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立ち退きの際の所有権について
- 50年位前に父方の祖母が大阪に土地を借りて小さな一軒家を建てました。父の兄に名義があるため、所有権はAさんにあります。
- 祖母が亡くなった後、近所の方に家を貸すことが許可されました。地代は父が払っていました。その後、借り主さんが引っ越しすることになり、家賃を頂かずに置かしていたところ、不動産管理会社から購入の話がありました。
- Aさんが所有権を持っているため、引っ越し費用や解体費を出すことで土地を明け渡すことができると言われました。何もできないと感じているが、地代をいくら払っていても所有権はAさんにあります。
- kaorinchan
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込み入った話ですね。 借地についてはあまり詳しくはないので、間違っているかもしれませんが（間違っていたら他の方が修正してくれることも多いのでそれを期待してたたき台として）、とりあえず回答します。 まず、借地の契約者は誰だったのでしょうか？ ＞50年位前に父方の祖母が大阪に土地を借りて とありますので、祖母様でしょうか？ 借地権の名義人と建物の登記名義人が一致しないと、転売などされると土地を購入した第３者に対抗できないことがあります（以下のサイトの２番目参照）。 http://ics.tokyo.zennichi.or.jp/zennichi_kaiin/knowledge/business/business01_05_01_05.htm 相続の問題が絡む点はよくわかりませんが、祖母様から誰が借地権を相続しているか大きな問題になりそうです。 また、下のような状況にあるとその建物の使用についてもＡさんに対抗できない可能性があります。 ＞「所有権は自分にある！地代払うのは家をただで 貸してただけやから当たり前や！」と言われたらその場合は うちは何もなしで泣き寝入りするしかないのでしょうか？ 法律上建物等を借りる方法に賃貸契約と使用貸借契約というのがあります。 使用貸借は親戚や友人間で無料でものを貸し借りするようなことの法律上の定義ですが、不動産の場合地代など必要経費が高額なものについては、地代相当の家賃を支払っている場合などを含めて、必要経費を負担していると考えると、地代の支払いに対して家を利用できた（実際は他人に賃貸させて利益を得ていた）のは、賃貸契約ではなく使用貸借契約と見なされることがあります。 賃貸契約の場合借りては借地借家法により保護されるのですが、使用貸借の場合、保護されませんので、Ａさんより立ち退きを要求された場合、対抗できないのです。 http://www.hm7.aitai.ne.jp/~niwa/newpage5-43.html 最悪の場合土地を購入した人に対して、Ａさんも質問者も借地権を主張できず、またＡさんに対しては質問者は何もできないというような状況になる可能性があると思います。 以上のように質問者にとってはかなり厳しい状況にあるのではないかと思います。 問題も複雑なので、できれば弁護士さんなどに相談した方がよいと思います。
その他の回答 (2)
>A氏曰く「実父に貸している。契約書もある」との事。 使用貸借ではなく賃貸契約になっているということですね。 でも状況はあまり変わらないと思います。 借地権は借地権を登記しているか、借地上に建つ建物の登記をしている必要があります。 そういうわけですので、借地権者としてはＡ氏が妥当です（借地権を登録していることはまれで、通常は建物の登記で行われている。借地権者と建物の登記人が一致しないと＃１で引用したサイトに書いてあるようなことになります）。 つまり地主とＡ氏の間で借地契約が結ばれていることになります。 続いて、借地上の建物を賃貸することは建物所有者の自由にできます（地主さんの許可などは不要）。 つまりＡ氏と祖父様の間で賃貸契約が結ばれていることになりますし、これは相続できますので、賃貸契約は存続しているものと思います。 一方借地上に建つ建物の賃貸については、借地契約が正当に解除された場合、賃貸契約の存続より借地契約の解除の方が優先され、大家に対しては借家権を主張することができますが、地主に対しては借家権を主張することはできません。 つまり、Ａ氏が借地契約を解除すると、その建物に対して借家権を地主さんに対して主張することができませんので、今の地主さんが他の業者などに土地を売却して、地主さんが交代などしていると、Ａ氏との話し合いだけで済んでしまう可能性があります。 また、この場合でも大家に該当するＡさんに対しては居住権を主張することができて、Ａ氏との話し合いで引っ越し代などをもらえる可能性もありますが、実際その建物にすでに住んでいないとなるとそれも難しいものになります（借地契約が途中解除された場合など箱の可能性がまだ残っています）。 詰まるところ、借地については借地契約をしている当事者と考えられるＡ氏次第ですし、借家についてもＡ氏と質問者の間の話なんで、地主さんと質問者の間の話ではないと思います。
