マンション経営していますが法人にした方がいいですか

質問

親がマンションを数軒経営しています。個人でです。それで固定資産税やいろいろ税金が高いとブツブツ言っています。個人経営から法人に切り替えると税制面で優遇されたり、持ち主が亡くなったときも相続税がかからないと聞いたことがあります。株式会社やLLC、LLP、有限会社などいろいろと分かれていますが、どれを選択したらベストでしょうか？会社といっても家族だけでやるもので、出資してもらったりとかそういう事をする予定はありません。

回答No.2

sionn123 · ベストアンサー

coolcoolerさん　こんばんは

　事業を始める時に法人化するかどうかですが、「法人」と言う言葉が単に格好いいと言うだけで何も考えないで法人化してしまう方も居ます。本来は、「節税対策の為」と「「法人化する事で売上が見込める場合」が一般的です。

　「節税対策について」
　個人事業主は、coolcoolerさんもご存知の通り給料を取る事は出来ません。事業主の生活費は「事業主借」と言う事での事業以外の出勤と言う名目で出金するんです。変な言い方かも知れませんが、事業の儲け＝事業主の給料みたいな所が有って、事業の儲けだけにしか税金が掛りません。
　ところで法人の場合は事業主でも給料を取る事が出来ます（正確には「役員報酬」と言うのですが、ここでは解り易く「給料」と言いますね。）そして法人は「法人」と言う人格を持った事業です。したがって法人の事業主は、法人にに対しての税金と事業主本人の給料に対しての税金と言うダブルで税金を払う事になります。しかし、ある一定の利益（儲け）を超えると、法人に対して税率が低い関係で、法人に対しての税金＋事業主の給料に対しての税金＜個人事業主の税金　となります。この「ある一定の利益」はその事業の利益率と事業主の給料によって細かくは違うのですけど、一般に１０００万円～と言われています。（この１０００万円とは、売上ではなくて「利益（儲け）」ですのでお間違い無いように・・・！！）
　つまり法人化して節税対策となる場合は、例えば利益率３０％として３３３４万円以上の年間売上が有ると言う事になります。これだけの年間家賃売上が有るのであれば、法人化した方が節税になります。

　「法人化する事が売る上げに繋がる場合」
　法人は個人事業と比べて信用度が高いと言われています。何に対しての信用度が高いかと言うと「対役所・対法人」に対してです。例えば役所の仕事を請け負う為の入札をする場合の最低条件が「法人で有る事」と言う場合も多々有ります。したがって今の賃貸マンションが、お役所に勤めている役人の為の社員寮と言うのであれば、法人じゃないと役所が借りないでしょうから法人化する事での売上向上は見込めるでしょう。しかし部屋を貸す相手が一般の方だったら「あそこのマンションの大家さんは法人だから、親切で綺麗な部屋を貸す方だ」と誰も考えないでしょうから、ごくありきたりの賃貸マンション経営だったら、法人化する事での売上ＵＰは見込めないでしょう。

　以上の事を考えると、年間利益が１０００万円を超えている場合のみ法人化してメリットが有ると言う事がお解りになると思います。

　相続税については詳しく計算してみないと何とも言えませんが、都会での賃貸マンション経営でなければ土地・建物だけで相続税が発生する事は少ないでしょう。（もちろん巨大なマンションを沢山所有していると言う場合は話が変わりますけど・・・）もし相続税対策だけで法人化した場合、事業主のお父さんは新たな法人に土地・建物を売る形になります。したがってお父さんの一時所得が発生し、その税金が大変な額になるでしょう。相続税と一時所得に対しての税金を天秤に掛けた場合、控除のある相続税の方が安くなる可能性は高いかもです。これも正確には計算しないと何との言えないですけど・・・だから相続税対策のための法人化は、細かく計算しないとメリットが有るかどうかは何とも言えません。

　以上何かの参考になれば幸いです。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

経営規模で判断されるべきでしょう

法人の場合もメリットデメリットは存在します

個人的には青色申告と比較してそれほどのメリットは感じませんが．．．

固定資産税は変化しないでしょう

相続税の基礎控除は「５０００万円＋相続人の数×１０００万円」だったかな？

ある人の場合ですが

・相続人２人
・土地の価値８０００万円
・建物の価値２億円
・借入金残高１億円
資産価値は差し引き１億８０００万円

さて相続時は．．．

・土地の評価５０００万円
・建物の評価１億２千万円
・借入金残高１億円
・最終相続税金額７千万円－控除７千万円＝無し

めでたく相続税は不要です．．．（笑）。

会社法は変わりましたので有限会社は出来ません

今は株式会社にするのが一般的です

どれが一番有利かは税理士さんへの相談が有効でしょう

個人的には法人化は家賃収入で３０００万円／年くらい以上の規模で考えればいいのかなと思いますが．．．

それ以上の規模なら法人化より先に宅建の免許を取ることを考えるべきでしょう