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金利の優遇の違いで銀行2行で迷っています。

2007/08/01 23:23

金利優遇で悩んでいます。 3800万の住宅ローン（35年）を組む予定です。（物件価格（諸費用込）：5400万　、頭金：1600万）プランはミックスで下記のようにする予定です。 --------------------------------------- 1900万　2年固定 1900万　10年固定 --------------------------------------- 金利の面で銀行2行と交渉しており、下記のような提案をされました。 --------------------------------------- A銀行 2年固定（35年全期間：1.2%優遇） 10年固定(最初の10年：1.7%優遇　→その後：0.4%優遇) B銀行 2年固定（35年全期間：1.2%優遇） 10年固定(最初の10年：1.5%優遇　→その後：1.0%優遇) --------------------------------------- 今後の金利推移について予測ができていないでいる為、どちらが有利なのか、判断しかねております。どなたかアドバイス頂けないでしょうか。我が家の年収は下記です。 --------------------------------------- 世帯年収：690万（最初の1年のみ妻も働く為　計1000万）ローン契約者：28歳 --------------------------------------- よろしくお願い致します。

kumapu_mango
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hkttm
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2007/08/11 13:25 回答No.3

もう契約はされたでしょうか？されたのでしたらアドバイスにならないですけどしていないものとして書かさせてもらいます。１０年固定の毎月の返済額はＡ銀行(4.05%)は84,698円Ｂ銀行(4.10%)は85,270円　差572円(1年で6864円、10年で68,640円) になると思います。繰上げ返済なしとして10年後の優遇差による毎月の支払差は約5,000円ぐらいになると思います(金利3.4%と4.0%で計算した場合)。金利によっては変わると思いますが。。。次に繰上げ返済600万円されるとのことですので繰上げ返済時期を10年後に600万かつ期間短縮型で行った場合の差は2,700円位になり1年で27,000円の利息差になると思われます。(10年後の金利を3.4%と4.0%で計算しています）。 10年後の金利や繰上げ返済の時期によって金利優遇差による利息の差は変わると思いますが現在の0.05%の違いよりも11年後以降の0.6%の違いのほうが大きいということを(お節介ですが)認識されてみてはどうでしょうか。また借換えも出来ると考えているかもしれないと思いますが借換えには実質20万～80万位の諸費用がかかるります。総合的に判断されてみてはどうでしょうか。参考になれば。。。

noname#35582

2007/08/02 15:34 回答No.2

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。正確には比較のしようがありません。優遇の基準となる「現在の店頭表示金利」が、Ａ銀行とＢ銀行では違っているかもしれませんし。例えば、８月のメガバンク３行において、10年固定の店頭表示金利は、みずほ：4.050％三菱東京ＵＦＪ：4.200％三井住友：4.050％です。Ａ銀行が三菱東京ＵＦＪで、Ｂ銀行がみずほならば、適用金利は2.50％と2.55％です。Ａ銀行が三井住友銀行で、Ｂ銀行が三菱東京ＵＦＪならば、適用金利は2.35％と2.70％です。ただ、10年間で殆ど繰上返済をしなければ、当初がこの程度の金利差ならば、10年後の債務残高は20万円程度しか変わりませんので、固定期間終了後に優遇幅の大きいＢ銀行を選ぶのがセオリーだと思います。Ａ銀行もＢ銀行も同じように相場・市場の影響を受けるはずですから、ご質問の場合、「今後の金利推移についての予測」は考える必要はありません。Ａ銀行の金利設定方法とＢ銀行の金利設定方法が全く違っている…というならば話は別ですけれど。また、これ以外の条件に違いがあるのならば、そちらの方を比較する対象にすべきです。

質問者

お礼 2007/08/02 19:59

回答ありがとうございます。現在の店頭表示金利は下記です。 A銀行 2年固定：3.15% 10年固定：4.05% B銀行 2年固定:3.2% 10年固定:4.1% >固定期間終了後に優遇幅の大きいＢ銀行を選ぶのがセオリーだと思います。そのつもりだったのですが、店頭価格がＢ銀行の方が少々高いため、迷いはじめてしまいました。 >ただ、10年間で殆ど繰上返済をしなければ最初の10年間で、繰上げ返済を 600万程度、行う予定です。このような状況ではどうなのでしょうか。よろしくお願いします。