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裁判所にケース貸しと判断されそうで困っています！
（質問者：DANNKAI 05/11/17 の”ケース貸しとは？～至急お願いします！！～） も見て参考にさせてもらっています。 借地借家法の適用がなされて当然と思っていましたが、思うように行かず困っています。 最近のＳＭ（スーパーマーケット）での判例等をご存知の方知恵を貸してください。 私は １）生鮮ショッピングセンター内の1区画である部分を賃借しています。このショッピングセンターはいわゆる大型スーパーのような形で、全体として一つの建物です ２）売場の中央に固定式平台冷凍冷蔵ショーケースを12本借りて営業ささせてもらっています。ポップはショッピングセンター名の入ったものを使用していますが商品ラベルには自店名を販売者として入れています ３）テナントは当社のみで他は直営部門です、他の部門とは通路で区画されていますが閉店時、シャッターで閉めるのではなく、什器の上にネットをかけるだけです ４）自店のみの施錠は無く、施錠についてはショッピングセンター全体の施錠のみです、自店の加工場に関しては冷凍庫冷蔵庫には施錠していますが。売場と加工場の出入り口は通常の食品生鮮スーパー同様2枚の開閉ドアがついているだけです。加工用の機械類は自店のものですが作業台、大型冷凍庫冷蔵庫等は自店所有では無く借りています ５）賃料は売上の歩合賃料で支払っていいます、売場、加工場で使う水光熱費はテナント料金には入っていると判断していますが明記はされていず、当店独自のメーター等もありません。権利金敷金の授受はありません。 ６）出店賃借契約書を取り交わしています (1)場所の明記は図面にてされています (2)使用目的の明記されています (3)期間1年間で2ヶ月前に協議にて更新と成っています (4)賃借料営業料の明記有、等々 ７）自店経営は自主独立経営ですがショッピングセンター全体の統一オペレーションは重視しているつもりです。 裁判所は、文献番号074305昭和30年2月18日の最高裁判例をもとに、当店の売場占有には独立性・独占性が無いので借地借家法の適用は無いと判断する意向です。 現在、日本全国にある食品生鮮スーパーは全てと言って良いくらい同じ形で売場を作られテナントは営業していると思います、最近の現状を反映している判例等を含めて、ぜひぜひ知恵を貸してください、宜しくお願いします。 不足部分は補いますので、宜しくお願いします。
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＃２，３，４です。 ＞もっと具体的にこの事例の詳細を知る方法はどうしたら、、、、、。 引用したサイトには、「浦和地方裁判所越谷支部平成２年４月２０日判決、未掲載」とあるので、判例タイムズなど公開された資料としては（このサイトの他の判例などには掲載資料が書かれている）ない様子です。多分、「文献番号074305昭和30年2月18日の最高裁判例」などと比べて記録し、後の参考になるような判決内容ではなかったので未掲載なのでしょう。 おそらく関係者などではないと入手困難だと思います。弁護士さんの方がそのあたりは詳しいと思いますので、弁護士さんに相談下さい。 ＞お持ちになっている資料とはどのような資料でしょうか、 以下の市販の本です。古い本なので、現在は廃版になっている様子です。アマゾンだとマーケットプレイスで入手可能のようです。 http://www.amazon.co.jp/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E3%83%BB%E5%80%9F%E5%AE%B6%E3%81%AE%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%9F%A5%E8%AD%98%E2%80%95%E3%81%93%E3%82%8C%E3%81%A0%E3%81%91%E3%81%AF%E7%9F%A5%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%81%8A%E3%81%8D%E3%81%9F%E3%81%84-%E6%B3%95%E5%BE%8B%E5%AE%9F%E5%8B%99%E7%A0%94%E7%A9%B6%E4%BC%9A/dp/4770315317/ref=sr_1_5/249-8049229-1577133?ie=UTF8&s=books&qid=1185161076&sr=8-5 古い本ですし、特に目立つような書籍ではなく、借地借家法に関する他の書籍にも載っていると思われますので、大型本屋で新しい資料を探した方がよいと思います。 