築33年の中古住宅の売却について

質問

築33年の中古住宅が当たり前ですが、中々売れません。

去年9月頃に売りに出して、売却活動はネット、新聞チラシが主で
今まで見に来られた数は10組ほどです。

断られた理由が
殆どの方が、中は外に比べると綺麗にされているが
駐車場が狭く、一台しか止められない
車を入れるとき横いれしなければいけない

このことをいわれました。
皆さん申し合わせたようにいわれるので、ネックはそこだと思われます。

しかも奥さんは気にいってくださっていて、
不動産さんもこれはいけますよと、言われたけど、
その後、だんなさんが～駐車場が～で断られた
ケースも何組かありました。

当方としましては、二重の税金を払う事になり
住宅ローン等借金している状態ですので、なるべく早急に
売りたいと思います。

現在は大手一社が頑張ってくださっている状態で
その担当の方は、この価格なら
売れるという金額です(最初売りに出した金額より200万落としました)
しかし出入りの住宅関係の業者さん、建物は実際見てないけど
その町の土地代の相場を知っている方は、あと100～200万下げないと
きついと言われます。
単純計算しましたら、現在価格よりあと200万下げたらちょうど土地代になります。

感触は悪くないから、じっくり売っていれば、いつか良い人が
現れるともいわれますが、
素人の考えとして、もう少し地元に密着した、あるいは、その町によくチラシが入る不動産屋さんにもお願いした方が良いかなと
思い始めてきました。
でも今はネット社会だから、どこの不動産会社と契約しても
一緒とも言われました
本当にそうなのでしょうか？
担当の腕は全く関係ないのでしょうか？
(今の担当の方は30代前半で感じは凄くよくて、礼儀正しいので、私達は
信頼しています)

それと、オープンハウスにすると見易さは違うのでしょうか？
すぐ近所が結構売りに出していますが、中々売れてなくて
やっと売れたところも土地代より低くしてオープンにして
やっと売れていましたが、そこは平屋で、リフォームもしてなくて
私道(費用半々)なので状況も違うので比較ができません。

もうすぐ1年になりますが、プロの視点からして、やはり
土地代にしないと厳しいでしょうか？
今はほぼ新築に引っ越しているからかもしれませんが、
そこから比べると、私はこんなとこに住んでたんだー
と思うくらいやはり古いと感じます。

あと、家具などは殆ど置きっぱなしでゴミも置きっぱなしですが
それはやはり感じ悪いでしょうか？
撤去する費用が工面できないため
いずれという感じでそのままにしていますが
オープンハウスにする前にすっきりしようとは話し合っています。

回答No.3

fukuryu-

一戸建て住宅の場合、必然的に値段設定は、建物の値段＋土地の値段と成ります。

ここで知っていただきたいのは、買主は売主のように、その建物に、思い入れが無いということです。

売主にしてみれば、長く大切にしてきた建物でも、買主にしてみれば、間取が気に入らなければそれで価値は０になってしまうわけです。

築３３年ともなると、固定資産税から見ても、ほぼ評価されて無いはず・・・売主は思い入れの対価を価格に乗せてしまうわけです。

相談者もその建物には今まで手を入れ、費用をかけてきた事とは思いますが、概ねそれは評価の対象になりません。

又、水周りを含めフルリフォームをした場合など、建て直した方が長期的に見て安いなどという場合もあります。

申し訳ないですが、私が値段設定をするとしたら、土地値ということになると思います。

仲介業者の選定についてですが、相談者の言われるように、不動産業界は基本的にネットワークでつながっています。

しかし・・・・

私の私見ですが、大手企業は仲介物件の場合、原則両手（売主買主両方から手数料を取ること）商売を原則としているように思えます。

今まで家を見に来たお客さんたちは、担当の営業マンが直接案内してきましたか？それとも他にも不動産屋が居たでしょうか？

全部のお客さんが、担当営業マンのみが案内してきたというのであれば、一般のお客さんには売り物として出回っていても、業界内には情報開示していない可能性があります。（情報開示して他の業者が買主をみつけた場合、買主の手数料はその業者にとられてしまうからです。）

それを隠すために、業界内に情報を公開しても、他の業者が問い合わせると、売れてしかったとか、契約予定だとか言って、門前払いすることもあります。（これは実際にありました。その証拠にしばらく後になっても、情報が削除されないので問い合わせると、まだあるとの返事が来ました。自力で売る事に限界を感じると、オープンになるようです。）

