更新料について。

質問

一つ質問があるのでお願いします。

私は今いるアパートに、契約が切れて2年近く住み続けていて、再契約をすると更新料がかかるので再契約せずに法定更新で家賃だけ払って住み続けていました。
何度か再契約してくれとのメモが家のドアに挟まっていましたが、仕事が忙しいのもあって無視して住んでいました。
そうしたら先日いきなり不動産屋の管理人夫婦が2人訪ねてきて、契約書を持ってきて再契約しろと迫ってきました。
家賃は遅滞なく払っているので、法廷更新の旨を継げて更新料は払いたくないとのことを告げたら、それなら出てってもらうと言われました。
家賃はきちんと払っているのに、更新料を払わないから出て行けというのは成立するのでしょうか?
持ってきた契約書にも更新料のことは書いていなかったのに契約書には書いてると言い張るので、「どこにも書いてませんが、払ってほしいのならちゃんと書いてきてください」と言ったら「じゃあ再度書いて送ります」と言われましたが、やはり払いたくない場合は更新料の支払いを拒絶することはできますか?まだ署名捺印はしていません。
過去に更新料は払っていましたが、今回の契約では払いたくないのでそのことも言ったら、過去に払ってるから今回も払うべきだの一点張りだったのですが、再契約するなら新しい契約を再度することになるので、過去の契約は関係ないのではないでしょうか?
あまり揉めるのも面倒なので、払ってしまおうかとも思いましたがやっぱりイマイチ納得ができません。

長くなってしまってすみません。
助言いただけないでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.6

mu128

そのような経緯で借りられたのですね。知人が借りている所であれば大丈夫だという錯覚になってしまったのかもしれませんね。
更新料は納得いかないでしょうし、私としても本当は払わなくて結構と言いたいのですが、今までの経緯からそのような返答になってしまいました。その不動産屋が普通のところでしたら、話し合って解決するようにとアドバイスするのですが、感じからするとプロとしては問題のありそうな業者のようですし、金額的には問題ないので、あのような回答になってしまいました。最終的には、質問者さんが決めるようにして下さい。

契約書の追加事項については、質問者さんの調べたように、特約がなければ畳や襖などは貸主負担ということで結構です。そして、前に契約した時の規定よりも借主側に不利な規定が追加されていたり変更されていた場合は、それを元の規定に戻すように要求する権利があります。なので、前の契約書になかったのに、そのような規定が追加されていたら、それは削除するように要求して下さい。
ただ、その訂正の要求は、更新料を払う前にして下さい。別に、更新料を支払ったからといって、新しい契約書の内容で合意したものと扱われることはなく、新しい契約書を提出していない以上、前の契約書の内容で合意したものとなることでしょう。しかし、不動産屋には更新料を貰いたいという欲がありますから、「納得できる契約書を用意して正式に更新手続きが終了した時点で更新料を支払う」という姿勢で対応して下さい。更新料を払ってしまうと、不動産屋の動きが鈍くなります。

補足

再度ご回答いただきありがとうございます。

詳細にアドバイスをいただき、良く考えましたが、やはり今回支払わないとまた押しかけてきたり、退去時に不当な請求をされそうですので、今回は更新料を支払おうと思います。
支払うのは契約書にて正式に契約が成立してからにします。
確かにご指摘いただいた通り、支払ってしまったら急に対応が遅くなったりする可能性が高いと思います。
本来なら更新料や雑費の記載追加も前の契約書には無かったものだから拒否したいところですが、今回限りの契約とその点は了承しようと思います。
しかし畳や襖の交換を敷金で相殺というのは絶対同意できないので、この記載は削除するよう強く言おうと思います。

また何か悪い方に動きそうになりましたら、こちらに相談させていただきたく思います。
その際は再度お知恵をいただけたら幸いです。
こういったトラブルに関して相談できる人がなかなかいない為、今回詳細にアドバイスをいただけて大変励みになりました。
お忙しい中何度も詳細に、丁寧にご回答いただき本当にありがとうございました。

