中古マンション購入時期に良し悪しはある？

質問

中古マンションを購入するにあたり、9月末には購入資金の調達のメドもつけ、仲介業者との値段交渉まで終わらせましたが、
抵当をはずすのに、少し時間が欲しいと言われました。
国庫だけかと思っていたら、前購入者が、銀行のローンからも借り入れをしており、こちらをはずすのに時間が掛かると・・・。
この「はずす」手続って、なんでしょうか？
もう３週間が経過しましたが、時間が掛かる事なんですか？
仕事上１２月の引越しは無理のため、遅くても１１月中に引越しを完了したいと業者には伝えていたのですが、
確か、固定資産税って１月１日時点での所有者にかかるんですよね？
あまり遅い時期（年末）に売買契約をかわすのであれば、固定資産税だけを考えたら来年になって契約する方が得なのでしょうか？
なにぶん始めての不動産購入で、資金繰りの事は勉強したのですが、分からない事ばかりです。
宜しくお願いします。

回答No.1

schp5555 · ベストアンサー

(1)はずすとは、抵当権の抹消のことです。
(2)通常は、抵当権の抹消は、契約後に手続き開始されます。
(3)３週間くらいだったら、担当者がもたもたしていたり、その他通常の場合でも、ちょっと遅いとは思いますが、まあ、ありえない期間ではないです。
(4)１月１日の所有者です。しかし、通常、契約書上で、日割り計算で売主・買主で、清算する旨を書いてある。（なければ、書いてもらう）ですので、その点でのご心配は、無用かと。
(5)どうしても、欲しい物件であれば、早めの契約をおすすめしますが、ちょっと腑に落ちない点もあります。

(6)通常、契約後に、売買代金も持って、抵当権を解除します。何故、
契約前に抵当権を抹消するのか、それが、問題です。
最悪、売買代金では、抹消できないから、つまり、他の資金ぐりを
売主様の、買い替えローンの買い替え先金融機関のローン担当者の
オーバーローン（売買価格と残債額の差額＋新しい住宅の金額）分の
ローン審査に時間がかかっている可能性が高いです。もし、この審査が否決された場合は、当然に、売買できず、つまり、この場合は、待って、待ち損になります。契約すらしていませんから・・・何の保証もありません。
次に、商工ローンなどで、根抵当権などがついており、仮に悪徳業者がからんでいて、支払いが済んでいる分についての抵当権の抹消に時間がかかっているのかもしれません。悪徳業者が、支払いが済んでいるのに
抹消手続きを円滑に進めてくれない場合など。

いずれにせよ、誰でも、所有者でなくても、登記簿は閲覧できたり、コピーもらえますから、法務局で調べるのも手です。（有料）
で、で、抵当権者が、誰で、いくらの抵当権がついているのかを見れば
はっきりします。（ただ、そこに記載しているのは、契約時の金額であり、残債額が残っているわけではありません）

お礼

わかりやすくまとめて下さり、有難うございます。

固定資産税は、日割り計算出来るし、その旨が契約書に書かれてなければ交渉出来るなんて、嬉しい知識を得ました。

（５）の早めの契約というのは、売買契約書の事でしょうか？

抵当権の解除についてですが、
購入する私の方の融資銀行側に、借り入れを起こす際の必要書類として、対象物件に抵当権が設定されていない登記簿を提出して、
初めて融資が受けられる状態ですので、
それで（６）の契約前に抵当権を抹消・・・ということになっており、
仲介業者さんが動いてくれているそうです。

こちらに持ち合わせがないから、抵当権をはずす事に時間がかかっているのでしょうか？
（手元にあるジャンボ宝くじでも当たれば・・・）

仲介業者さんから登記簿のコピーでしたが、前住人の契約時の金額見せていただきました。
「公庫はすぐ外せるんですが、こちらの○○銀行がですね、時間が掛かりそうなんですよ。」と言われました。
３週間が、ありえない期間ではないとのご指摘なので、仲介業者さんを信じて、もう少し待つ事にします。

回答No.3

m_inoue222

＞この「はずす」手続って、なんでしょうか？
＞もう３週間が経過しましたが、時間が掛かる事なんですか？

通常考えられるのは

売買価格２０００万円

公庫ローン残高１１５０万円程度
銀行ローン残高１１５０万円程度

不足分の３００万円の金策が出来ない事が多いでしょう

銀行を甘く見て不足分の３００万円くらいは貸してくれると思って売りに出される方も多いですね

おっとどっこい、担保が有れば３０００万円は貸してくれますが担保無しでの３００万円は困難です

もう一つは離婚した妻との共同名義だったりした時

これも面倒です

お礼

抵当権を外す行為に、もたつく原因がちゃんとあるんですね。

もたつき原因があるから、仲介業者さんが「時間が掛かります」って言ったのなら、信じて待ってあげようって気になりました。

ありがとうございました。

回答No.2

katsuyoshi

＞前購入者が
抵当権をはずすには、住宅ローンの返済が必要です。
マンションを売却して返済するのが普通ですが、ローンが残る場合が、あります。
残債といいます。
残債の額が多いと、抵当権は付いたままになります。
残債の残るままでも、所有権は移転できるので要注意です。
抵当権が外れてから、移転登記してください。

お礼

残債が残るままでも所有権の移転可能なんて、
素人には恐ろしい情報です。
契約を交わす際は、よくよく確認してハンを押します。

有難うございました。