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築浅マンションの売却
現在、東京近郊の2006年建築の築浅マンションを昨年9月から売却活動中です。内覧者はまだ3組です。 現在２５８０で売りに出しています。 （不動産屋の査定がその金額だったので） 損益分岐点は２４８０です。 ２４８０に価格改定し、指値なしで勝負したほうがいいでしょうか？ これならネット検索で２５００以下条件にヒットしますし…。 よろしくお願いいたします。
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坪単価と申し上げたのは、マンションの専有面積あたりの 価格です。 お話ですと２１．４坪ですから ２５８０万円で 坪単価１２０万ですね。 ＞東京近郊の2006年建築の築浅マンション 販売は２００４年秋頃なら値上がり前ですね。 ＞2線3駅利用可で、そのうち1駅は始発駅です。 ＞最寄の駅から徒歩5分です。 戸建志向のエリアかも。足立区綾瀬あたりなら マンション人気も高いですが、横浜小机あたりだとどうでしょう。 埼玉県なら確実に戸建優位かも。 松戸、柏、流山だとマンション人気いまひとつのような ＞70.5平米、３ＬＤＫですが東向きです。 大型マンションで同時期の中古の売出しが多ければ多少 望みはあります。 中規模以下なら時間がかかりそう。 ＞大型ショッピングセンターから徒歩５分で環境はいいです。 希少性があって好立地ですね。 問題は、都心通勤まで何分か。通勤の混み具合。 保育園、学校などの子供を育てる環境ですね。 ターゲットは、共働き若年層だと思います。 周辺が１９８０年代の造成で５０代６０代の戸建住まいが 多い土地なら、親の家のそばということで住みたい需要は ありそうですね。 その場合、時間がかかります。値切られます。 ただ、人口ヒストグラムを見ていただくとわかりますが 今の３０代は３１歳人口あたりから２０台後半にかけて 少子化の勾配がきつい世代。また就職氷河期世代も からんでいますから、すでに買える人は買っていますよね。 地方から転勤で戻った人とか買いそびれた人とか相応の 需要はありますが、今は新築も極端に冷え込んでいて 郊外ほど厳しい状況と言えるのではないでしょうか。 おそらく、住んだまま売っておられるのでしょうが、買い手の 印象は空き部屋のほうが格段にいいです。 住宅は夢を買う部分があります。 お買い得感も大事です。 申し上げにくいんですが、家具や衣類やカーテンがあると どんなに立派なものでもそれが自分の現在の生活と比較して どうかと見てしまいます。 これが空き部屋だと部屋も広く見えるし、買い手が好き勝手 な想像をふくらませてくれます。 私も過去に築浅中古みてきています。今でもマーケティングで オープンハウスは見つけたらかならず覗くのですが、家具が あって売主がいたりすると、それが弁護士であれパイロットで あれ医師であれその人の生活臭をかぐのが嫌ですね。 モノいれあけて見せたり、シューズクロークまでのぞきますから。 自己保有の物件売却は３回しましたけど、一軒の借家を除き 二件とも空き家にしてリフォームして売りました。 ＞ちなみに急いではいません。 これはよくない。仲介の担当のモチベーションを下げます。 嘘でもいいから早く売りたいという姿勢を見せなくちゃ。 担当は複数物件かかえていますが、売りやすいものから 売っていきますから。 売るのは仲介。売り主は何もしないほうがいいです。 居抜きだと勝手に思い込んで話しますが、常に内見できる 状態に部屋を維持するのはストレスになりませんか？ ＞ただ残債が２２００ほどあるので、 ＞うまく売ってなんだかんだで次に購入する頭金が欲しいです。 態度が曖昧。引っ越したいのなら一旦狭い賃貸でしのいで 確実に利益を出すこと。 ここでもいいなら、もっと残債減らすか考えにくいけど値上がりを 待つかです。 どうなんでしょう。この立地でこの先価格は上向きますか？ 横ばいですか？ 私は悲観的ですけどね。気に入ってないなら即効売り。 売るなら空き部屋にしてしっかり売る。 ヤフオクでモノ売る感覚で気長にやっても売れませんよ。 マンションって２年でも住むと愛着わいて過大評価しがち。 売るなら賃貸に住んで背水の陣で臨んでください。
