土地の売却について

質問

今まで駐車場として貸して、固定資産税を賃料から支払っていましたが、借りる人も少なくなったので、駐車場の近くの不動産業者に売却依頼の相談にいきました。

土地の広さは96坪ぐらいで、大部分は駐車場として造成してありますが、隣家の境界のブロック塀に接したところは、土地も低く擁壁もない、何も活用していない土地も一部あります。

そこの周辺は、住宅地で、店舗や事務所のようなものは適していないと聞いています。

ある不動産業者は、このままの状態で購入してくれる人を探したらいいいといわれています。
もう一人の不動産業者は、もう少し土地を整備して、このままでは土地の面積が広すぎるから、半分に分けて売却し、売却が決まってからでいいから、分筆を売主がしたらどうかと言われています。
買う方の立場からいって後者がもっともだと思いますが、売却にあたって、出来るだけかかる費用は抑えたいと思っています。

このままの状態で購入してくれる人を、価格を下げて、気長に探した方がいいでしょうか？
売却が難しそうなので、建売住宅を作って売り出しているような不動産業者に土地を売却した方が、あの土地が生かすことにならないかと、打診したところ、一社からは見積もりを出してみるといってもらっていますが、実際のところ迷っています。

私の実際の居住地は、駐車場から２時間程度かかるところで、出来るだけ手間や手数をかけないで、売却をしたいと思っていますが、皆さんのご意見やアドバイスをよろしくお願いします。

回答No.4

nornor1999 · ベストアンサー

>>不動産業者に仲介にはいってもらってですが、この場合も一般の方に、このような売却は、できないのでしょうか？

そのとおりです。
売主が宅地建物取引業者か否かが問題です。
宅地建物取引業法第１２条の無免許事業等の禁止に抵触する可能性があります。また、仲介した業者はその幇助に当たる可能性があります。
この件については実務で経験がありますが、弁護士の見解のひとつです。
念のため行政にも確認しましたが同様の見解でした。

ただし、世間一般ではこのような売却方法を提案する仲介業者も少なくありませんし、実際ばれなければ当然お咎めなしです。

>>初めから分筆してから、買主募集をしたら、いいということでしょうか？

はじめから分筆してからの方が不特定多数に継続して売却するすなわち業としてとらえられやすいと思います。

>>２・３件の仲介業者に依頼するとなると、仲介業者で一般媒介契約を結ぶということでしゅうか？

いえ、いきなり媒介契約を結ぶのではなく、私が提案したのは２・３の仲介業者に買取の査定を依頼するということです。
そうすれば仲介業者は建売業者に買い取り価格がいくらかを恐らく数社、もしくは十数社に依頼し一番高く買う建売業者をあなたに提示すると思います。
その上で一番条件の良い仲介業者と媒介契約を結べばいいと思います。
その時にはもう売却先がある程度決まっているということになります。

仲介業者イコール建売業者（買主候補）だと利益が一致して買い取り価格が安くなりやすいので、仲介業のみで自社では買い取らない会社が良いと思います。仲介を成立させないと報酬を受領できませんからあなたの利益にたって動いてくれやすいと思います。

>>もうすぐ地盤の専門家のご意見を聞く機会があるので、確認をとるつもりです

一般論ですが、買主がその土地に住宅を建築する目的で買い受け、地盤調査の結果地耐力が目的の建築物を建築するには足りないとなっても建築主（買主）の負担で杭打ち等の措置を講じるのが普通です。
売主の瑕疵担保責任にはあたる可能性は極めて少ないと考えます。
現況駐車場として使用されており、隣には住宅が建っていますので。
ですから費用をかけてまで専門家に見てもらう必要性はないでしょう。

補足

引き続いて教えていただいて有難うございます。
第12条　第３条第１項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならないという法律でしょうか？
お聞きして、有資格の方より、アドバイスを受けているのに、以外な感じがしました。一般のものは、一区画の土地としてしか、売却を依頼できないということかなと思います。

駐車場の、以前よりかかわりがある不動産業者が、二人おられます。

Aさんは、駐車場の管理をお願いしている方で、そのままの状態で売却したらいいといわれています。
Ａさんに、今回nornor1999さんに教えてもらう前に、一般の人よりも建売しておられる業者に売却したいけれど、誰かないだろうかと、電話でお聞きしていたら、業者に聞いてみるという返事をもらって、その後何も連絡がありません。