回答No.5

mu128

更新料の点は、やはり過去に５回払ってしまったという事実がありますと、契約書に書いていないからという主張は厳しくなってしまうかもしれませんね。例えば、家賃値上げの例をしますと、家賃５万円だったのを６万円に値上げ要求された場合、借主としては、値上げを認めず前の家賃である５万円しか払わないということも可能であるのに、６万円を払ってしまったとしたら値上げを認めてしまったものと判断されてしまいます。一度、そのように認めてしまったと判断されるものを覆すのはかなり困難なことと思います。（更新料のことと家賃値上げのことを同じように考えるかどうかは別な問題ですが）

質問者さんはもっと疑問を持たれた方がいいと思います。
更新料を支払ってしまったこともそうですが、「雑費」という費用を請求されていることが何の費用なのかを知らないことは問題です。最初の契約時から請求されていたものなのか、それとも、途中から請求されるようになったかは知りませんが、契約時又は変更時にそのような費用の詳細を聞いておくべきです。（契約時からということでしたら、大学生であった質問者さんは仕方がないものですが、親御さんが契約に立ち会っていたと思いますので、親御さんにも責任があると思います。もちろん、何の費用なのかを説明しなかった業者も悪いですが。）
管理料ということも考えられますし、火災保険料ということも考えられます。

緊急時でもないのに鍵を開けられたことは、その不動産屋に大きな問題がありますね。個人の大家さんには、今だに「自分の持ち物だから勝手に鍵を開けるのが何故悪い？」というほど頑固な大家さんがいるものですが、プロである不動産業者がそれをしてしまってはいけませんね。今度、勝手に鍵を開けられたら警察に言いますよ、と伝えておいた方がいいかもしれません。緊急時なら入室は許されるので、「部屋の中で倒れているかと思った・・・」と言い訳されるかもしれませんが。

最近、振込先が変更になったということですので、実質の貸主とその不動産屋が賃貸契約を結び、また貸しという形に契約タイプを変えたのでしょうね。それで、余計に、契約書類のことで言ってきたものだと思います。そういった場合は、契約書類は結構重要なものとなりますので、その書類提出は協力してあげた方がいいでしょう。
そんな感じですと、大家さんと連絡がとれても意味がないかもしれませんね。

ちなみに、振込先が変更になった時はその確認をされましたか？　そういった詐欺も多いようですので注意するようにして下さい。
また、建物の損傷や管理についても、不動産屋にはそのことを言いましたか？　言わなくてもやることが理想ですが、言わなければ対応してくれない部分もあります。言えば対処してくれる訳ではありませんが、生活に支障がでるような問題に対して何回も言っているのに何も対応してくれない場合には、他に適切な方法もあります。

勝手に鍵を開けたり、怒鳴るなど、その不動産屋を怒らせると後々嫌な思いをさせられることになるかもしれません。更新料は良心的な金額だと思いますので、この際、契約書類と一緒に払ってしまった方がいいかと思います。そのまま放っておくと、１月に退去する時に、気まずい状態のまま退去する旨の連絡をしなければならないし、敷金精算でいろいろと差し引かれたり不適切な対応をさせられるかもしれません。また、万が一、部屋でトラブルが発生した場合に、あいつは更新手続きをしてくれなかったからといい加減な対応をされることになるかもしれません。そんな業者でも、退去するまでは付き合わないといけないものですから、ここは我慢しておくことが良いと思います。
更新料も払って更新書類も提出したのに、退去時の敷金精算で納得いかないようなことをされたら、その時には反論しても良いでしょう。
不動産屋にもいろいろあります。

補足

とてもわかりやすく、丁寧に再度ご回答くださりありがとうございます。

当初今の部屋に入る時は、親の友達のお子さんが借りていてその人が出るから、とのことでその人から引き継いだ形で契約しました。
なので親も私も(親の)友達の紹介だから、との事で良く契約の詳細を確かめずに契約してしまいました。
その後の更新もそのまま疑問を持たず更新料や雑費を払っていたのが余計に悪かったのだと思います。
もっと良く勉強して、契約時に色々聞いておくべきだったと後悔しております。これも自分の勉強と確認不足が原因なので今回はご回答くださった通り、我慢して更新料を支払おうと思います。
今度賃貸契約を結ぶ際は詳細に契約内容を確認することを肝に銘じようと思います。本当に適切で詳細にアドバイスいただきありがとうございます。
もうこの不動産屋と付き合うのは懲り懲りなので、出て行く時嫌な思いをしない為にも早々に支払おうと思います。
建物の修繕については、話したら直してくれるとの事でした。