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購入額はいくらでしたか。元利金等で借入元本が減っていないと思います。その上での損益分岐点でないですかね。 ２００６年に私は世田谷にマンションを４３００万で購入しています。現在は５０００万近い価格で売りに出されている場所も以外と簡単に決まっているようです。私は全額借入の１５年ローンの元金均等で購入しました。いくらも元金が減らないで、登記費用その他考えて売るのがよいかどうか考えてみた方が、元利金等の場合よいように感じますが。
>先月不動産屋は「３月までには絶対に売れますから」と言っていました。 相当のんきな不動産屋ですね。 2さんの仰るとおり、相場はここ数か月で随分激変しています。 その価格で「３月までには絶対に売れ」るハズありません。 その業者にとってみれば、まあ売れればいいかなと感じている程度なんでしょう。真剣に取り組んでないように見受けられます 後々「お客さんが付きました。しかし、幾ら幾らでないと買わないと言っています。今やこの価格で売れれば御の字ですよ。抵当消すために親や親戚から金銭面都合つけてください。それでなきゃ物件が売れません。」と言ってくる可能性は否定できません。 いっそ業者を変えた方が宜しいかと思います。はっきり言って、その業者、信用できません
周辺の競合の中古および新築の坪単価を調べてみてください。 不動産は絶対額ではなく「坪単価」で考えましょう。 仮に２１坪７０平米として坪単価１２２万ですよね。 この数字が、競合物件を表すと思ってください。 物件が１６坪なら １６１万円 １４坪なら １８５万円 買い手は ２５８０万円という価格を決めて、北千住の１ＬＤＫ 松戸バス便の３ＬＤＫ観たりはしませんよね。 大抵は広さと間取りが先にきて、それとお値段の 兼ね合いで迷うわけです。 でも、坪単価を出さない限り相場はわかりません。 さて、仮にその物件が松戸郊外バス便の３ＬＤＫと します。新築の類似物件が坪単価１３０万円で 出ていたら、そのままで様子を見ます。 でもその物件がぜんぜん売れてないようなら、ここは 思い切って損益分岐点などと言ってないで下げて売る べきです。 需要というのは、永遠にあるわけではないです。それと 商売でマンション売っているわけではないから損得より 先に、重視すべきものは生活ですよね。 早く売る必要がないならいいですが４ヶ月その値段で 出しっぱなしで３人の内覧ってのは駄目でしょう。 それと、１００万は４％引きですよ。ぜんぜんインパクト ないです。 仲介業者は仕事欲しいから売る気をなくさせないように 売値＋仲介手数料くらいの価格を出すけど、相場は この４ヶ月ですでに動いています。 面積をだいたいの所で教えてくれたらもっとずばり アドバイス差し上げられるのですけどね。
補足
売りは2線3駅利用可で、そのうち1駅は始発駅です。 最寄の駅から徒歩5分です。 70.5平米、３ＬＤＫですが東向きです。 大型ショッピングセンターから徒歩５分で環境はいいです。 ここの土地の坪単価はだいたい坪５０万です。 ちなみに急いではいません。 ただ残債が２２００ほどあるので、うまく売ってなんだかんだで次に購入する頭金が欲しいです。 よろしくお願いいたします。
元業者営業です 不動産の売却で媒介業者が通常の販売活動をしているにも関わらず３か月以上経過しても成約しないケースの殆どが「価格が高い」からです。 特に、現在不動産売買市場は「買い手市場」ですから、余程の人気物件でない限り目立った「お得感」がない物件は苦労しています。 不動産売買は動く額が大きいので勘違いしやすいですが、結局は八百屋で大根を買うのと基本は変わりません。 「売り手の付けた価格を買い手が納得すれば契約」です。 ご質問者様の物件に関しては「買い手が納得していない（価格）」から成約に至っていないのです。 ましてや、３組の内見があったとの事。買い手の興味は少なからずあるようですからやっぱり「価格」でしょう。 ＞２４８０に価格改定し、指値なしで勝負したほうがいいでしょうか？ 価額どうこうより問題は２４８０万が相場に照らして「お得か」どうかです。 どのような事情で売りに出されているかはわかりませんが、早期の売却がどうしても必要なら値下げは一番有効なカンフル剤です。 また、どうせ下げるなら小出しにしてもあまり意味はありません。思い切った価格で出された方が効果はあります。 不動産業者とよく相談してみて下さい。
お礼
ありがとうございます。 先月不動産屋は「３月までには絶対に売れますから」と言っていました。
お礼
大胆なご意見ありがとうございます！ 背水の陣で臨みます。