妻のお金で住宅ローンの元金返済をしたい

質問

マイホームを借金で購入して６年目に入りました。
土地と建物は頭金を入れて、夫：妻＝９：１の共有名義です。
９のほとんどは、夫のローン返済分です。
住宅ローンは、金融公庫と厚生年金基金の併用です。
毎月および賞与返済の内、半分は、金利分です。
この年齢で事情があって、再就職し賃金が激減し、支払に窮しています。
妻の保険満期が来て、まとまった金が入ります。
この妻の金をローンの元金返済に当てたいのですが、色々問題がありそうです。
当方の考える問題は次のとおりです。
Ａ．ローン返済分の　妻から夫への贈与税
Ｂ．資産割合変更による　妻の固定資産取得税
Ｃ．夫名義の資産を妻に売却したとする　夫の所得税
脱税はいけません。
節税が最大に（＝税負担が最小）なる　ローン返済方法を教えてください。

回答No.9

Saera

やはり、実際の出資割合と登記持ち分がことなると贈与税がかかるというのが税務署の見解のようです（タックスアンサーの贈与税の項目に記載があります。コードは４４１１）
fansさんの場合贈与税がかからなかったそうですが・・・
全員に調査が入るわけではないんですよ。「不動産取得に関するお伺い書」来ましたか？これに対する回答で判断するようです。（購入資金はどうしたかを聞かれます）このお伺い書がこなかった場合はほぼ贈与税がかされることはないようです。不公平だとはおもいますが。
それから、ローン控除についてですが、そのローンは奥様を連帯債務者にしていませんか。連帯債務者なら奥様の出資部分も債務額に入っていることになりますので控除が半分（持ち分ぶん）しかうけられないのは理解できるのですが。

前回、専門家にしましたが（fansさんご推察の通り、不動産関係の仕事をしております）税務の専門家ではないということで、今回は一般人にさせてください。

mr-ojisanさん、ご質問と若干はずれた回答が続きましたこと、お詫びいたします。

回答No.8

fans

Ｓａｅｒａさんの回答を見ました。
専門家だそうですけど（たぶん不動産関係？）、私の場合は１：１にしても贈与税はかからなかったですよ。
１回目の申告（住宅取得特別控除）を受けに行ったときに、借入金の残額を実際の半分で申告しました。そうしたら、特に問題もなく翌年以降も税金の控除を受けています。（もちろん額は半額ですが）
最初のときに聞いてみたら、借入金の額をすべて申告すると、借入金はその名義人のものとして扱うので、その資金の流出先を調べて指導する、と聞いた記憶があります。
ただし、年金から借りた場合は、若干計算が変わってくるそうです。（私の場合はそれはなかったので）
実際にはやり方次第だと思いますけど…。

この質問とは関係ありませんがご了承ください。

回答No.7

Saera

すいません、mr-ojisanさんのご質問への直接の回答ではないのですが・・・

夫婦共有で購入した不動産の持ち分についてですが、夫婦だから１：１というのはやはり無理があるのでは。
私は仕事で共有持ち分についてアドバイスをすることもあるのですが、ローンについては夫のみが働いている場合、全て夫の出資分として計算していますし、共働きの場合は年収に応じた案分比例で割り振っています。
税務署がそのような基準で判断していると思われるからです。
住宅購入用のローンは単純に生活費とはみられないということだと思います。

最初から専業主婦の方や購入後申告までに退社された方が、毎年この時期になると「１／２づつでは贈与税がかかると税務署に言われたので持ち分の変更をしてほしい」と依頼してこられます。

回答No.6

mi-chan

婚姻期間２０年以上あって良かったですね、是非フル活用しましょう。
私は、直接税務署に電話していますが、まず簡単に用件を言いますと、担当者に代わってくれ、丁寧に答えてくれますよ。
確定申告時（２月１６日～３月１５日）は、お忙しいので、どうかと思いますが。
それから、会社を休んで行かなければいけない事かを、判断されても良いかと存じます。
また、年金を何歳お受取になるおつもりか、分りませんが、所得税の計算が、老齢者ですと、有利になるかと思います。

回答No.5

kmgmasa

奥さんの保険満期金は申告が必要かもしれませんね。それは別として、その保険金をそのまま貴方のローン返済に充てると妻から夫への贈与になります。ここで贈与税の課税が生じる・・・・そこでこの保険金を奥さんから借用してはいかがでしょう。夫婦間の貸借はもちろん問題が多いです。だからこそ他人との貸借より厳格にしなくてはいけませんが。（返済方法・返済期間など、金利は不要）そうすれば贈与の問題もないし、持ち分も変更する必要はありません。あとはＣの方法ですが保険金額相当分を売却することについては６年前の物件ならば購入価格で売っても差し支えないでしょう。そうすれば所得税はまずかかりません。持ち分変更の手数料と取得税ぐらいでしょう。借用した場合もいずれはその金額で売却するという条件を付加してもいいと思います。ＢとＣは関連していますよね。資産割合変更という負担付き贈与か譲渡ということになります。この回答でご心配であれば税理士で検索すればＨＰを開設してメールによる質問を受けておられる税理士もおられますよ。