ただ、また一つ疑問な点が・・本日契約書が郵便で送られてきたのですが、更新料や雑費の記載追加はわかるのですが、「退去時の畳・襖替は敷金より相殺」と記載が追記されていました。
畳や襖を替える時の代金は借主が負担するものなのでしょうか?
今までの契約書には書かれていないので、これは今回契約終了時にまた揉めないように追記してきたのだと思います。
ここのサイトで同じような要求をされた方の質問の回答を拝見した所、
「特に故意・過失で損傷した場合でない限り、特約がなければ貸主の負担に属するものです（特約の立証責任は相手方にあります）。」とあったのですが本当でしょうか?
契約書に賃借人に不利な記載がある場合は拒絶できるとのご回答もいただいたので、これが本当なら今回の契約書もこの記載内容には応じられないと連絡しようと思います。
面倒なのでその場合、更新料は支払ってしまってから契約書の直しを要求しようかと思うのですが、更新料を支払ってしまってからだと契約書を交わしていなくても契約をしたとみなされてしまうのでしょうか?

お忙しい中何度もお聞きしてすみません。
もしお時間がありましたら、ご回答いただけたらありがたいです。
詳細にご回答いただき本当にありがとうございました。

回答No.4

mu128

本当は払う必要はなかったのに、一度でも払ってしまったことがネックになっています。
「契約書には更新料を支払うことは記載されていない」という点が質問者さんにとって主張できる点ですが、逆に大家さん側は、「一度、更新料として支払った」という点が主張できる点です。
入居を始めてから、何回更新があって、更新料は何回払っているのでしょうか？
更新料は全ての地域で請求されているわけではありませんが、もし、質問者さんの住んでいる地域が更新料をとることが多い地域であり、更新料も１ヵ月分などの妥当な金額であり、最近の更新時には更新料を払った（又は、過去に何度か更新されていて更新料を払ったことの方が多い）場合には、更新料を支払うべきと考えます。
結局は、質問者さんが過去に更新料として支払ったという意思があったのであれば、払うことを認めてしまったものと主張されてしまっても仕方がないと思います。
何故、払う必要がなかったものを払ってしまったのか？　が悔やまれます。

ただ、貸主側としては、更新料を払うように争うためには、契約書に更新料の定めがあることが最低条件みたいなものですし、更新料は廃止するべきという動きが強いので、更新料をとるようにするためだけに法的手続きをするとは考えられません。
そういったことを考えれば、払わずにそのまま住み続けるということも可能でしょう。

契約手続きをして欲しいと要求があったのに、それを無視したことも相手方を感情的にさせてしまったかもしれませんね。忙しくても、連絡の一つでもいれておくべきだったとは思います。

ところで、今までに支払った更新料は大家さんの方へ渡っていますか？　質問文からは直接の貸主である大家さんではなく、管理会社？の方が言ってきているだけのようにも見えます。更新料は本来は大家さんの方へいくお金です。そのお金が大家さんではなく、管理会社へ渡っているお金でしたら、それは更新事務手数料であり、また違った扱いになります。（更新料と更新事務手数料を誤解している人も多いです。）
なので、大家さんに直接、「過去に更新料を払いましたが、そのお金は大家さんに渡っていますか？」と聞いてみるのもいいかもしれません。

大家さんに更新料がしっかり渡っていて、大家さんも契約手続きをして欲しいという要求によって不動産屋がそのように動いていたのでしたら、そのまま何もしないで放っておくことはやめておいた方がいいでしょう。定期借家契約であれば別ですが、普通の契約であれば、別にそのまま契約手続きもしないでも住み続けることはできます。しかし、そのことによって大家さんとの関係が悪化して、何かあってもトラブルに対処してくれないこともあるかもしれません。例えば、質問者さんが鍵をなくしてしまったので鍵を開けてくださいと頼んだら、出張料で１万円ください・・・と言われてしまうかもしれません。（すぐ近くだったとしても）