また、一般人向けの本に載っている内容ですので、この程度の情報は弁護士さんの方が詳しいのではないでしょうか？ ＞障壁は売場にはありません、 残念ながら空間としての独立性・排他性が認められない可能性が高いと思います。 なお、そのスーパーの売り場面積（建築面積ではない）が１０００m2を超えていませんか？平成12年6月1日に新設されたもの、または増築や営業時間を変えた場合、建物所有者は大規模小売店舗立地法により届出義務があります。 その中には、小売業を営むものの氏名なども届出事項になっています。 この届出に質問者の氏名が届けられていれば、営業上の独立性を示す根拠にはなると思います。 ただし、飲食スーパーによくあるパン屋とかクリーニング店、写真屋などは届けられていることも多いですが、鮮魚店、総菜店、肉店などは、いわゆるケース貸しと考えているためか、普通は届けられていません。 なお、小規模の店舗については未定として届けられていることもあります。質問者のケースでは他に店舗はないので、未定として届けられていても質問者の部分としての届けであったと主張出来るかもしれません。 届出があったかどうかは通常、県（政令指定都市の場合は市）のホームページより調べられます。詳細内容までは自治体によって掲載しているところ、無いところがあります。 時期と規模があうようなら、念のため調べてみればどうでしょうか？ また、借地借家法に関するものではないので、参考になるかどうかはわかりませんが、空間の独立性・排他性を争った事例としては、区分所有法に関するものがあります。分譲マンションなどにおいて区分所有法では、建物のある部分を専有部分と認めるには、「構造上、利用上の独立性」が必要です。 これについては以下のような判例があります。 管理人室・電気室などが共有部分と判断された例 東京地裁昭和６０年７月２６日（判時１２１９号） 最高裁平成５年２月１２日（民集４７巻２号、判時１４５９号、判例タイムズ８１９号） 共有設備が設置されている車庫が共有部分と判断された例 最高裁昭和５６年７月１７日（民集３５巻５号、判時１０１８号、判例タイムズ４５３号） 共有設備が設置されている倉庫が専有部分と判断された例 最高裁昭和６１年４月２５日（裁判集民１４７号、判時１１９９号、判例タイムズ６０７号） 駐車場が専有部分と判断された例 東京地裁平成５年９月３０日（判例タイムズ８７４号） ピロティが専有部分と判断された例 神戸地裁平成９年３月２６日（判例タイムズ９４７号） なぜこの資料についてはいろいろ知っているかというと、以下の本のマンション版を持っているからです。以下の本自体は私は持っていないのでよくわかりませんが、参考になる判例が載っているかもしれませんので、探してみたらどうでしょうか？ http://www.amazon.co.jp/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E3%83%BB%E5%80%9F%E5%AE%B6%E3%81%AE%E8%A3%81%E5%88%A4%E4%BE%8B-%E7%94%9F%E6%B4%BB%E7%B4%9B%E4%BA%89%E8%A3%81%E5%88%A4%E4%BE%8B%E3%82%B7%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%82%BA-%E5%86%85%E7%94%B0-%E5%8B%9D%E4%B8%80/dp/4641132836/ref=sr_1_1/249-8049229-1577133?ie=UTF8&s=books&qid=1185162346&sr=1-1 たしか、借地借家法については、住居用の「間貸し」についても、適用の有無を争った事例があったと思います。 http://chintaifaq.net/nyukyotyu_t_y_q.html#9-6 なお、以下のサイトには店舗についての適用について書かれていますが、賃料の設定方法が大きく影響するようです。 http://www.soyokaze-law.jp/q&a26-2.htm