回答No.4

fans

e-papyrusさんの回答を読んだのですが、補足を。
「１：１が当然」というのは、原則払った部分が同じである場合です。
では今回の場合はというと、内容を見る限り結婚してからローンを組んで家を建てた、頭金も夫婦の貯金（結婚してからの）を使った、こんな感じです。
ということは、頭金も共有財産となりますし、ローンの支払いも夫名義とはいえ、夫婦が協力して払うわけですから、同等となります。
これはたとえ夫のみ働いていたとしてもです。
民法の中に（７３４条だったかな）「夫婦のどちらか一方の名で得た財産は、…」
という条文がありそこの解釈は「夫婦のどちらか一方が給料等をもらった場合、生活費としてもう一方に渡すまでは、もらった方のものである」という解釈です。
ローンについては生活費から払うこととなります。特に住宅ローンの解釈はあくまで生活の為に借りるものですから、どちらの名義でも夫婦共有の負債という解釈が出来るわけです。
したがって差がつくのはローン以外の部分ですので、今回のケースでは１：１が一番妥当な線となるのです。だから書いたまでで、e-papyrusさん、少し勘違いしてませんか？
私も持ち家ですが、当然のことと思って１：１にしましたよ。

お礼

私ごとで真剣な議論をしていただき、ありがとうございます。
見解が分かれていることが分かりました。
しかし、持分変更が副作用無く出来そうです？これで丸く収まれば、ハッピーです。ただし、持分変更での諸手続き・諸問題を確認する必要がありますが・・・
持分配分について、公的な見解を解説するＵＲＬがありましたら、教えてください。

回答No.3

e-papyrus

婚姻期間が２０年以上の夫婦の間であれば、居住用不動産又は居住用不動産を取得
するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除６０万円のほかに最高２０００万円まで控除（配偶者控除）できるという特例があります。
そうでなければ基礎控除６０万円のみ控除となります。仮に１０００万円の残債があるのであれば、妻の持分100万円と60万を控除した840万円が課税対象になります。
それだけの贈与税を負担するのが大変なのであれば、公庫は100万円以上で一部繰上返済ができますから、たとえば毎年100万円返済して40万円分贈与税を払う、という手もあります。その分残債は減りますから月々の返済は楽になりますよ。

あと、fansさんのコメントですが、夫婦で建てたのなら1:1が当然だったはず、と言いますが、お金を出した人が出した分だけ持分を持つのが寧ろ民法に照らして当然という気がします。住宅を建てられるかたはほぼ100％このように持分を決めてらっしゃいますよ。

お礼

ご回答頂きありがとうございます。
住宅取得したときは結婚１８年目で、今は２４年目です。年齢は夫婦ともに５５歳です。再就職による給与激減が無ければ、こんな心配はありませんでした。
所で、「婚姻期間が２０年以上の夫婦の間であれば、居住用不動産又は居住用不動産を取得 するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除６０万円のほかに最高２０００万円まで控除（配偶者控除）できるという特例」は、たった一回しか出来ないのではありませんか？今回、充当しようとする金額は、借入金残額の１０％程度です。宝刀をやたらに抜くのも問題と考えます。
皆様から持分変更ができるとアドバイスされました。この線でまとめたいと思いますが、いかがですか？問題点がありましたら、教えてください。
まずは、お礼まで。

回答No.2

fans

色々と状況によって変わってきますので、一概にはいえません。
ただ、奥さんの保険満期金でローンを払う場合、贈与税は全額にはかかりません。
そのかわり、奥さんが満期金を受け取る時に贈与税または所得税がかかります。
また、満期金が下りた時点でその半額は貴方の資産となります（民法より）。
ですので、Ａの回答としては
通常は、６０万円を超えた分について贈与税がかかる。しかし、課税対象金額は満期保険金の半額になる。
またＣですが、夫婦で建てたのですから最初から１：１にしておけば問題は無かったはずです。民法と照らし合わせると、その家はあなたが殆ど建てたというカンジで、今回の質問も申し訳無いのですが、あなたのエゴイズムから生まれた問題としか思えないのですが…。
ひどいことを言って申し訳無いのですが、下記ＵＲＬも見てください。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/

補足

ご指導ありがとうございます。
少々補足させていただきます。
１．満期保険　契約者・被保険者は妻。死亡保険金受取：夫。
　　　　　　　妻の資産を増やすため、サラリーからこの様な、保険　兼　貯蓄
　　　　　　　を行いました。
２．持分配分　夫婦現金払いの残りは、夫の働きでローン支払することで、無知で
　　　　　　　９：１にしてしまいました。不動産屋もその様に言っていました。

回答No.1

mi-chan

「この年齢で」と言うのは、御幾つですか？
「結婚して何年になりますか？」
「年金・生活保護などは、受けていますか？」
条件によっても変わりますので、一概にお答えできませんが。。。
結婚して２０年経ちますと、夫名義の自宅の半分を、妻名義に変更できます。贈与にも売却にも該当しません。
税務署に税の種別の小冊子がありますので、それを読んで研究されるか、タックスアンサーで調べてみてください。
電話・ＦＡＸ・インターネットで答えてくれます。
ご利用の際は「タックスアンサーコード表」が必要です。
下記ＨＰ・タウンページ・税務署・市区町村の窓口で「タックスアンサーコード表」をご入手ください。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp

補足

お尋ねのことは、「年齢は夫婦ともに５５歳、結婚２４年、年金・生活保護は受けていません」です。
名義変更は初めて知りました。
早速にタックスアンサーを覗きましたが、メール相談を受け付けておらず、会社を休んで相談に出向かねばなりません。
メール相談や休日（土日祭日）相談してくれると助かるのですが！
その意味で、教えて！Ｇｏｏは価値ある窓口と思います。