Ｂさんは、土地の所有者を調べて電話を下さった方で、前より二つにわけて家を建てるのがいいと、おっしゃっていました。いろいろご相談にも、のってくださり、あの土地の活用に関心を持っておられるようです。宅地建物取引業だけではなく、建設業の資格をもっておられ、分譲住宅の建設販売もしておられ、私が分譲住宅の用地として打診した業者でもあります。
Ｂさんは、土地の売却相談をして、先祖代々から受けついだ土地で、自分の土地ながら、はっきりとした境界などが、つかめていないと言いましたら、土地の境界の確定などの参考の資料をコピーされて、私が問合せなどさせていただいて、調べさせていただきますと、積極的に土地にかかわってもらえ、現地になかなか行けない私にとっては、頼もしい方です。私が、この土地の購入を考えているということを、管理されておられるＡさんにも伝えて欲しいといっておられました。

あの土地は、ＪＲ駅より徒歩で２０～３０分程かかり、車がないと不便な所で、お店や公共施設なども近くになく、分譲住宅の建設販売で募集しても、多くの会社が、欲しいと思ってもらえないのではないかと思っています。
仲介業者イコール建売業者（買主候補）になるかも、しれないけれど、他に欲しいという業者がなかったら、土地活用に積極的にかかわってもらえる業者に売却するのも、ひとつの選択かなと思います。

>>もうすぐ地盤の専門家のご意見を聞く機会があるので、確認をとるつもりです
>ですから費用をかけてまで専門家に見てもらう必要性はないでしょう。

自分の家の沈下修正の工事後の、建物のレベル測定などに来られるときに、ついでにアドバイスをしてもらおうと思っているので、費用はいらないです。いつも、擁壁や地盤のことなど、いろいろ教えてもらっています。

>売主の瑕疵担保責任にはあたる可能性は極めて少ないと考えます。

これは、責任とかではなく、地盤で苦労した私の気休めかもしれません。分譲住宅地として、売却される時には擁壁や土地を造成されてからではないかという私の予想です。駐車場は、土地が落ち着いていると思いますが、後から盛り土するところは、かっちりと補強しなければ、長い間には、地盤沈下の可能性があると思います。

今回　皆さんに教えてもらって、ひとつの方向が、なんとなく見えてきました。
4月後半までに、業者からの何かコンタクトがあったら、その経過を、ご報告したいので、この質問を締め切らずに、しばらくそのままにさせていただきます。本当にありがとうございました。
お礼で投稿しようとしたら、文字の制限でできなかったので補足から投稿させていただきす。
又、お気づきのことが、あったらアドバイスの方よろしくお願いします。

回答No.5

nornor1999

>>一般のものは、一区画の土地としてしか、売却を依頼できないということかなと思います。

原則はその通りです。
宅地建物取引業の免許のもたないものが売主として不特定多数に売却する場合、一回だけであれば可、2回以上は業になりますからだめですよということ。知人に売却するような場合は不特定多数ではありませんから2つに分割してもよいということになるかと思います。
前にも書きましたが売りやすくするため大きな土地を分割して売るように提案してくる業者は少なくないですが、その業者は違法行為の幇助をしている可能性がありますよってことです。
売主が無免許営業に問われた場合、罰則は３年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金、又はこれらの併科という刑事罰です。
現実取締りを受けることはまれかもしれませんが。

買い取り価格さえ納得されるのであればＢさんのように業者さんに買ってもらうのが現実的だと思います。

お礼

nornor1999さんのおかげで、ひとつのステップに進むことが出来ました。上記の補足の件は、皆さんにアドバイスいただいて、業者に直接売却をすることにしました。多忙中本当にありがとうございました。

補足

知らなかったことを教えていただいて、本当に感謝しています。
一年に一つづつ売却したら、大丈夫らしいですが、そんなことをしてまで、して売却するつもりはないです。

中間報告ですが、AさんとBさんから業者に売却するとしての土地の価格の査定をしてもらいました。思っていたよりも、価格が低いように思えましたが、土地の造成と水道が何十メートル先から引き込みの必要があるようで、一応納得しました。
これからどちらかの会社に、ご依頼するのですが、まだ駐車場として貸しているので、駐車場の借主に売却しますとご連絡して、実際に売却できるまでに、３ヶ月後の期間が必要です。その期間を利用して、ある１社に３ヶ月間　専任媒介で１区画の土地としてエンドユーザーへに売却が出来ないか、依頼しようかなと思っています。
そして３ヶ月後駐車場が売却できないときは、引き続きその会社で分譲地として業者に直接売却をしたいと思っていますが、こんなことは、可能でしょうか？
もしお時間が取れたら、ご教示ください。