＃２，３です。 過去に似たような質問がありました。 http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?qid=2844714 多分間貸しのケースと思いますが、これには、独立性（排他を認めて借地借家法が適用になったという事例が紹介されています。 ＃２であげた判例の方が新しいようなので、判断基準は特に変わらず、 やはり独立性・排他性の有無により個別判断されるようです。 賃貸スペースの独立性・排他性の実態が争点となりますね。 不利な点は、 ＞売場の中央に固定式平台冷凍冷蔵ショーケースを12本借りて営業ささせてもらっています（＃３の適用条件２に反している） ＞ポップはショッピングセンター名の入ったものを使用しています ＞閉店時、シャッターで閉めるのではなく、什器の上にネットをかけるだけです（構造的な独立性が弱い） ＞大型冷凍庫冷蔵庫等は自店所有では無く借りています（＃３の適用条件２に反している） ＞賃料は売上の歩合賃料で支払っていいます（＃３の適用されないケースの４） ＞当店独自のメーター等もありません ＞期間1年間で2ヶ月前に協議にて更新と成っています （借地借家法なら貸し手側からの退去要請は６ヶ月以上前の申し出が必要である。借地借家法適用なら大家側からの２ヶ月前の退去要請に関しては無効とされるでしょうが、この特約自体あらかじめ借地借家法の適用のない契約であることを前提にした契約であるという証拠になるかもしれません） あまり関係ない事項 ＞権利金敷金の授受はありません。 ＞全体として一つの建物です ＞出店賃借契約書を取り交わしています（建物賃貸借になっていれば有利になるのですが） 有利に働きそうな事項 ＞商品ラベルには自店名を販売者として入れています ＞内装は賃借人が自由にできるが、費用も賃借人もち（前回の質問より）。 ＞自店経営は自主独立経営 並べてみると有利になりそうなのは、経営的ものであって（反対になりそうなものも多くありますが）、構造的な独立性を示せそうなものがないですね。この独立性を示せないと難しいような気がします。
＃２ 補足です。 持っている資料（これもちょっと古く１９８３年出版）にケース貸しでも借地借家法が適用になる条件が書かれていましたので、それを示します。 １）営業場所が障壁などにより区画されており、独立性を有していること ２）仕上げ・内装がテナント自身の責任でなされていること ３）商品陳列ケース、水道・ガス・照明設備がテナント自身の責任でなされていること ４）テナント自身の自由・任意で仕入れが行われていること ５）税金・警備費・消防費を各自負担していること 逆に適用ならないと判断される状況の一例 １）独立性がないこと ２）特売の広告費などが貸し主負担である場合 ３）営業許可名義が貸し主である場合（営業上の独立性がない） ４）借り主から貸し主に一定の利益歩合金を支払う契約になっている場合 ５）貸し主都合で、借り主の売り場位置を移動出来る場合 ６）営業方針に貸し主に発言権がある場合 質問文にある２から５をみると厳しいように思います。
裁判所の言うように借地借家法は建物として独立性がない建物の部分の賃貸はケース貸しや間貸しなどには適用されないと言われていますね。 借地借家法が適用にならないと、契約内容がすべてとなります。 借地借家法が適用にならないと、借家人の保護が無く立ち退きなどに関しての大家の正当事由・猶予期間などがなくなり困っていると言うことでしょう。 争点は借地借家法が適用になるかどうかですよね。 最近と言うほど新しくないですが（まだ借家法の時代）、紹介している文献よりも新しい判例を見つけました。残念ながら同じような判断をしています。 http://sumaino110.cocolog-nifty.com/taito99/2007/04/post_9787.html
補足