営業マンの腕以前に会社の方針で縛られてしまう事もあるわけです。
その辺は確認してみる必要はあると思います。

他の業者にも依頼する場合、デメリットもあります。
大手さんの場合、専任や専属専任（そこ１社だけの場合）と、一般（複数の業者に任せる場合）の媒介では、広告費の枠が違う事があるようです。必然的に、物件の宣伝効果が違ってしまいます。

ただ、不動産を探しにくるお客さんの大半は、物件を見た後、近隣のいわゆる町の不動産屋の掲示物などを覗いて帰るという、事実もあります。別の物件を見にきたお客さんが、相談者の物件を目にして気に入る可能性もあります。

その辺も踏まえて検討してください。

最後に、オープンハウスですが、最低限室内は空っぽにしないと効果が無いです。そうでなければ、居住中に内見するのと変わりません。
本来であれば、リフォームをして、すぐにでも住める状況にしたものでなければ、通常の案内と変わりないと思います。

不要物を放置しているなんて、汚れた商品を陳列しているお店と同じです。お客さんに買ってもらいたいなら、商品を磨くぐらいは心掛けたいものです。

いじょう、ご参考まで＾＾

回答No.2

tarotaro001

築３３年でしたら、どんなに内装などをリフォームしていても、ほぼ価値はないと思った方がいいです。

築３３年ですと、購入層は一般的にあと数年で建て替えも検討している家庭が多いと思います。
こうなるとネックになるのが解体費用です。
坪当たり３～５万円なので、建坪が４０坪と仮定すると、それだけで２００万円近く掛かりますから・・・・

以前土地を探したときは、築３０年以上の古家がある物件は、表示価格よりも１００万くらいは値引く交渉しますよと不動産屋がいっていました。
どうやら、解体費用くらいは値引く・・・的な言い回しでした。

１年経過して売れないということは、やはり、値段がまだ高いからだと思います。

お礼

アドバイス有難うございます。

やはり築33年となると一般的には立て替える時期なのですね
幸いうちの周りは、予算がないようで
全面建て替えのお宅が全く無く
外装リフォーム、門扉のリフォームしかされないところばかりなので
今流行の家の隣に古い家みたいに
家の差がありすぎるということもないので
その点は少し良かったかなと思っております。

１度解体の件で見積もりしていただいたところ
80万円といわれましたが、これも正確ではありませんので
なんやかんやで、大体100万位だと思います。

どうしても売りたければ、やはり土地代で・・しかないのですね。
ここ1年で、近くで急に同じ程度の金額の物件が

どんどん出回っているので、完全に買い手市場だなと思います。
前探していた時は、まだなかったのですが
もしかしましたら、団塊の世代の定年などが関係しているのでしょうか。

回答No.1

mirai-ya

その物件は木造ですか？

買う側の意見としては、
築33年では建物価格は無いに等しいと考えるかと思います。

つまり、「（土地+建物）の値段＝土地の値段」と考えるべきかと。
むしろ、建物が無く土地だけの方が需要があるかも知れません。

建物の撤去費用を考えるともう少しこのまま買い手が付くのを待ってみては。
1年待って売れなかったら更に値下げするのも仕方が無いかも。

買う側も慎重でしょうから、
売る側としては辛いかもしれませんが、
早く手放したいのならば建物価格は考えないことですね。

あとは、「古屋付きの売り地」として売り出せば、
土地希望者にも見てもらえるでしょうし、
中古希望者にはお買い得感が出せるかも知れません。

シロウトですので御参考まで。
良いご縁がありますように・・・。

お礼

アドバイス有難うございました。

やはり価値はないと考えるのが妥当なんですね。
近所でやっと売れたところも、確か
古家付き土地というように販売形式を変えた記憶があります
その後オープンにして売れていました。

私も大概見てまわりましたが、築30年のところは
やはり痛みが気になり、購入には至りませんでした

実はどうせ今の価格では売れないんだから
もつと値下げするか、一気に土地代まで下げて売りたいと思っているのですが
実際の所有者が、それでは首が回らなくなるということで
値引きしたくないということです。
だからその事を話し合うたび
最後はいつも喧嘩になります。