マンションの駐車場再抽選について

質問

マンションの理事長をしています。
駐車場運営で大変困っています。
１年契約以後自動更新となっています。
理事会としては、１年は短いので３年から５年に変更しようと思いましたが、現使用者たちは、自動更新を継続し永遠に使用できると言い出しています。
再抽選など認めないし立ち退きもしないといっています。
駐車場使用希望者が申請しにきた場合、理事会は受理し無ければならないと思うのですが。
自動更新はあくまで契約手続きであり契約そのものは期限があると思います。
法的に契約の解消立ち退きを請求できると思いますがいかがでしょうか。

回答No.9

st_tail · ベストアンサー

マンション管理会社フロントです。

さて、かなりお困りのようで、状況お察しします。
まず、自動更新についてですが、契約書にはどのように記載されているでしょうか？
たいていの場合、自動更新の条項がついていたしても、「双方から申し出がない限り」自動更新となっているのが普通で、無条件に永遠に自動更新ということはないと思うのですが・・・。＃１の方も書かれていますが、契約書の文言をそのまま補足してください。

もし、契約書にこの記載があれば、貸し手の「管理組合」から申し入れをする事により、自動更新の条項は無効になります。
ですから、通常は理事会から申し入れればよいのですが、今回のは場合でも、総会で「駐車場の使用期限を現在の契約終了時（通常は１年以内）とする」ことを決議すれば、駐車場使用者はそれに従う必要があります。

また、使用料についても同様で、通常は「総会で決議された場合は、決議された使用料を支払うこと」が条文に盛り込まれているはずです。

これらの条文が盛り込まれていないとすれば、かなり使用者に有利な契約ですね。

はっきり言って、駐車場使用料の決め方もかなりおかしいです。通常、当社が管理するマンションであれば、近隣の相場にあわせて設定します。もちろん、１００％駐車場保証であれば別ですが、一般的に駐車場の枠よりも使用希望者の方が多いのが普通ですからね。
その場合、敷地内駐車場を利用できなかった方に不公平にならないよう、近隣の相場にあわせるのが「常識」です。

まぁ、質問者様の場合、これらの方法が使えないようですから、別の方法を考えましょう。
以下は、私なら、こうする、と言う方法です。

このような場合、駐車場使用者が半数未満であれば、まずは駐車場使用料の値上げをや
ってしまいましょう。
色々な意見はあるでしょうが、近隣の駐車場相場をきちんと調べ、今の駐車場使用料が如何に安いか、と言うことを告知します。その上で、単に分譲時の抽選で当たっただけでこれらの優遇を得られるのは極めて不公平ではないか、と言う問題提起をします。
その上で、総会に議案として上程するわけです。
むしろ、近隣よりも多少高くしてもいいでしょうね。
駐車場使用者が半数未満であれば、この議案は通ると思いますよ。
その上で、自動更新条項の廃止を進めればよいと思います。

もし、使用料の変更条項も盛り込まれていないとしたら、この手もダメですね。
だとしたら、後は、契約を更新しない、ということを総会で決議するしかないでしょう。

まぁ、この手のことは、周りを如何に巻き込むかにかかっています。まずは、アンケートや理事会便りのようなもので、区分所有者全員に呼びかける事が重要ですよ。いきなり話し合いだの決議だの、と言ってもなかなか通りません。

お礼

＜双方から申し出がない限り」自動更新＞
＜総会で決議された場合は、決議された使用料を支払うこと＞
＜料金改定・・・・・物価上昇等により＞
上記３項は、記載されています。
去年出来たばかりのマンションです。
駐車料金は販売戦略で付けた値段だと思います。
私としては、単なる賃貸契約と思っていましたので、契約解消・賃料改定をして良いと思っていました。
契約打ち切りは、理事会の判断で良いと思うのですが、理事会にそのような権限はなく総会決議が必要だと、現使用者が主張します。
契約内容の変更ならともかく、契約書に書かれたことを実行するのですから総会決議が必要とは思われません。

総会決議は出席者の過半数でよいのか3/4以上なのか組合員総数の過半数なのか3/4以上なのか、人により言うことがまちまちで分かりません。
料金改定については、規約を調べてみます。

大変参考になりました。
有り難う御座いました。

補足

駐車場使用細則記載事項
駐車場使用契約を管理組合と締結するものとする。
使用料は施設の改善または一般物価などにより・・・総会の決議により改正することができる。

契約書に記載事項
本契約は一年間００年００月００日から００年００月００日まで
甲または乙から何らかの申し出がないとき、本契約は一年間同一条件をもって更新される。
物価水準の変動などの理由により使用料が不相当となったとき、改定を請求できる。

回答No.12

bouhan_kun

出席者が足りなくて議決ができないと言うのは間違いです。
最初から議案書を配布し、それに対して反対賛成委任を集めるのです。で、それで決議されれば、規約は改正できます。決まったからには、あなたも、先方も、負けてもそれに従わなければいけません。

