家賃未払いの入居者について

質問

両親の所有するアパート（一室月７万４千円の３ＤＫ）のことなのですが、ある入居者が現在４ヶ月の家賃を滞納しています。
　入居者は男性一人です。仕事は母親が経営する会社に勤めていたのですが、会社が潰れ無職になり、連帯保証人である兄も同じ会社に勤めていたらしいので、親にも兄にも金銭的に頼られない状況という話です。
　これまで電話や手紙で催促の連絡をしていたのですが、ほとんど居留守を使われ本人と直接話し合うことはできませんでした。
　８/１４に、家賃支払いの催告と支払いがない場合の契約解除になるという趣旨の内容証明を送りました。
　送った４日後彼が部屋から出てきたところを運良く捕まえることができ、話し合うことができました。彼は、一度仕事を決め働いたがすぐ辞めたので、また仕事を探しているという状態です。家賃と水道代、電気代も滞納している上収入はないのに、来週には払うと言っていましたが、未だに払ってもらえていません。とにかくこのような状況で金銭を請求しても期待できないし、私たちも家賃収入もなく待っている余裕はもうありません。出て行ってもらいたいという事もその時伝えました。
　私自身、インターネットや書物で調べ、内容証明を出すところまではなんとかできましたが、これ以上は法律が関わってくるので、コレといった方法がわかりません。
　彼からお金を得られなくていいので、とにかく出て行ってほしいのです。弁護士など頼まず、自分たちで且つ効果的に退去してもらうには、この後どうすればいいのでしょうか？
それと、すでに送った内容証明では、現在契約解除になったと思うのですが、契約解除になったという文章を送った方がいいのでしょうか？

話の内容が間接的ですが、アドバイスお願いします。

回答No.5

tabakokure

一般的に契約での解除条件として帰責事由が必要になります。賃貸借は家賃を払って借りるというものですよね。となると家賃を滞納していることは一般的に立派な債務不履行になり、解除、損害賠償請求が可能かと思います。
　ただやはり私的自治の原則から両者間において特約等を付けている場合は別として考える必要があろうかと思います。
　しかし一般的に催告してから相当期間が経過しているのなら解除権を行使すべきと考えます。
　そして解除権は形成権なので相手の承諾は不要です。

　そして相手方が全く金銭支払能力がないという場合は、確かに現実的な家賃等の請求は望めませんね。
　しかしだからと言って、諦める必要はないのです。
　人的担保や物的担保の手段に講じることをお勧めします。
　まず家賃等の債権は時効に掛からないように請求、相手の承認を確保しておくこと。

　ただこの場合の請求は払ってくださいという催告ではありません、つまり催告は中断事由にはなりませんので相手の承認を受けることでよいです。
　因みにこの場合の請求とは裁判所の手続を通しての請求を意味します。

　そしてその場で出来ることとして、先取特権の行使
つまり不動産の賃貸借における動産先取特権の行使ですね。
　つまり借主の部屋のもの、動産について先取特権を行使すると言うことになります。
　簡単に言うと借主が備え付けた動産に対して優先権をもつのでそれを売却すると言うこと、そしてその代金から弁済を受けるということです。

　因みに解除の通達については、相手が見てなくとも
勢力範囲に到達すれば到達したものとされます。

　そして契約解除になれば、相手は不法占有者となります。

　よって債務不履行が生じていて且つ請求をして相当期間が経過しているのなら今からでも解除できるのではないでしょうか。

　どちらにしても、あなた次第ですね。相手を思いやる気持ちと契約事項は区別すべきことです。ただそれも貴方次第というのは私的自治の良いところではと思います。

　因みに先取特権は法定担保物権です。よって契約していないとか無関係です。

よーく考えて頑張ってください。

回答No.4

taretare35

#1のものです。

このような場合はやはり業者にお願いしたほうが効果的です。
時間的にも迅速に処理してもらえると思います。
業者も入居者の斡旋に関しては高度な注意義務がありますから、その後の債務不履行などのトラブルには基本的には無料、もしくはそれに近い形で対応してくれるはずです。
（でも、まあ無料とは言いましてもやはり解決時に3万ほどのお金は用意しておいたほうがいいと思います。）

