借り換え希望。事前審査は難しいでしょうか？

質問

皆さん、お願いします。

４年前に、２１５０万をろうきんで３年固定１，９５％でお借りしてマイホームを購入しました。現在２，８０％です。

その時、主人は２１歳、年収３５０万、勤続３年０か月でした。
勤務先がかなり大きい会社なので、その時今回の地方銀行からも即ＯＫをもらってました。
その時は一番金利の安いろうきんさんに決めたんです。

ろうきんにはなんの優遇もないので、ずっとお世話になっている地方銀行に借り換えをしようと思い今、事前審査中です。
（３年固定１，２％払い終わるまで１％優遇です。途中で１０年固定など長くしても１％優遇あり）

諸費用を含め２０２０万借入予定です。

現在は主人２５歳、年収４３０万、勤続７年です。

実は１年半前にリフォームというか電化住宅にして（太陽光発電など）４００万のローンがあります。（月３万支払中、あと１３年半残りあり・・１５年払いです）

他にはありません。

難しいだろうと思ってるんですが、通る見込みって可能性ってちょっとでもあるんでしょうか？

初めてで、ダメならダメで諦めもつくんですが気になってしまって。
つまらない質問で・・・お付き合いください。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

かなり長文の回答になってしまいますが、「住宅ローン」という「長期」の商品を利用される上での、お考えの参考にしていただければと思いましたので、しばらくお付き合いください。

> 通る見込みって可能性ってちょっとでもあるんでしょうか？
これは「可能性」でお話できる問題ではないんです。
だって、結果は「通るか通らないか」とかありませんでしょう？
例えば「通る可能性は50％」ってどういう意味になりますか？
２行に１行は通るって意味ですか？
ご質問者さまが２行申し込んだら、必ずどちらか１行は通してくれる…違いますよね？
10人に５人は通るって意味ですか？
ご質問者さまを含めて10人の人が申し込みをした結果、５人はＯＫ、５人はＮＧになりました。ご質問者さまはＮＧでした。
これをご質問者さまは「自分が通る可能性は50％だった」と言えますか？
「抽選で」10人のうち５人が通るのならば、ご質問者さまが通る可能性は50％だったかもしれませんけれど、住宅ローンの審査は「抽選」ではありませんよね？

また、住宅ローンの審査は、その銀行や保証会社で行うもので、その審査基準は外部には一切漏らされません。
そのことからも「通るか通らないか」は、審査する人でないと分からないんです。

仮に私が「100％通りますよ。大丈夫です。」と回答を差し上げて、それを見てご質問者さまが借り換えの申し込みをしても、実際に通らなかったら、私が申し上げた「100％」は何の「意味もない」ですよね？

さて、
> ４年前に、２１５０万をろうきんで３年固定１，９５％でお借りしてマイホームを購入しました。現在２，８０％です。
現在の金利パターンは何でしょうか？
当初の固定金利期間が終了した後、どうされましたか？
・「固定金利選択」の「再特約」をした。（固定金利期間はまた３年ですか？それとも違う期間ですか？）
・特約が終了して、自動的に「変動金利型」に移行した。
どちらでしょう。
何の優遇もない…とのことで、１年前に2.80％なので、３年固定かな…と思ったんですが（ろうきん以外なら、2.80％でも0.40～0.70％の優遇を受けているように見える金利です）。

当初借入時の年齢がお若かった点はネックになったかもしれませんが、借入金額2,150万円、年収350万円、勤続年数３年ならば「普通にＯＫ」が出ますよ。

現在の住宅ローンについての、「初回返済月」、「ボーナス返済の有無（ボーナス返済月）」が分からないので、現在の債務残高を正確に把握できないのですが（返済方法はおそらく「元利均等返済」だと思いますので）、だいたい1,800万円台ではないかと思います（１年は「12か月も」あるので、１月と12月では債務残高にかなりの差が出るんですよ）。

債務残高が1,800万円台で、借り換え希望額が2,020万円ということは、諸費用に200万円も見積もっていらっしゃるように見えるのですが、どうしてでしょう？
ある程度まとまった資金が用意できたので、リフォームに要した費用のローンも含めて2,020万円で借り換え…というのならば理解できるのですが…。
リフォームによって、建物の評価額が上がっていることは考えられますが、借り換えによって「オーバーローン」（評価額以上の額を借り入れること）になるのは、「現在の経済情勢」を考えますと「危険」なので、できればやめられた方がよろしいかと思います。