まあ、今の規約なんて、押し付けみたいなモンですからね。実地に沿った形で変えていくことは、至極当然の話だと思います。

まあ、問題は、販売当初にデベか販売会社がいいかげんなことを言ってるかもしれないってことでしょうか。たとえば「更新って言いながら、実際には放棄するまで使えますよ」とか。まあ、その時は、管理組合VS使用者ではなく、使用者VS販売会社となるでしょうから、あなた方は無関係です。

形としては、２者択一みたいにするのが良いかも知れませんね。うちなら、
・期間を区切って強制的な再抽選か、料金を近隣並みにするかどっちが良いですか。
・期限を区切る場合、何年更新が良いですか。
でアンケート形式で回覧すると思います。２/３の当事者以外は、ほぼ賛成に回って可決できると思いますが。

そもそも駐車場の解約は、簡便な事前通知のみで可能です。これを行使する手もあります。住居と違い、明け渡しでごねて居座ることは、法律上ほぼできません。で、あれば、手続きは規約改正というか、条文の確定だけですね。

お礼

皆様のご助言まことに有り難うございました。
皆様にお言葉をいただくだけでなく、私も出来うる限り調査致しました。
その結果私どもの見解に間違いがないと確信致しました。
しかしながら説得するには???やはり弁護士に相談しようと思います。

回答No.11

rokko-oroshi

＃１です。いくら
＞甲または乙から何らかの申し出がないとき、本契約は一年間同一条件を
＞もって更新される

となっていても管理組合内の多数決で解除の申し出をしない、となってしまうのでは手の打ちようがないですね。

きっとその契約の内容を改定するとなれば、総会の決議がいるのではないですか？まあ、質問からうける雰囲気としては、ほとんどの世帯が委任状提出で済ませてしまうのではないでしょうか？
となると、その時の理事会の提案どおりになる可能性はありますね。

補足

委任状を出す人と出さない人が居ます。
全ての人が委任状を出してくれれば、おそらく70％の支持になると思います。
実際には、過半数超ぎりぎりだと思います。
ずるい方法ですが反対者挙手で採決すると70％賛成となります。
しかしながら皆さんに認識を共有していただきたのです。
長く共同生活をするのですから道徳的に考えて欲しいのです。

回答No.10

rokko-oroshi

＃１です。

＞本契約は一年間００年００月００日から００年００月００日まで
＞甲または乙から何らかの申し出がないとき、本契約は一年間同一条件を
＞もって更新される。物価水準の変動などの理由により使用料が不相当と
＞なったとき、改定を請求できる。

ここまでずばり書いてあるんなら、質問者様のおっしゃるとおりだと思います。「甲または乙から何らかの申し出がないとき」という記載がないのかなと思っておりました。
この契約で「自動更新を継続し永遠に使用できると言い出しています。
再抽選など認めないし立ち退きもしないといっています。」というのは問題外でしょう。

お礼

この様な書き込みをし皆様のご意見を伺うのは、初めてでしたのでルール分からず書き込む場所を間違えていました。
＃１さんにはお手数をおかけしてすみません。

話し合いによる説得を続けるにも任期間近であり、アンケートの回収率も30％以下という無関心現状です。
理事会は、輪番制となっており次期理事には急先鋒者が２名おります。
彼らが契約内容を変更しようにも議決数に達しないですから、好き勝手が出来ないので安心ですが、現状維持を継続すると良い影響はないと思います。
現理事１０名中９名は強行採決には反対で結果が出ません。
継続審議議題にするのがやっとですが、うやむやになるのが落ちのようです。
これからの理事たちに公開質問状・要請状等を送り続けることぐらいしか出来ないのでしょうか。

回答No.8

maikuro3

htyyw279 さん　理事長の職務ご苦労様です。

ひとつ、補足説明をお願いします。
　優先権は明記されていないとの事ですが、マンション販売時に
　販売会社が、契約順に駐車場枠を必要な方に割り当て販売して
　いませんか。
　これは、販売会社の販売手法として常套手段ですが。

私の住んでいるマンションも、契約時にこの方法で、駐車場枠を
確保しました。
当然あとから契約された方は、駐車場枠はありません。
ANo.5 さんと同様な方法です。
空きが出るまで待ってもらっています。

htyyw279 さんにお聞きしたいのですが、ちょっと勘ぐって、
お気を悪くされたら済みませんが、ご自分の事ではないですか？
車をお持ちで、なぜマンション内の駐車場にご自分が止めることが
出来ないのかとお考えではありませんか？

契約期間の変更（駐車場使用詳細や契約書）は、総会の可決により
変更可能ですが、総会で、現駐車場使用者さんを説得出来、
可決されるとお考えでしょうか？
既得権を主張され、否決されるのがオチだと思います。
これは、区分所有者さんの総数と、駐車場枠の総数の関係があり、
絶対とは言い切れませんが。

自動更新なら、区分所有者さんから契約解除を求めてこない限り
現使用者さんを納得させることは出来ないでしょう。

＞駐車場使用希望者が申請しにきた場合、理事会は受理し無ければ
＞ならないと思うのですが。

　これは当然受理しなければなりません。
　受理することと駐車枠を与えることは、別ですよ。

　私の住んでいるマンションも現在２０人程度空き待ちをして
　もらっています。
　空き待ち１番の人は、もう５年待ってもらっています。
　あと何年待ってもらう事やら？？？？
　かわいそうだとは思いますが。