更新料のこと関係なしに、その不動産屋の行動は問題のある業者と言えます。大家さんに、報告しておいた方がいいと思います。更新料を支払わなければならないという根拠を示さないどころか、怒鳴るような人ではダメでしょう。
来年の１月で退去するとのことですから、更新料を敷金と相殺されてしまっては面倒です。まず、大家さんと相談してみた方がいいかもしれませんね。
その管理会社が貸主ということではないですよね？　同じだったらまた違ってくるのですが。

新しい契約書にはとりあえずサインは拒否しておいた方がいいでしょう。間違いなく、「あなたが作って来いと言ったから作ってきたんだ」とか言われそうですが・・・。
「今、ちょっとその件で相談しているので・・・」と言うか、あらかじめ電話で伝えておいた方がいいかもしれませんね。郵送された後に言っても、また文句言われそうなので。

補足

とても詳細で丁寧にご説明いただき、ありがとうございます。

最初に契約したのがまだ大学生の時で、田舎から出てきてまだ右も左もわからない時でしたので、言われるがままに更新料を支払っていました。
その後も5回ぐらい支払ってしまったので、本当に自分の勉強不足が原因なので今回は仕方ないのかなとも思います。
確かに自分が連絡を無視したのも悪かったですし、支払う額も家賃の0.5ヶ月分なので更新料としては安い方なのですが、長く住んでいる割に建物の損傷は激しいし、軒先にクモの巣が張ったままとか手入れが全く行き届いてないので、それで更新料まで取られるのが納得できなかったのもあります。
あと今回の不動産屋の対応に大いに不満があるので、それで簡単に言われるがままに手続きする気にならない、というのもあります。

こちらが連絡しなかったのも確かに悪かったのですが、不動産屋の対応も疑問が残る点がいくつもあったんです。
まず連絡と言っても、部屋のドアに「事務所に来い」と書かれたメモがはさんであるだけで、電話や手紙での連絡は一切ありませんでした。
それで前回の契約が切れてから今年の1月で2年経つって今になって、(契約期間は2年です)急にいきなり訪ねてくるようになりました。
普通電話連絡ぐらい入れるのが筋かと思いますが、いきなりの訪問で対応が遅れたら、窓を叩かれた上に勝手に鍵を開けられました。
それで「勝手に鍵を開けるなんて不法侵入ですよ」と言ったら「入ってないから不法侵入ではない」とか言ってきて、事務所へ来いの一点張りでした。
その人は女性だったのですが、先日は旦那さんを連れて訪問してきて、また鍵を勝手に開けられたら困るのですぐ応対しましたが、家賃を払っているから法定更新になり、居住権もあると主張したら、「ふざけるな。だったら出てけ!」と怒鳴られたのです。
きっとあの旦那さんは脅し要員だったと思われます。
家賃未払いならともかく、きちんと前の契約書通り違反なく住んでいるのに契約書を交わさない上に、更新料を払わないなら出てけの一点張りです。
不動産屋として本当に知識があるのかすら怪しい限りです。
本当に連絡が取りたいなら、直接電話するか内容証明等を送るかすればいいものを、本人と連絡を取ろうとする前にいきなり実家に電話したり、そっちから電話しろだの、言ってることがメチャクチャです。
更新料のことは契約書にどこにも書いてないのに、「良く契約書を読め!書いてあるだろう。」とか言ってきて、「書いてないから払ってほしいなら書いてきてください」と言ったら「あら本当だ。じゃあ書いてくる」と言ったり・・。契約書すら読んでないのに請求だけしてくるなんてあまりにも問題が多過ぎます。