お忙しい中誠にありがとうございます。 判例紹介を読ませていただきました、参考になりました。 この文章から、賃借部分の独立性、排他的支配の有無について関心の高い部分がありました。 借家法の適用がなされないＹ１－３は ＊販売コーナーは特定されているが、専有部分は他と区分されて独占していない。陳列棚のうち定められた箇所に商品を置きとあります。 区画よりも商品棚の一部が販売コーナーと解釈されますので仕方ないのかなと思います 借家法が適用されたＹ４は ＊他の箇所と区分された一応の区画がＸにおいて施された独立性を有する状況で販売していたとあります。 商品棚の一部ではなく、通路で明確に区画されている固定したショーケースで販売している自店のケースと同じだと思うのは身勝手でしょうか？ ここでいう壁での区画でない区画について、もっと具体的にこの事例の詳細を知る方法はどうしたら、、、、、。 ありがとうございました。
- Tadkashy
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何が係争の焦点なのかがわかりません。
補足
大変失礼なことをしてしまいました。 出店賃貸契約を契約解除したいとの通告に対して継続営業をしたい自店の要望が係争の焦点です。 今までの経緯をアップしてみます １）”契約解除通知書”を今から1年3ヶ月前にを渡されました、 内容は”自店がショッピングセンター経営者の経営理念にそぐわないので3ヵ月後に退店すること”との退店要求でした。 ２）”通告書”が郵送されて来ました、 内容は ＊退店の日を通知3ヵ月後としていましたが本契約期間の満了の日までさらに2ヶ月間延長します ＊貴店はテナントとしては不適格と言う判断に至りました ＊さらに契約をし直す場合には保証金、賃料のアップ、保証人の設定を必要とする、との事です。 ３）”翌日回答書”を郵送しました、内容は”出店賃借契約の更新をお願いします”と言う趣旨で。 ４）弁護士に依頼して借地借家法28条をもとに契約は終了しない旨の”通知書”を送ってもらいました。 ５）”通知書”が送られてきました、内容は ＊今後は弁護士と折衝に成ること ＊保証金は免除すること ＊保証人は免除すること ＊さらに一年限りの契約延長について妥協いたします ＊テナント料はアップして1回目の契約更新後から売上金から控除する との事です ６）一方的にテナント料のアップ、一方的に売上金から控除されて経営が悪化するので裁判所に金員仮払い仮処分命令申立書を提出してもらいました ７）和解が成立しました ＊支払い義務を認め支払うこと ＊当分の間、営業料として従来の歩合相当額を支払う事を相互に確認する ＊営業料当の控除率変更するときは当事者双方協議して定めること でした ８）それから2ヵ月後弁護士を通じて”ご通知”が送られてきました、内容は ＊現時点で契約は期間の定めのない契約になっていること ＊契約を解除する通知後3ヶ月に場所を明け渡してください ＊本契約はケース貸し契約なので借地借家法の適用はありません との内容でした。 ９）1回目の回答書で”本契約はケース貸しでは無く借地借家法の適用があるので明け渡しは出来ない”旨の内容を提出しました。 １０）そして今回、直接裁判官から話を聞くことが出来るように取り計らってくれて出席してきました、その裁判官の話は”今回のケースは借地借家法は認めるのは難しいケースである、和解を勧める”との事でした。 それで今に至っているわけですが、全国に多数の生鮮食品スーパーの中で自店同様な形でテナントとして営業されている法人がこれまた多数いると思います、その全てが借地借家法の適用無く危うい経営がなされているとは思えません。 そこで自店を後押ししてくれる判例が無いものかと今回の質問とさせていただきました。 宜しくお願いします。
補足
お忙しい中誠にありがとうございます。 お持ちになっている資料とはどのような資料でしょうか、失礼でなければ資料の詳細を教えていただければ幸いです、手に入れる方法も。 １）障壁は売場にはありません、作業場にはありますが ２）これはしていません ３）これもしていません、照明が不足気味で追加をお願いしたら、自店でやってほしいと言われたことはあります ４）これは自主経営をしています ５）賃料、共益費、販売促進費を売上の％で支払ってはいますが税金・警備費・消防費の名目では負担していません １）通路で区切られており、図面上でも明確に表示されています ２）2度3度ほど無料で広告掲載してくれたことはありますが、以後は有料になると言われています、高額のため依頼していません。 ３）名義は自店です ４）利益歩合金はありません ５）売場縮小を申し入れられましたが拒否しています ６）これはありません ５）と６）に関して、契約文章の解釈の仕方でどのようにも取れそうな部分は確かにありますね。 ありがとうございました。