また、３年固定ですと、将来の金利上昇リスクに「対応していない」ことになります。
麻生首相が「３年経って景気が回復したら消費税を引き上げる」と言っているのはご存知かと思います。
３年後には景気が回復「してしまう」かもしれない訳です。
景気が悪化したから、今般、日銀の利下げが行われたんですが、景気が上昇したらまた金利は上げられます。
その時にちょうど「固定金利期間」が終了し、金利の見直しがされる時が到来する訳ですが、「ライフプラン」を考えて、それ以降に「お金が必要になる時期」は到来しませんか？
お子さんがいらっしゃれば、成長に伴って必要となる教育費も増えていきます。
もし、借り換えを検討されるのでしたら、「ライフプラン」も考えに入れて、金利パターンを検討してみてください。
今のこの時期に「金利の低さ」に捉われて、「固定金利期間の短いもの」を選ばれるのは、『非常に危険』を伴うものなので。

仮に、リフォーム分の残債400万円と合わせて、2,400万円の借り換えを申し込まれたとして…。
年収430万円で、借入金額：2,400万円、返済期間：30年（当初借入が35年として４年半経過しているので）、元利金等返済、ボーナス返済なし…という条件ならば、３年固定（金利1.20％）は、『返済能力』の審査においては十分に通ります（審査基準は『返済能力』だけではないので、あくまでも「『返済能力』の審査においては」です）。
現在の『全期間固定金利』の平均が3.20％なんですが（『固定金利型』は最初から「優遇後」の金利が提示されるので、別途「優遇」はありません）、こちらでも、『返済能力』の審査においては十分に通るレベルなんですよ。

現在、住宅ローンの返済額は毎月８万円弱ではありませんか？（ボーナス返済がなければ。）
リフォームのローンの返済額が月３万円とのことですから、合わせて11万円程度でしょうか？

借入金額：2,400万円、返済期間：30年、金利：3.20％（全期間固定）、元利金等返済、ボーナス返済なし…という条件ならば、（私の計算では）毎月の返済額は103,792円になります。
金利：1.20％（固定金利期間３年。固定期間終了後も1.00％優遇あり）ですと、毎月の返済額は８万円程度になり、「リフォーム分を合わせても」現在の住宅ローンの返済額とほぼ同等ですから「結構おいしい」ですよね。
ですが、３年後以降の「平均適用金利」が3.65％以上（1.00％の金利優遇がありますから、店頭表示金利で4.65％）になってしまうと、全期間固定3.20％で借りるよりも、「総返済金額（元金＋利息）」が多くなってしまうんです。
これは、「残りの返済期間が長いから」起こってしまう現象なんですけれどね。

長々と書き連ねてしまいましたが、「生活」していく上では、「お金がたくさん要る時期」があります。
そして住宅ローンのシミュレートを行ううえでの原則として「将来の給料の上昇は見込まない」というものがあります。
ですから、「ライフプラン」も含めて返済計画を考えてください。
日本の金利は、まだまだ「底」です。
「底」はすぐ足元にありますが、「天井」は上が分かりません。
「天井」がどこまで行っても「対応可能」というのであれば、「ライフプラン」を見込む必要はありませんが、そうでなければ、「天井」がどこまでならば対応可能なのかを考えて、借り換えをご検討ください。

お礼

ありがとうございます。
その通りで、月８万でボーナス払いはありません。
残額は１９３０万で手数料の７０万上乗せしていただきました。

今子供が３歳９か月で来年幼稚園です。
幼稚園に入ったら働きに行くつもりで、それまでがちょっとでも安かったらなぁと思ったんです。
その間にちょっとでも貯金できないかと・・・

本当に的確な回答でありがたいです。

主人とよく考えてみます。

本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#78054

私の経験上の体験ですので参考程度で考えてください。
持ち家なら固定資産税を払っていますよね、その納税通知書に固定資産評価額が載っていると思います、その金額の８割ぐらいは家が担保として認められます、後は年収や勤務先もしくは保証人などで銀行が判断します。
私なら４００万のローンも一緒にまとめて借り換えが出来ないか相談します。
銀行は１箇所では無いので、もしダメでも何箇所か相談したら良いですよ。がんばって下さい。

お礼

ありがとうございます☆
４００万のローンは金利も１．２％くらいで安いので一緒に借り換えなんて考えてもみませんでした。

銀行はいろいろありますもんね。
もしダメでも挑戦してみます。

ありがとうございました。