今回はこちらにも落ち度があるし、金額もそれほどではないので払うしかないかと考えますが、法的根拠の無いお金を支払うからにはこういった不動産屋の行動を問題にしたいと考えています。緊急時でもないのに鍵を勝手に開けるなんて犯罪行為に近いものがあります。
どういったところに苦情を言えばいいのでしょうか?
あと大家さんとは直接やり取りしたことがなく、連絡先もわからないので不動産屋に聞いて苦情と更新料がきちんと支払われているかを聞こうと思いますが、連絡先を教えてくれなそうな気もして不安です。
管理会社(不動産屋)と大家さんは別なのですが、1年程前までは大家さん(といっても個人名義ではなく有限会社みたいです)の口座に直接家賃を振り込んでいたのですが、最近は不動産屋の口座に振込先が変更になりました。
これがちょっと気になるのですが・・。

あと雑費というのを毎月請求されているのですが、これは管理費と考えていいのでしょうか?
これも契約書には書かれていません。使途不明瞭な上、契約書に書いてないものなのでこれもちょっと疑問なのですが・・。
長くなってしまってすみません。助言いただければありがたいです。

回答No.3

sapporo30

更新料は、契約書に記載してあって、初めて請求可能なものです。

最初にした契約で、更新の際は、更新料がかかる記載があったの
でしたら、払わないとなりません。
更新料を払うのが嫌だから、法定更新する　と言っても、
相手が　法的手続きなどをしてきた場合、負けるでしょう。

元の契約書に更新料がないのであれば、請求すべき根拠が
ないので、払う必要は当然ありません。

また、再契約の際、新しい契約書の内容は、双方の合意が
必要です。特にあなたが不利な事項が記載しているので
あれば、それは飲めませんと言って問題ありません。

補足

最初の契約に、更新の際は更新料がかかる記載はありませんでした。
今までの更新の再契約の契約書にも、更新料がかかる記載はありませんでした。

今回の契約書に、記載が足されたら拒絶してもいいのですね。
払ってほしいなら契約書に記載してと言ったら記載して再度持ってくると言ってましたが、やっぱり嫌な場合は署名捺印していなければ拒否できますか?
今まで払ってきているから、払わなければならないと言われたのですが本当にそれで支払義務が発生するのでしょうか?
更新料支払いを拒否したらしたら大声で払うのが当たり前だと玄関先で怒鳴られました。
これではヤクザと一緒です。家賃滞納や借金した訳ではないのに・・。

他の人は払っていると言われても、法的根拠も無い払わなくていいお金を払うのはやはり納得がいきません。
ありがとうございました。

回答No.2

to-kon

現在、払えと言われている更新料は以前の契約書の記載によります。
過去は払っていたということは当初の契約では更新料についての記載があったのでしょうか？また更新の際の書類は「更新書」とか「更新の覚書」として契約期間と賃料等くらいの記載で「他は従前の契約に従う」と一括して表記されている場合も多いと思います。
いずれにせよ不動産会社にとってはあなたの行動はクレーマーに等しい感を受けるでしょう。

極論すれば更新料の不払いで法的な追い出しをくらうことはありません。
しかし先方から更新しろと言われていたのを無視して法定更新を主張するのは無理があります。道義的にも間違っています。
そもそも法定更新の意味合いは貸主側がわざと更新手続きをしないでおいて契約満了後に契約終了だから出て行けと主張できないためのものであり、契約書に記載された更新を更新料を支払いたくないから拒否して主張するためのものではありません。
強制的に追い出されることはないにしてもきわめて居心地は悪くなるでしょう。支払わないでいるほうがもっと面倒だと思いますが・・・

補足

以前の契約書にも更新料の記載は書いていませんでした。更新しろというのもメモがはさんであっただけで、郵便等で契約書が送られてきたことはありません。再契約をしに事務所に来いとだけ書いてあって、事務所に行く時間が無かったのもあったので郵便で契約書が送られてきたならさすがに無視できなかったと思います。

しかしやっぱり払った方がいいのですね。
今支払っても来年1月には契約が切れるので引っ越す予定なのですが、更新料は法的根拠は無いものなのと、再契約しろという割にずっと契約書は送ってこなく事務所へ来いというメモばっかりだったのでその辺が疑問でした。
ありがとうございました。

回答No.1

dondoko4

法廷更新？法定更新では。
それはともあれ、そんなものあるとは知りませんでした。

補足

法定更新の間違いです。