　現状の駐車場が、機械式か平地置きか書かれていませんが、
　平地置きと仮定して書かせて頂くと、機械式に変更する事になると
　費用がかかりすぎます。
　また、現在駐車されている方の仮駐車場も管理組合の責任で
　場所探しをしなくてはいけません。
　大変な労力と負担となりますよ。

お礼

ご意見有り難う御座います。
ご質問の件ですが、販売時に確約などはありません。
使用者より確認しています。
抽選会時にも契約内容は、説明されていると確認しています。
私の件ですが、車は所有していますが会社が歩いて３分程にありそこを使用しています。
私が代表をしていいる会社です。
マンションの駐車場を使用する必要もなく、抽選には参加しておりません。

回答No.7

rokko-oroshi

＃１です。
契約書で自動更新についてはどのように記載されているのでしょう。
双方からの申し出がない場合、自動更新
となっているか、
ただ単に自動更新となってるかで解釈は変わってくると思います。

お礼

ご意見有り難う御座います。
私の知るところでは、契約書に明記されている文言の解釈に複数の解釈があるなどはあり得ないはずです。
それでは契約書にならないと思いなす。

回答No.6

simakawa

自動更新となっているのですから，当然後から来た人は空きを待たねばなりません．　1年毎に抽選としてあるなら別ですが，恐らくそうは記載されていないでしょう．やはり初めに当てた人が優先権ありとしないとトラブルは解決付きません．古い人は納得できないでしょう．

お礼

ご意見有り難う御座います。
結局の処自動更新の解釈が問題のようです。

回答No.5

bunbun8

分譲マンションの場合、どこかの区分所有者が引っ越さない限り「空き」が出なく、空きがでた場合は申し込み順に使ってもらう、いわゆる順番待ちのところが多いですね。管理組合で管理規約そのものに取り込まないといつまでも同じ状況なのでしょうが、理事長さんが頭をいためるくらいの反発なら難しいですね。
敷地内に停められず困っている居住者が多いのであれば、立体駐車場にする議案を出して通すなどで対処するしかないのではないでしょうか。

お礼

ご意見有り難う御座います。
私には、エゴとしか思えないのですが。
みんなで決めようとは思えないのでしょうか。

回答No.4

junkg7

近隣の駐車場より駐車料金価格の設定が低いのであれば、同程度に見直す事も視野に入れることも必要でしょう。
どの程度の倍率になるのか不明ですが格差が大きい程、反発される方も増えると思われます。
臨時総会などを経て適切な見直しが必要に思います。
自動更新については駐車料金を見直す事により該当しないと説明されれば納得されるかも知れません。

お礼

料金は、近隣の1/3程度になっています。
総会で審議しても出席者が不足し可決出来ないと思います。
しかし、だまってながすわけにはいきません。
全員に考えて頂きたいのですが。
関心を持っていたけ無いようです。

回答No.3

kamaryu

マンションの場合は、契約の法的根拠という視点ではなく、区分所有者全員の公平性ということを第一に考えて下さい。
全戸分の駐車場が無い場合は、最初に抽選に当たった人が既得権を主張し、外れて他に借りている人は、再抽選にするよう主張するのは良く聞く話です。

まず、近隣駐車場を何台位借りている人が居るのか、駐車料金は幾らなのかを調査します。
１年ごとに抽選すると、外部を借りる度に敷金や仲介料がかかる場合があります。
そういう場合は管理組合で不足分の駐車場を借上げるというやり方もあります。
敷地内でなくても良いという人も居るかもしれません。
マンションの敷地内駐車場は近隣より少し高いくらいの方が納得しやすいかもしれません。

アンケートを取ってみて、敷地はみんなの共有であることを再確認した上で、駐車料金の妥当性も含めて、皆で良く話し合うということから始めてみませんか？

お礼

ご意見有り難う御座います。
説明会・意見交換会等を行っているのですが。
期間・料金ともに全く話し合いになりません。
近隣の料金は30,000円・マンションの料金は10,000です。
出来てまだ１年目なので今の内にと思ったのですが。
話し合いすらまともに出来ません。

回答No.2

250SS

契約書に記載されている内容によりますが、駐車場契約書の自動更新とは契約更新手続を簡素化するために、契約内容に変更が無い場合は契約更新をしなくてもそのまま契約が更新されると解釈します。つまり、契約当事者の片方から変更したいと申し入れた段階で、自動更新ではなくなると考えます。一般的に駐車場契約の解除は貸主借主双方とも１ヶ月前に通知するのが多いです。
質問者さんのケースではマンション購入時に「優先使用権」のようなものが存在しないなら、ある期間を定めて契約解除の通知を行い、抽選を行うことが出来ると思います。

お礼

優先権などは、記載されていません。
マンションは去年出来たばかりなので契約期間１年となっています。
管理会社によると、明け渡し以後の管理は理事会になるので変更に問題なしとのことでした。
あまりにも反発が強く困惑しています。
法的根拠は有ると思うのですがはっきりしません。

ご助言有り難うございました。