入した13年前から年収にして２００万程下がってしまい返済が困難だった為です。
借り換えも審査が通るか微妙でした。
借り換えの相談、様々な手続きなどは昨年末からしていたのですが、実際の審査は今年に成ってしまったので、前年度より主人の収入が減った為に限度額ギリギリか、多少超えている状態に成ってしまったからです。
しかし、主人はこれまで転職すること無く、勤続年数も長く、銀行ローン以外のローンは一切無かったのです。
そして勿論、住宅やカードローンの滞納も一度も有りません。
銀行では、こういった点を何度も確認されました。
他でローンを組んでいたり、滞納履歴が有ったりすると不利な様です。
審査は、今後お金を貸して確実に返って来るかどうか、信頼出来るかどうかが基準に成ると思います。
どう考えても勤続1年くらいでは無理です。

知人で年収は1千万以上稼いでいる人が居ますが、1年前後をサイクルに転職しているので、住宅ローンは勿論、車のローンも組めないと言ってました。
今、高い金利の所でローンを組んだとしても、今後安い金利の銀行で本当に借り換えが出来るかは疑問だと思います。
お金が用意出来ていないと言うことは、本契約では無いのでしょうから、もう一度よくお考えに成った方が懸命だと思います。
それから、銀行ローンが組めない状態でも物件を勧める不動産屋さんは、余り信頼出来ないと思います。
私は不動産の売買で多くの不動産屋さんと関わって来ましたし、沢山の問題が生じ、宅建や様々な機関にも相談したり、沢山の事をネットや本で調べたりした経験が有りますが、無恥程怖いものは有りません。
ご自分達の身はご自分達で守るしか無いのです。
もう少し、不動産の売買やローンについて勉強してから計画的に購入する事をお勧めします。
折角苦労して購入した物件に問題が生じる場合も有ります。
出来れば、信頼の置ける大手の不動産屋さんに相談すると良いと思います。
ちなみに私は、三菱UFJ不動産さんに最終的にはお世話に成り、ローンの借り換えも東京三菱UFJ銀行さんと連携して頂き、スムーズに進み、その後の家の買い替えも、私達の様々な事情を考慮しながら親身に成って力に成って頂き、満足する買い替えも出来ました。
顧客の事を本当に考えて下さる不動産屋さんでしたら、無理なローンを組まないと成らない物件を勧める事はしないと思います。
余計なアドバイスかもしれませんが、今一度じっくりと検討されたら如何かと思います。
焦りは禁物ですよ。。。

お礼

回答ありがとうございました。そうですよね。高い買い物ですから、焦りは禁物ですよね。現在の住まいの更新の時期や、物件の色々な条件（実家に近い・駅に近い・間取りや金額など）が希望に適っていたため、すぐに決めてしまいました。正直、決めてから勉強を始めたという状況です。購入の断念も含めて、焦らず勉強しながら進めていくことにします。ありがとうございました。

回答No.3

noname#46774

ローンについては前の方がよく書いて頂いているので、それを参考された方が宜しいかと思います。
借換の件ですが、数年後に借換を申し込む際にノンバンクから借りていると、当然通常の銀行より高い金利で借りていますので、リスクの高いお客様と判断される場合が多いようです。
リフォームローンで消費者系のところからリフォームローン（それほど無茶な金利ではない）を借りて、それを銀行で借換したいと言われる方がたまにいますが、それを成功させたのを見たことがありません。
それ程ではないにしても、借換も簡単にできるかも疑問です。フラット３５等を利用検討して見てください。１年半がネックになるよりも転職後の収入に重きを置いて見られると思いますよ。

お礼

回答ありがとうございました。借り換えも難しい場合があるんですね。フラット35の方が転職後の収入に重きを置いて見られるとは知りませんでした。何となく、20年固定くらいにしようかなと考えていました。あと一回位は審査を受けてみようかなとも考えていますので、参考にさせていただきます。ありがとうございました。

回答No.2

noname#52086

住宅ローンの審査は一般的に、都銀→地銀→信金→ノンバンクの順でゆるくなっていきます。　
金利は同じ順番で高くなります。ＧＥマネーはノンバンクですね。

私は借り換えを前提にとりあえず住宅ローンを組むというのには賛成できません。
理由は今後は住宅ローン金利は上昇します。　今すぐノンバンクで組んで、数年後に都銀で借り換えても金利メリットは無いと予想します。

借り換えとは昔の高い金利の時に借りてたのを、今の安い金利に借り替えるから高額の手数料を払ってもペイするのであって、金利が上昇局面の今からは考えられません。

借り換えが可能になる時期は、人それぞれです。　
その時のマンションの担保価値、質問者さん達の与信などの条件がそろえばいつでも出来ます。逆に言えばマンションの価値が下落したらいつまでも借り換えることは出きませんし、その場合は残債が残り売却も困難であることも予想されます。

いずれにせよ4000万の物件をノンバンクで買うのはお金がもったいないと思います。
金利の上昇等を考え、買い急がれてるのかもしれませんが、都銀でローンが組めるようになってから買ったほうが、総返済額から考えても得になると思いますよ。

お礼

回答ありがとうございました。確かに色々な条件が希望にかなっていたため、急いでいたかもしれません。主人も一緒に回答を見て、今から借り換えを視野に入れるという考えは改めたようです。私も「やめる」もありかなと気づくことができました。とても参考になりました。