新築一戸建 重要事項説明義務違反

質問

車を二台駐車出来る新築一戸建住宅を探しており、最初から仲介業者にも希望を話してあり、前面に一台分の車庫、家裏の空きスペースに一台車を止めるプランで契約しました。二面を道路に接している三角地で、玄関側が公道、家の裏に続く道が位置指定道路で業者からは「建築法上普通の道です」との説明を受けました。が、家の完成間際になって周りの住人の方達から「ここは位置指定道路で自分達の土地だから車・バイク・自転車・人の往来はさせない」と言われました。最初の話とは違うので、この話の片がついてから支払いをしたいと申し出ると、「違約金を払ってもらいます」と言われ問題は全く解決していないのですが支払いを済ませ、現在その住宅で生活しています。家裏の駐車スペースは使えない状態です。この場合仲介業者の重要事項説明義務違反に当るのでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.7

okonomi99

その後、交渉の結果はいかがだったのでしょうか？？？

多分、ここに書き込みされている方々も同じ思いだと思います。
是非、お時間のあるときで結構ですので、経過・結果を知りたいです。

回答No.6

noah2alpha

＞私道ではなく公道にチェックがあり、備考に位置指定道路と記載してた
と記憶しています。

　事実であれば不法行為（重説義務違反）ですね、契約前から車を2台
　駐車できる条件と伝えてあり、業者も2台駐車可として契約したので
　あれば、詐欺による取り消し・損害賠償、錯誤無効なんでもござれです
　まあ詐欺や錯誤は立証めんどうかもしれませんが。

　質問者様がこの物件をきにいっているのならば、位置指定（私道）
　の持分を業者に持ち主から買ってもらい、通行承諾もとってくれと
　請求や損害賠償、それができなければ契約解除も可能だと思います。

　気になるのは、決済前にその事に質問者様は知っていたのに
　お金を払ってしまっている点ですかね。
　実際は違約金がかかると詐欺行為を受けたわけですが
　何も文書で残してないですよね？相手が質問者様はこの問題も
　含め承諾したので残金を決済したと主張すると、

　言った言わないの世界になるので、立証するのが難しいかもしれません

　まあとにかく、契約書、公図、登記、案内図、チラシを持って
　消費者センターと県庁へＧｏです

お礼

ご回答ありがとうございます。
銀行決済が翌日の事でしたので相談する時間もなく、
整理しきれないままという事と当初の対象が位置指定道路共同
所有者が自分達の対象になっていました。
明日の話が決裂した場合は消費者センターと県庁へＧｏします。

回答No.5

okonomi99

調べれば調べる程、まずい気がしております。

>私道ではなく公道にチェックがあり、
>備考に位置指定道路と記載してたと記憶しています。
これは、貴方の土地の面している道路が、
公道と位置指定道路の２面に面しているという表現と思われます。
更に、貴方の土地には位置指定道路側の所有権が無いので、
備考欄でも良いのかも知れません。
⇒これは＃４の方の言われる

http://asahisogo.com/buy/faq.htm#a7
http://nkgw.blog45.fc2.com/blog-entry-303.html
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20030904a2000a7.html
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20060706a2000a7.html
これらの事から客観的に判断するに、
位置指定道路である事を重要事項で説明していれば、
法律的には問題無いようです。
あくまで問題を解決するのは所有者であり、
その相談先は自治体となっているようです。

>「宅地建物引取業免許・全日本不動産協会会員・不動産保証協会会員」
>としか記載されていません。
うーん。こんな事を言っても今更なのですが、
契約を交わす前に、宅地建物取引業がどこから(都道府県知事・国土交通大臣)免許を交付されているのか？
建設業も同様にちゃんと交付されているのか？
をお調べにならなかったのでしょうか？

※茨城県知事免許（9）第○○○○号
　とあるとすると、（）内の数字は更新回数を表します。
　一概には言えませんが、更新回数が多い業者は、地元に根ざした、
　ある程度信頼のおける業者と見ることも出来ます。
　また、実際に免許を交付しているとこに尋ねれば正規かどうかもわかります。

○建設業
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E8%A8%AD%E4%BC%9A%E7%A4%BE
上記ウキペディアから引用させていただくと、
―――――＜引用＞――――――――――――――――――――
許可不要の場合
軽微な建設工事のみを請け負って営業する者は、必ずしも許可を受けなくてもよい。軽微な工事とは、建築一式工事の場合には、その1件の工事請負代金の額が1,500万円未満（消費税含む）の工事、または延面積が150m2未満の木造住宅工事、建築一式工事以外の建設工事の場合には、その1件の工事の請負代金の額が500万円未満（消費税含む）の建設工事をいい、このような小規模工事のみを請負うには、必ずしも建設業許可を受ける必要はない。
※2003年頃から問題になっている、いわゆる住宅リフォームに関する問題は、ほとんどが建設業許可を受けていない業者が引き起こしている。
また、下請業者に建設工事を発注する際にも、上記金額を超える請負契約を締結する場合、下請業者が建設業許可を有しているか否かの確認は発注する者にも責任は生ずるので注意が必要である。
―――――＜引用終わり＞――――――――――――――――――――
これらだけではなんとも言いようがありませんが、
土地と併せてごちゃごちゃになっている気がしてなりません。

相手も、悪意があって騙そうとしているのか、
はたまた知識が追いついていないだけのような気もします。

一度、整理される事をオススメします。

お礼

度々のご回答感謝しております。ありがどうごいました。
（）内の数字は1でした。都道府県知事からの交付です。
建設に関しては工務店(信頼性のある仲介業者より規模の大きい)
で直接の契約はないですが、保証書は頂いており建設業許可も
有しています。
明日、仲介業者と話をする予定で立証できるような話をさせる
ように促し録音等をしようと考えております。

