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錯誤による所有権更正登記と真正な登記名義の回復
- ローンの組み間違いで名義人と連帯保証人が間違ってしまった場合、錯誤による所有権更正登記を行うことができます。
- 持分の割合によって贈与税がかかる可能性があるため、持分の少なくするための手続きが必要です。
- 抵当権がついている場合、更正登記ができない可能性があります。その際は真正な登記名義の回復を行う必要があります。
- kyonsuke79
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前回のご質問にも回答しました者です。 ちょっと疑問に思うので、再度書かせていただきます。 所有権更正登記についてはこのあたりが参考になるで しょうか。 http://www.amy.hi-ho.ne.jp/sakai-siho/shoyuukenkousei.htm http://www.hou-nattoku.com/consult/190.php ＞ローンの名義人は主人、私が連帯保証人（担保提供あり）で組みました。 １００％住宅ローンをくんでいるので、私が頭金をだしていません。しかし、実際ローンを組むときに担保提供ありになってました。持分も担保提供アリということで私の持分もないといけないと言われ、ただ単に年収で（二人とも収入アリ）持分を決めてしまいました。 ここが矛盾しているのですが・・・ ローンの申し込みをした時に、銀行は物件価格の100％ の融資を受け付けているのですよね？ なのに担保提供というのはどういうことでしょうか。 物件価格の100％ということは、要するにその物件を 部分的に担保提供というのはありえないのです。 これは銀行や不動産屋が悪いのではなく、自分自身で 「５分の２は妻の持分なので、担保提供します」と 申し込んでいるはずなのです。 そしてそれならば銀行は「妻の持分が５分の２で、妻が ローンを組まないのに、夫が物件価格の100％の借入は おかしい」と気づくはずです。 銀行に融資を申し込みをするときに、本当に担保として ５分の２と申告してますか？ 連帯債務としてではないのですか？ 収入合算としてならば連帯債務なのです。 もう一度、申込書の控えを確認なさってください。 銀行は抵当権を設定するのですから、登記に矛盾があれば 気づくはずです。 価格の100％を融資、つまりそれは物件の100％に抵当権 を設定することになります。奥さんが持分を持っている のはおかしいですよね？？ 確かなことはわかりませんが、どうも私には、質問者さま が収入合算して連帯債務で借入手続きをされているような 気がします。 間違っていたらごめんなさいね。
その他の回答 (1)
＃1です。 ごめんなさい、私の書いたことも間違いがあるようです。 ＞収入合算でローンを組む場合に連帯保証人としてローンを組むようです。（収入合算のばあいも） 調べてみましたら、確かに収入合算して連帯保証という 形を取ることはあるようです。 ＞私も自分が住宅控除をうけられるつもりでいたん で、？？？？と思ってたんですけど。 住宅控除を受けるつもりならば連帯債務ですね。 つまり、奥様も返済引き落とし口座(借入する銀行)を 指定して、毎月返済をしなければなりません。 持分比率も定めて、つまりその金額がそれぞれの借入額 になります。 そして年末の残高証明書(税控除の証明書)は、連帯債務 ならば奥様にも送られてくるはずです。 ＞銀行には直接申告していない気がします。（担保提供の内容の控えが残っていないので）登記するときに、不動産会社に持分の申告をしただけです。 借入の時ではなく、登記のときに持分比率を決めたの ならば、それはやはり物件の持分のことで、ローンの 比率ではないですね。 つまり奥様はすでに５分の２の登記をしてしまっている。 とりあえず住宅ローンは旦那さんの単独名義のようです から、旦那さんが確定申告します。 その書類には、連帯債務者がある場合の記入欄はありま すが、連帯保証ならばその必要はありません。 ただ、物件の概要を書く欄に、登記上の持分比率も書く 欄があります。 また、ローン控除を受けるには物件価格を書きますし、 登記簿謄本も提出します。 それは、登記内容と住宅ローンの借入に矛盾がないかを 確認するためです。 なので、登記簿には奥様の持分５分の２が記載されている のに、残高証明書の金額が物件価格の５分の３以上あれば、これは矛盾しています。 といったところから、住宅ローン控除の申請に問題が 出ることが考えられます。 一方、登記してから半年後くらいに税務署からお尋ね が来ますが、それに誰がどのように出資したかを申告 するようになっています。 質問者さまの場合、奥様の持分５分の２はどのような 出資なのか、ということが問題になりますね。 私は専門家ではないので、ここまでしかわかりません。 もし間違えてたり、よけいに混乱させてしまっていたら 本当に申し訳ないです。 でもこれは素直に税務署に問い合わせした方がいいです。 今の時期、電話はなかなかつながりませんが。 間違えて登記してしまったがこのままでは税金がかかる のか、どのような形で徴収されるのか、税務署は詳しく 教えてくれますよ。 ただ登記については税務署に聞いても関係のないこと なので、それは法務局とかなのかな？に問い合わせした方 がよいと思います。
お礼
いろいろありがとうございました。 さっそく、税務署、法務局に聞いてみます。
お礼
いろいろと本当にアドバイスありがとうございます。 実際にローンの契約書をみてのことなのですが、 ローンを組んでいるのは主人一人です。連帯保証人（担保提供あり）に○がしてあって、私がサインしています。 私も申し込みのときにきちんと確認しなかったのがいけないのですが、このローンを申し込んだ銀行はどうやら、収入合算でローンを組む場合に連帯保証人としてローンを組むようです。（収入合算のばあいも） 私も自分が住宅控除をうけられるつもりでいたん で、？？？？と思ってたんですけど。 ＞ローンの申し込みをした時に、銀行は物件価格の100％ の融資を受け付けているのですよね？ そうです。１００％の金額で融資を受けています。 ＞銀行に融資を申し込みをするときに、本当に担保として ５分の２と申告してますか？ 記憶があいまいなのですが、銀行には直接申告していない気がします。（担保提供の内容の控えが残っていないので）登記するときに、不動産会社に持分の申告をしただけです。 なんだかわからなくなってきたんですが、年末の残高証明が送られてきたときに、私の分がないので銀行に電話した事があるのです。そのときに、債務者はご主人になっているのでその分しか出ませんって言う事は、私は連帯債務者になっていないのではないでしょうか？ 銀行もおかしいと気づくはずですものね？