回答No.3

nornor1999

＞＞もし水道の設備もあって、土地が平面であってすぐ活用しやすいこのあたりの土地の相場の価格を、仮に１００パーセントとしたら、このような土地を、一般の方に売却するのには、どの程度低く価格を設定したらいいのかということです

一般の方に96坪一括で販売する場合、未利用部分の土地を盛土（もりど）して新規でブロックを積みなおす必要があるのである程度値引きする必要があるかと思います。一概には言えませんが90パーセントから95パーセントくらいで良いと思います。
現況駐車場なので上水道の引き込みがないのでしょうが、よくあることですしこれに関しては値引きの要素はあまり無いように感じます。

一番大きな問題は、住宅を建設する目的で96坪一括で買う方がいる地域なのかということです。三大都市圏で25坪から30坪、郊外で40坪から50坪が良く売れる大きさではないでしょうか。
近隣の建売住宅の土地の大きさが参考になると思います。
地域性によりますが、96坪ではグロスが大きすぎる場合、売りに出してもなかなか買い手がつかず結局は大きく値下げせざるをえない状況になりそうです。

＞＞このままでは土地の面積が広すぎるから、半分に分けて売却し、売却が決まってからでいいから、分筆を売主がしたらどうかと言われています。

これは宅地建物取引業に抵触する可能性が高いです。
宅地建物取引業の免許を持たないものがこのように不特定多数の方にたとえ同時期ではないにしても売却する場合、法に触れる可能性があるためお勧めはできません。

＞＞不動産業者に購入してもらうと、仲介で依頼するよりも、早く売却は出来るが、仲介の取引よりも相場の７～８割程度になる

仲介に依頼するというのは要は一般の方（エンドユーザー）に売りに出すということですね。当然不動産業者の方に買い取ってもらう場合エンドユーザー価格より下がります。

ただし、今回の場合９６坪一括ではエンドユーザーに買ってもらうことが難しいのであれば、業者に買い取ってもらうのが現実的かもしれません。
その場合、２・３件の仲介業者に依頼して複数の買取業者の価格を提示させるのが良いでしょう。建売用地の素地として魅力のある物件であればある程度期待できると思います。

いずれにしても信頼できる仲介業者を見つけることが成功する秘訣だと思います。

補足

専門家の立場からの、ご回答は、とても参考になって、感謝しています。

＞仲介に依頼するというのは要は一般の方（エンドユーザー）に売りに出すということですね

説明がうまく出来てなくて、すみません。そういうつもりで、書きました。

＞＞このままでは土地の面積が広すぎるから、半分に分けて売却し、売却が決まってからでいいから、分筆を売主がしたらどうかと言われています。

＞これは宅地建物取引業に抵触する可能性が高いです。
宅地建物取引業の免許を持たないものがこのように不特定多数の方にたとえ同時期ではないにしても売却する場合、法に触れる可能性があるためお勧めはできません。

ご質問ですが、勿論　不動産業者に仲介にはいってもらってですが、この場合も一般の方に、このような売却は、できないのでしょうか？
もし、一般の方に売却する時は、初めはこの広さのまま募集して、売れなかったら、半分に分筆する方法をとろうかなと、思っていました。
初めから分筆してから、買主募集をしたら、いいということでしょうか？
どういう法律かも、具体的に教えていただけば幸いです。

＞その場合、２・３件の仲介業者に依頼して複数の買取業者の価格を提示させるのが良いでしょう。

建て売り業者を探す方法が、わかりません。一社は、たまたま仲介を依頼しようとする不動産業者が、建売もしておられたので、依頼しました。
２・３件の仲介業者に依頼するとなると、仲介業者で一般媒介契約を結ぶということでしゅうか？
電話帳で調べた建売業者に、直接聞いてみようかと思いましたが、ためらっています。

