マンションの駐車場再抽選について

質問

マンションの理事長をしています。
駐車場運営で大変困っています。
１年契約以後自動更新となっています。
理事会としては、１年は短いので３年から５年に変更しようと思いましたが、現使用者たちは、自動更新を継続し永遠に使用できると言い出しています。
再抽選など認めないし立ち退きもしないといっています。
駐車場使用希望者が申請しにきた場合、理事会は受理し無ければならないと思うのですが。
自動更新はあくまで契約手続きであり契約そのものは期限があると思います。
法的に契約の解消立ち退きを請求できると思いますがいかがでしょうか。

回答No.9

st_tail · ベストアンサー

マンション管理会社フロントです。

さて、かなりお困りのようで、状況お察しします。
まず、自動更新についてですが、契約書にはどのように記載されているでしょうか？
たいていの場合、自動更新の条項がついていたしても、「双方から申し出がない限り」自動更新となっているのが普通で、無条件に永遠に自動更新ということはないと思うのですが・・・。＃１の方も書かれていますが、契約書の文言をそのまま補足してください。

もし、契約書にこの記載があれば、貸し手の「管理組合」から申し入れをする事により、自動更新の条項は無効になります。
ですから、通常は理事会から申し入れればよいのですが、今回のは場合でも、総会で「駐車場の使用期限を現在の契約終了時（通常は１年以内）とする」ことを決議すれば、駐車場使用者はそれに従う必要があります。

また、使用料についても同様で、通常は「総会で決議された場合は、決議された使用料を支払うこと」が条文に盛り込まれているはずです。

これらの条文が盛り込まれていないとすれば、かなり使用者に有利な契約ですね。

はっきり言って、駐車場使用料の決め方もかなりおかしいです。通常、当社が管理するマンションであれば、近隣の相場にあわせて設定します。もちろん、１００％駐車場保証であれば別ですが、一般的に駐車場の枠よりも使用希望者の方が多いのが普通ですからね。
その場合、敷地内駐車場を利用できなかった方に不公平にならないよう、近隣の相場にあわせるのが「常識」です。

まぁ、質問者様の場合、これらの方法が使えないようですから、別の方法を考えましょう。
以下は、私なら、こうする、と言う方法です。

このような場合、駐車場使用者が半数未満であれば、まずは駐車場使用料の値上げをや
ってしまいましょう。
色々な意見はあるでしょうが、近隣の駐車場相場をきちんと調べ、今の駐車場使用料が如何に安いか、と言うことを告知します。その上で、単に分譲時の抽選で当たっただけでこれらの優遇を得られるのは極めて不公平ではないか、と言う問題提起をします。
その上で、総会に議案として上程するわけです。
むしろ、近隣よりも多少高くしてもいいでしょうね。
駐車場使用者が半数未満であれば、この議案は通ると思いますよ。
その上で、自動更新条項の廃止を進めればよいと思います。

もし、使用料の変更条項も盛り込まれていないとしたら、この手もダメですね。
だとしたら、後は、契約を更新しない、ということを総会で決議するしかないでしょう。

まぁ、この手のことは、周りを如何に巻き込むかにかかっています。まずは、アンケートや理事会便りのようなもので、区分所有者全員に呼びかける事が重要ですよ。いきなり話し合いだの決議だの、と言ってもなかなか通りません。

お礼

＜双方から申し出がない限り」自動更新＞
＜総会で決議された場合は、決議された使用料を支払うこと＞
＜料金改定・・・・・物価上昇等により＞
上記３項は、記載されています。
去年出来たばかりのマンションです。
駐車料金は販売戦略で付けた値段だと思います。
私としては、単なる賃貸契約と思っていましたので、契約解消・賃料改定をして良いと思っていました。
契約打ち切りは、理事会の判断で良いと思うのですが、理事会にそのような権限はなく総会決議が必要だと、現使用者が主張します。
契約内容の変更ならともかく、契約書に書かれたことを実行するのですから総会決議が必要とは思われません。

総会決議は出席者の過半数でよいのか3/4以上なのか組合員総数の過半数なのか3/4以上なのか、人により言うことがまちまちで分かりません。
料金改定については、規約を調べてみます。

大変参考になりました。
有り難う御座いました。

補足

駐車場使用細則記載事項
駐車場使用契約を管理組合と締結するものとする。
使用料は施設の改善または一般物価などにより・・・総会の決議により改正することができる。

契約書に記載事項
本契約は一年間００年００月００日から００年００月００日まで
甲または乙から何らかの申し出がないとき、本契約は一年間同一条件をもって更新される。
物価水準の変動などの理由により使用料が不相当となったとき、改定を請求できる。

回答No.1

rokko-oroshi

駐車場を貸すときに契約書を取り交わしているのでは？
そこに期限が記載されているのでしょうか？
１年契約、以降自動更新となってたら、現使用者の言い分に理があるように思います。

お礼

契約書には期間H18年９月２７日よりH19年９月２６日の１年となっています。
現使用者と同じ考え（近い）の方が居られる事が分かり参考になりました。