１ヶ月家賃が送れただけで契約解除できますか？

質問

飲食店店舗を貸しています。

ここ１年程家賃が遅れ気味で、催促してやっと支払ってもらえる

という状況が続いていました。

今回もさんざん催促したにもかかわらず、「払う、払う」と口ばかりだったのが

最近は電話にも出ない、連絡もない、という状況で

まるまる１ヶ月遅れています。

契約書では「賃料を１ヶ月以上滞納した時は貸主は催告によらないで、この契約を

解除することができ、保証金は返還しない」

となっています。

しかし、裁判所を通して一時的賃貸契約（１０年）を締結しているのですが

その中では「賃料を２ヶ月分以上滞納したときは契約を解除できる」

となっています。

どちらの条項が効力があるのでしょうか？

契約書通り１ヶ月位の遅れで契約は解除できるのでしょうか？

回答No.5

World_loves_you · ベストアンサー

＞調書には保証金に関して一切触れておらず、
＞という記載があるだけです。その時の不動産屋は今は廃　業されています。
＞不動産屋の作った契約書はやはり効力はないんですか？

　No1の書き込みが前提です。まだ、いきさつが不明な点があるのですが、不動産屋が作った契約書は効力がないと思います。和解調書になぜ保証金のことを入れなかったのか。不可解ですが、和解調書の記載にもとづいて権利関係が確定しています。

お礼

何度もお答え頂き、ありがとうございます。

和解調書に関しては不動産屋さんに任せてあったのでよくわからないのですが、
（かなり親しい友人でしたので・・）
内容というのは不動産屋さんが決めた事なんですよね？（自分の事なのに頼りない限りです・・）
という事は不動産屋さんの手落ちという事になるのでしょうか？
今も少し付き合いがあるのですが、このまま相談していいのか不安になってきました。不安があったからここで相談してるんですけど・・

回答No.6

buttonhole

>争いは何もありません。

　即決和解（起訴前和解）という言葉の通り、和解ですから、当事者間に民事上の争いがあることが前提です。争いがないにもかかわらず、単に債務名義取得を目的とした即決和解は、無効です。
　もっとも、即決和解としては無効としても（債務名義にならないとしても）、前の契約を変更する契約としては、成立していると解する余地はあるかもしれません。（ただし、定期借家契約の要件を満たしていないのに、更新を認めない契約は無効ですし、一時使用賃貸借契約にあたるかどうかは別途検討しなければなりませんが。）
　仮に契約が成立していないとしても、前の契約がそのまま効力を有するかどうかは別問題です。賃料一ヶ月遅れで即刻解除できる旨の規定があるとしても、賃料不払いにより当事者間の信頼関係が破壊されているとまでは認められない場合は、即刻解除の効力が認めらません。
　保証金を一切返還しないというのも具体的な事情（例えば、契約期間、保証金の額）によっては認められない可能性もあります。
　不動産屋の行動は、はっきり言って、軽率ですし、ありにも粗雑すぎます。専門家である弁護士のアドバイスを受けるべきでした。これ以上の素人判断は傷口を広げる危険性がありますので、きちんと弁護士に相談して下さい。

回答No.4

buttonhole

>確実に返還して貰いたかったので、賃貸期間を１０年と定め、裁判所を通して即決和解が成立することを条件として賃貸しました。

　御相談者と店舗を借りた人の間で、その店舗を巡って何か法的な争いがあったのですか。

補足

争いは何もありません。その当時は将来、そこで商売をしたいと

考えており、その旨を不動産屋に話したところ、裁判所を通じての即決和解を

勧められたのです。その不動産屋さんとは友人でしたので全て任せていました。

今になって契約内容を読んで、初めて裁判所の調書と不動産屋の作成した

契約書に違いがあることを知り、何でだろうという思いです。

回答No.3

World_loves_you

即決和解は、あらかじめ当事者が裁判外で合意した内容について、裁判所のお墨付き（債務名義）をとつておく趣旨で簡裁でまとめるものです。
　不動産屋が作っていった契約書の中に一ヶ月とあったのが、なぜ二ヶ月分以上となったのか、そこは不明ですが、即決和解した調書の中で、保証金についてふれてあり、「返還を要しない」と規定してあれば、それはそのまま認められます（金額と年数で返還比率を算定するという細かい取り決めなどしていませんか）。もし、一切、ふれていなければ、保証金の部分については、規定されていないと同じです。
　ふれていない訳ないと思いますが。

補足

不動産屋の契約書と即決和解の調書の内容は違います（今になって気づきました）

調書には保証金に関して一切触れておらず、書いてあるのは、

「賃貸契約が、期限到来、又は契約解除によって消滅した時は

　相手側は直ちに本件建物を明渡す。明渡さない時は、

　期限到来の場合はその翌日から、契約解除の場合は解除の意思表示の到達した

　翌日から明渡し済みまで、本件賃貸契約の終了または消滅時における家賃相当額

　の二倍に相当する金員を支払うものとする」

という記載があるだけです。その時の不動産屋は今は廃業されています。

不動産屋の作った契約書はやはり効力はないんですか？

回答No.2

abcdabcd12341234

回答です。
貸す相手が悪かったと思いました。
しかし、相手が契約違反しているので腹の立つ気持ちわかります。
私としましては２ヶ月待ってあげるべきでしょう。
なお、支払い催促は電話ではしないで、内容証明で送付した方が間違い無いです。
多少費用はかかりますが、効果はあります。

お礼

内容証明ですか・・・
一度考慮してみますね。使う事あるかもしれないと思って以前、買ったのが
あるんです。
ありがとうございます。

回答No.1

World_loves_you

＞契約書では「賃料を１ヶ月以上滞納した時は貸主は催告によらないで、この契約を解除することができ、保証金は返還しない」となっています。
＞しかし、裁判所を通して一時的賃貸契約（１０年）を締結しているのですがその中では「賃料を２ヶ月分以上滞納したときは契約を解除できる」となっています。
どちらの条項が効力があるのでしょうか？

　どちらの条項が効力があるのでしょうかというご質問ですが、「裁判所を通して一時的賃貸借を締結したいきさつ」がまったく記載されていません。
　しかし、順序としては、裁判所を通した（調停か訴訟での和解？）契約締結が後でしょうから、そちらが効力を有するはずです。当初の契約書を書き換えたのと同じです。一ヶ月だけの遅滞では解除は不可です。

補足

アドバイス、ありがとうございます。

契約当初は、将来、私はそこでお店をしたいと思っていました。

確実に返還して貰いたかったので、賃貸期間を１０年と定め、裁判所を通して

即決和解が成立することを条件として賃貸しました。

知り合いの不動産屋を通して契約を交わし、その不動産屋の勧めで

裁判所を通じて即決和解することとなりました。

不動産屋の契約書では、１ヶ月の遅れで解除でき、なおかつ保証金も

一切返還しなくてもよい、となっていますが常識的に考えて

それは無理なんじゃないかと思ってました。

このまま家賃が２ヶ月遅れて契約解除できるとして、保証金を一切返還しない

なんて可能なんでしょうか？