土地を売る際の金額

質問

長く住んでいる土地（都内）を、土地開発会社からぜひにと請われて不動産屋が仲介して、売ることになった時の話です。素人ですので、この業界で掛かる費用のことなどが全く分かりません。売れた金額が、そのまま自分の預金口座に残るとは思えませんので、契約成立後、どのような経費がかかって、とどのつまり幾ら位の代替の居住物件を買えるのか、を知りたいです。
金額を出すとキナ臭くなるので、パーセントで教えていただけますか？つまり土地の契約金額を１００％とした時、手元に入るのは何パーセントなのでしょうか？また、どのような費用（不動産屋の仲介料など）がいくら位掛かるものなのかを教えていただけたらと思います。「金額が分からないと算出できない」なら、仮に回答者様で設定して頂いた上で、ご教授願えますでしょうか？

回答No.1

piano22neko · ベストアンサー

＞「金額が分からないと算出できない」
というよりも・・
具体的なことがわからないので、みなさん回答されていないのだと思います。（パターンがさまざまなので）

不動産の仲介手数料は一般的に売買価格の３％。
また売買契約書に貼付する収入印紙が必要になります。（譲渡価格により金額が違ってきます）
また、代替物件を購入とのことですが、そちらにかかる経費も同様に必要です。（プラス、不動産の登記費用や、不動産取得税も）

土地建物を売ったときの譲渡所得に対する所得税については、次のＵＲＬを参考にしてください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

長く住んでいらっしゃるということですので、『長期譲渡所得』に該当するのであれば所得税の計算方法は次のＵＲＬを参考にしてください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

また、譲渡所得の税額の計算においては、さまざまな特別控除があるので、どれかが該当するかもしれません。その場合は、税金の負担もかなり軽減されます。（具体的な事項を持って、税務署に相談に行かれた方がよいと思います）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3223.htm

その他、土地の所有者様が加入されている健康保険が国民健康保険の場合は、特別控除前の金額で保険料が算定されますので、譲渡された翌年最高額の保険料が請求される場合があります。（社会保険であれば関係ありません）
また、所有者が通常はどなたかの扶養親族になられている場合でも、特別控除前の金額で扶養の判定が行われますので、その年のみ扶養から外れることとなり、被扶養者様の所得税・住民税の負担が増える場合があります。
業者はとかく、「特別控除に該当して、所得税はかかりません」ということは強調されます。しかし実際には、扶養から外れたり、国民健康保険料が高くなったり、医療費の負担がその年だけ増えたり、保育料が高くなったり・・と、「聞いてないよ！」というパターンが大変多いので、具体的な数字を持って、それぞれの役所に相談に行かれた方がよいと思います。
（業者にそれらの全てを提示しろと言っても、所詮無理だと思いますし、逆に全部を説明していたら税理士法違反などに問われることにも成りかねません。役所も国・県・市とそれぞれ担当部署が違いますので、それぞれできちんと相談された方が絶対によいですよ）

お礼

即答ありがとうございました。こういう場ではあまり詳しく書くのを差し控えざるを得ませんでした。まだ昨日の今日でしたので、もう少し皆さんのアドバイスを聞いてみます。振ってわいた話で本当に頭が痛いです。本当はここで骨を埋めるつもりだったんですが。非常にわずらわしいことが多いことが貴兄のアドバイスでよく分かりました。リンク先もつけて頂いて、勉強になります。これを元に家族で手分けして研究してみます。ありがとうございました。