回答No.4

binomati

売主は関係なく、仲介業者の重要事項説明に道路の件は記されていると思います、その内容しだいでは、県庁にある指導課へ行き申し出たほうがいいでしょう、自分でわからないようなら契約書、公図、土地登記簿謄本、自重要事項説明書を持っていけば県庁の担当課で処理してくれます、ぜひ県庁へお出かけください、一切無料です、

お礼

ご回答ありがとうございます。
一度行ってみます。

回答No.3

okonomi99

>売主が親会社
売主はこの内容では一切関係ありません。

>仲介業者(子会社)との土地と建物(一応フリープラン)の契約
これであれば、建物のコントロールも責任に入って来そうであります。
仲介業者は建設業の免許も持っているのですか？？？

>チラシ広告を見ての契約でしたが、
>そこには２面道路と記載されていました。
チラシはお持ちですか？
それが無いと抗弁出来ない可能性があります。

チラシがあったとしても、
土地の重要事項の記載にどのようになっているかが、
法的根拠としては強いです。
土地の契約・重要事項説明がどのようになっているか確認して下さい。

>建築業者も別で委託業者ですので契約にはありません。
貴方と契約したのは、その仲介業者の事でしょうか？
それであれば貴方は仲介業者と交渉しなくてはいけません。

その業者が所属している、
建築業協会もしくは宅建協会に一度相談してみる必要があるかも知れません。

補足

度々のご回答本当にありがとうございます。

>>建築業者も別で委託業者ですので契約にはありません。
貴方と契約したのは、その仲介業者の事でしょうか？
それであれば貴方は仲介業者と交渉しなくてはいけません。
申し訳ございません。

>>建築業者も別で委託業者ですので契約には関係ありません。
関係が消去されていました。
私は仲介業者との交渉を考えております。

>これであれば、建物のコントロールも責任に入って来そうであります。仲介業者は建設業の免許も持っているのですか？？？

仕事先からですので名刺しかないのですが、「宅地建物引取業免許
・全日本不動産協会会員・不動産保証協会会員」としか記載されて
いません。

>チラシはお持ちですか？
それが無いと抗弁出来ない可能性があります。

複数持っています。

>チラシがあったとしても、
土地の重要事項の記載にどのようになっているかが、
法的根拠としては強いです。
土地の契約・重要事項説明がどのようになっているか確認して下さい。

私道ではなく公道にチェックがあり、備考に位置指定道路と記載してた
と記憶しています。

>その業者が所属している、
建築業協会もしくは宅建協会に一度相談してみる必要があるかも知れません。

どのような相談をすれば良いのでしょうか?ありのままで良いのでしょうか?

回答No.2

okonomi99

話を整理しましょう。

家を購入するにあたり、

(1)「土地を購入する」
(2)「住居を建築する」

この２点が主に必要な項目と考えます。

言われる「位置指定道路」の説明をしなくてはいけないのは、
(1)「土地を購入する」さいの宅地建物取引業者と言う事になります。

建物を建てる業者が説明を義務付けられる項目ではありません。
例えば、低層地区での高さ制限や、建ぺい率、北側斜線などを守った
設計・建築を行う義務はあります。
「位置指定道路」の条件クリアまで求められるかとなると非常に微妙です。
貴方がそうして欲しいと指示を出したことにより、
建築業者は「貴方が住民と交渉してクリアされている問題だ」と思ったと思います。

基本的には住居予定者(貴方)が関係住民との交渉をクリアしなくてはならない問題です。
（正直なところ建築業者の法律的な義務は分かりません）。

例えば私の土地に電気を引き込むにあたり、
道路側は一級河川のため電柱の新設が難しく、
周辺私有地上空を侵犯しなくてはいけませんでした。
電力会社も交渉はしてくれますが、
こじれた時に私に助けを求めてこられました。
電力会社とすれば、提供義務はあるが交渉義務は無いと。。。
困りましたが、いろいろアイディアを搾って解決しました。

建売住宅であればそれは言えると思いますが、
貴方が所有していたもしくは取得した土地であれば、
建設業者に対して交渉するのは難しいかもしれません。

建売なのか、土地購入先と建築業者が異なるのか？そこを教えて下さい。

補足

回答ありがとうございます。
売主が親会社という形の仲介業者(子会社)との土地と建物(一応フリープラン)の契約になります。チラシ広告を見ての契約でしたが、そこには２面道路と記載されていました。
建築業者も別で委託業者ですので契約にはありません。

回答No.1

dr_suguru

位置指定道路とは建築基準法42条１項５号で定められる幅４ｍ以上の私道で、建築基準法上「道路」としての扱いを受けるものです。

位置指定道路は私道（私有地）ですから、所有者が存在しており、法律上当然に通行できるわけではありません。
道路を通行のために利用しているのは、その道路が道路位置指定を受けた反射的利益にすぎず、法律上の通行権が発生したわけではないのです。
次に、位置指定道路の車両の通行権についてです。前記の通り、位置指定道路は私有地ですから、道路の敷地所有者が何らかの規制を設けることはできます。
ただし判例によると、日常生活上不可欠の利益を有すると判断された場合には、敷地所有者の規制に対して排除を求める権利があるとされています。

　従って、車両の通行権を主張できるかという点については「日常生活上不可欠」か否かの度合いにより異なります。

お礼

回答ありがとうございます。
最初の契約時に回答のような説明ではなく、
業者自体がそのような道だと認知していたのか、
安易に考えていたのかわかりませんが、
そのような道にも関わらず、「道ですので通れます」と
説明され契約に至ったことに対して仲介業者に責任追求
したいと考えているのです。