お礼
分かりやすい回答ありがとうございました。 とにかく、今は亡き実父がA氏と交わした事なので、契約の詳細が 当方は一切不明なのですが、皆様のおっしゃる通り、口をつっこむ 権利も甲斐はなさそうですね。
補足
すいません、この場をお借りして補足させて頂きたいのですが、 ちなみに現在は元の地主さんより土地を不動産会社が購入されたので 不動産会社＝地主になってます。 元はと言えば、うちに立ち退きの話が来た自体がおかしかったのですが 名義を調べてもA氏の名前の記載しかなく、住所も連絡先も既に実在し ないみたいで結局はうちの連絡先が出てきただけだったみたいです。 それでも有効なんて名義の書類って結構いい加減なんですね＾＾； ただ不動産会社の主任さんが当方の事情を分かって下さっているらしく 元地主さん・前の借り主さん・周辺の方から、A氏について・祖母に ついて・実父について色々聞かれたらしく、別に当方はもう諦めていて ゴネもしなかったのですが、「どうにか少しでも当方に入る様に努力 させて頂きます！」と言って下さいました。 もうそこまで言って下さるので、お気持ちだけでも嬉しいので、 あとは不動産やさんにお任せしようと思います。 とはいえ、本当にどうにかなるのかどうか・・・。
- uvalue
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相続と絡めて考えるとややこしいので権利関係だけ整理します。 祖母が建物を建てるに当たって、土地を借りて地代の支払いがありますので借地権を主張出来ます。 建物の所有権がＡさんになっていますので、今まで経緯から実母には建物の使用貸借権がＡさんとの間に存在しています。 質問者にはなんの権利もありません。 実際にこの土地建物に関して、なにも主張できないでしょう。 Ａさんは新しい地主さんに対して、借地権を主張出来ます。
お礼
ご回答ありがとうございました。 勿論当方自身の権利は全く考えておらず、実母が折角住もうと 思っている所へこんな話が出てしまいどうにかならないかと 思って質問させて頂いた次第でした。 分かりやすい権利の説明、ありがとうございました。 やはり難しそうですね。
お礼
早速のご丁寧な回答ありがとうございました。 管理会社の方はAさんは広島に住んでいるし、出来ればうちと取引 したいらしく、色々調べて頂いたのですが、どうやら契約書等が 昔過ぎて残っていないらしいのです。（多分、調べる方法がなんらか あるとは思うのですが） 当時、兄弟内で色々話をしたみたいなのですが、当人の父が亡くなって いる時点で何も分からず。ただ紙面上での契約はなく口約束でこういう 形になっているとは思います。でもかなり難しそうですね。 弁護士さんも考えたのですが、きっと管理会社からでる金額は 引っ越し代位出たらラッキー程度ですし、当方が圧倒的に不利なのは なんとなく分かりますので、そこまでして親戚内をごちゃごちゃさせる のを考えると二の足を踏んでしまいまして...。まだこの立ち退きの話を Aさんにしていないので前もって自分の置かれている状況を分かった上 で話ができるので助かりました。ありがとうございました。
補足
少し展開したのでこちらの場をお借りして明記させて下さい＾＾ 先日、不動産屋から連絡が入り、A氏と連絡をとった経過をご連絡くだ さいました。A氏曰く「実父に貸している。契約書もある」との事。 母は初耳だったらしいです。うちには契約書はなく、契約内容も知らず ただ実父がずっと払っていたので、実父が亡くなった後も払い続けて おりました。実父の亡くなった翌年に貸してた方も出られましたので。 （実際にどこまで本当かは分かりませんが。） 前の地主・借り主さん曰く、祖母は生前あの家はずっと世話をして くれた実父にあげたいので名義をかえなくては..,。と言ってたらしいの ですが、たぶん間に合わずに亡くなってしまったんですね。 この立ち退きの話は、名義こそA氏ですが、登録されていた住所は もう住んでなかったので結局資料上では実母の名前しか出て来ず 実母の所にしか行って無かったので、一昨日にA氏に連絡を取り 話しました。想像通り「あれはうちの家！」とだけで地代の話も何も 話す間さえなく、言い切られてしまいました。。。 前に貸してた方にお話を伺った所、実父が募集をかけたのではなく、 祖母の家の前に住んでいた方が空き家なら貸して欲しいと言って きたらしく、当時、A氏は何の管理もせずに、雨漏りもするし普通に 住める様な家でなく、実父と借り主さんが莫大なリフォームをした らしく、何もしないのに権利だけ主張して...と怒って下さいました＾＾ 確かに皆さんおっしゃられるように地代を払っているだけではどうにも ならなさそうですね....。 ただ実の父は生前、あの家はもう古いからなにか建つなら立ち退きに なったらラッキーだよなんて言ってたのですが、名義がA氏なのに なぜそんな事を言ってたのか今思えば不思議です。そんなに法律に 疎い実父ではなく、多少の知識は持っていたはずなのですが....。