質問ばかりで、すみません。

回答No.2

noname#38493

質問を読む限り、色々と迷われているという事は伝わってくるのですが、質問者としては結局何が優先事項なのですか？

・早く売りたい（時間）
・高く売りたい（利益）
・手間やお金を掛けずに売りたい（コスト）

そのあたりをもう少し明確にしていかないと、業者に相談するにしても方向性を示して行くことが出来ません。

図面及び写真を拝見する限りでは道路接面（間口）も広そうなので、宅地分譲、建売分譲という使い方も可能かと思います。（その他建築に関する法規制については個別に調べてください）
むしろ店舗や事務所の様な商業需要の見込めない土地であれば、ごく単純には住宅用地として考えるのが基本の土地です。

今の情報では地価の水準や需要の有無などの面が全く不明なので、96坪を一宅地として使う需要があるエリアのかも全く見当が付きません。
そのあたりが不明ながら、何となく2,3区画に分けて住宅用地として使うイメージを持ちますし、都心では3階建プランで5分割する場合も有り得るでしょう。（敷地分割最低面積や建物高さの規定にもよる）

宅建業免許のない個人が堂々と宅地分譲や建売分譲として売り出す（販売する）ことは出来ませんので、現況のままという条件で開発業者に売却することが手っ取り早い方法だとは思います。
エンドユーザーに売却する値の7掛け8掛けという価格にはなりますが、一宅地として客が付かない＆分筆する手間も掛けたくないし、半分だけ売れ残っても困る、という事情があればやむを得ません。

補足

southwestさんにアドバイスいただいて、私の考えが整理されてきました。ありがとうございます。
どんな方法を選択しても、長所　短所があるので、自分の納得する方法を選択すべきですね。

＞何となく2,3区画に分けて住宅用地として使うイメージを持ちますし、都心では3階建プランで5分割する場合～

それは不動産業者に指摘されたし、売却の広告をみても、96坪で出ている事例は、あまり見当たりません。
ある賃貸住宅の経営をサポートする会社から、地元の会社より、社宅を作って欲しいと依頼されているから、この土地で、賃貸経営をしてみないかという話もありました。

まず、建売分譲をしようとしたきっかけは、自分の家が、土地が軟弱なのに、地盤強化せずに建てられて、30年経過してから家の沈下復元工事をして、後は擁壁の傾斜と傾いてきたブロック塀をなんとか補強しなければならないという現実にあります。
あの土地を、購入してもらった方に、こんな思いをしてもらいたくない。
半分づつ売却して、狭い場所で、盛り土をして地ならしをして、それぞれ擁壁を作って造成するよりも、まるっぽの土地で、盛り土して地ならし　建てる家によって必要ならば地盤補強して　擁壁を造成する方が、よい基礎ができるのではないか？

それを建売分譲する方に、期待してまかせようと思いました。
半分づつか、まるっぽの土地で造成する違いは、もうすぐ地盤の専門家のご意見を聞く機会があるので、確認をとるつもりです。
建売分譲の方が、あの土地にしっかりとした基礎をくるのに、いいのなら、ある程度のリスクは覚悟しようと思ってきました。

回答No.1

nornor1999

どんな立地か分からないので相場を類推しようにも情報なさすぎです。

建売業者に買ってもらうのが確実ですが、情報がねえ・・・

補足

コメントありがとうございました。
１社からの見積もりは、まだ出来ていないです。
土地は、うまく言葉では説明できないので、写真でご説明します。
(うまく写真を閲覧していただけると思いますが、みれなかったら教えて下さい)
http://photos.yahoo.co.jp/ph/bin22jp/lst?.dir=/83d6&.src=ph&.view=

お聞きしたいことは、もし水道の設備もあって、土地が平面であってすぐ活用しやすいこのあたりの土地の相場の価格を、仮に１００パーセントとしたら、このような土地を、一般の方に売却するのには、どの程度低く価格を設定したらいいのかということです。
又、不動産業者に購入してもらうと、仲介で依頼するよりも、早く売却は出来るが、仲介の取引よりも相場の７～８割程度になると、Ｑ＆Ａなどに書いてあるのも気になります。

不動産業者の見積もりの価格設定をみてから、仲介にするかどうかを決定しようと思っていますが、このままの土地の状態で、仲介での売却で、買い手がみつかりそうな土地なのか、専門家のご意見をお聞かせください。