とにかく、長引くほど不利（礼金や敷引分が目減りしますし経験上、滞納者は部屋の使い方の荒い人が多いため原状復帰にもコストがかかります）になりますから、これからは少しの期間の滞納でもこまめに報告することです。3日を過ぎれば業者に一報を入れた方がよいでしょう。

回答No.3

sigino

同業者です。

本人同士での話し合いではなかなか応じてもらえない、、、、、というか、必ず「払うから待ってくれ」にんるんですよね。自主的に退去してもらえる確立は経験上、非常に低いです。（どうしても家賃等払うのは生活費等より後回しですし、また退去には引越し費用もいる）
ほったらかしにして夜逃げされると非常に困りますので、早めに退去してもらいたいものです。

＞すでに送った内容証明では、現在契約解除になったと思うのですが、契約解除になったという文章を送った方がいいのでしょうか？
そのほうがいいです。「何月何日で契約解除したので退去してほしい。遅れた分については遅延損害金を請求する」という内容です。もちろん配達証明付達証明内容です。
さて、こういう場合、仲介してくれた業者に頼むとうまく話をしてくれることがあります。業者もそれで滞納者が引っ越せばまた仲介料が入りますし、大家よりも経験豊富です。

弁護士を頼まないということになれば、そのあとは#1の回答にある流れで提訴することになります。今までに出した請求書、内容証明などが証拠になります。
裁判所に行けば訴状の書き方を教えてくれますし、一般人が訴状を書くためのテンプレートのようなものもあります。強制執行の仕方も裁判所がみな教えてくれますので、本人訴訟をするならば何でも聞いてみるとよいでしょう。

回答No.2

isegonn

私も経験があります。
払わない人は何をしても　どんな手段をふんでも払ってくれませんでしたよ。
元気の良い業者に依頼して出てもらいましたが、無料ではなかったですよ。

お礼

回答ありがとうございました。
元気の良い業者とは？不動産業者の方ではないのですか？？

回答No.1

taretare35

仲介を斡旋した不動産屋へは連絡や相談をされていますか？
文面を読む限り、滞納者への対応はあなた、もしくはご両親だけでされているようにお見受けします。しかし莫大な労力や手間、そして精神的負担を強いられる事を考えれば、滞納者と大家が直接やり取りするのは、出来るだけ避けるべきです。
不動産屋に間に入ってもらい、お話し合いを進めてもらうのが一番かと思います。
しかし、そこまでしてもコトが進まなかった場合には、面倒でも法的手段に訴えるしか方法はありません。やらないに越したことはありませんが、以下に簡単な流れを書いておきます。
まず裁判所に調停申し立て、もしくは訴訟を提起します。申し立て後約１ケ月後に第一回公判期日が開かれます。そこで滞納者が出頭した場合は大抵は調停や和解が成立しますから、その場で明け渡し時期や滞納分の支払方法を決定します。
もし、出頭しなかった場合は裁判所の判決を受けて家賃の取立て及び、明け渡しの強制執行を行います。強制執行の通知を見た時点で自主的に退去する場合がほとんどですが、応じない方もいますので、そのような場合は動産類を差し押さえて強制的に退去していただくことになります。滞納者が上告しない限り（まず、しません）、これで半年～1年以内にはカタが付きます。

お礼

アドバイスありがとうございました。
不動産業者は仲介のみ頼んでいて、家賃の管理などは自分たちでしています。入居者の斡旋以外のことをお願いしても、重い腰を上げてしてくれるような感じがします。業者にお願いすれば精神的に負担が減りますが、その分時間が掛かってしまうのではないかと心配です。やはり大家が直接やり取りするよりは、不動産業者にお願いした方が、滞納者には効果的なんでしょうか？
とりあえず両親にも相談して、いい方向に進めるよう頑張りたいです。