建物賃貸借契約書

質問

10年ほど前、2階が自宅で１階で自営の工場を営んでいたのですが、工場が移転することになり１階が空きました。
それから数年間は空いたままだったのですが、知り合いが同業で起業することになり、当社の仕事の外注にも使えるということで自宅の１階をその知り合いの会社にするよう貸すことになりました。
知り合いで仕事での繋がりもあるため、賃貸契約書などもきちんとしていないのですが、家賃の支払いが約束の日を守ってくれていないので、契約書を作ろうと思っています。
そこで疑問があるのですが、もし地震や災害があった場合、その修繕費はどちらが負担するのでしょうか？
例えば、１階の工場に機械が入ったのですが、2階の住居のものが地震で崩れ落ちたせいでその機械が潰れてしまった場合や突風で窓ガラスが割れ、機械が壊れてしまったりなど、どうなのでしょうか？
賃貸契約書のひな型などを見てもその辺についてまでは書かれていませんでした。
それから、相手側から、「当社の事情で退去することになった場合は、その移設費用やその間の売上などの請求をする」などの事項を契約書に入れてもらえないと困る、と言われました。
そのようなことを契約書に入れるべきでしょうか？（そもそも当社の事情で退去命令がでるというのがどういう場合かがわかりませんが、、）

回答No.1

burakku · ベストアンサー

第**条（天災、地変等による解除条件）
　天災地変戦争、事変等不可抗力と認められる事態の発生によって、建物の全部あるいは一部が使用不可能な状態となったとき及び、都市計画その他の法令により収用又は行政処分等の事態に至ったとき、本契約は終了するものとし、解除する。この場合互いに相手方に対して、それにより生ずる損害を何等請求できない。

回答No.2

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　私は、一人前の判断力のある人どうしが、キチンと理解して契約した以上、例えば「家賃を滞らせた場合は娘を吉原に売る」などという公序良俗に反するものでなければ有効、という立場をとります。

　つまり、下記に反する合意でも、お互い納得して契約したらば、有効でしょう。

＞もし地震や災害があった場合、その修繕費はどちらが負担するのでしょうか？

　営業を継続できないような状態に至っていない場合は、建物は大家が修理するのがふつうです。例えば、台風で瓦が全部吹っ飛んで、雨漏りするというような場合、大家が瓦を入れて雨漏りしないようにします。

　突風でガラス窓が割れて・・・ などの場合も、特に事前に「窓がおかしい、ひび割れている」とか指摘されていない状況で割れ、かつ相当な期間内（窓ガラスなら１日か２日でしょう）直せば、問題とされないでしょう。

　相手が「あえて問題にしたい」ということであれば、そのリスクあのリスクこのリスク、リスクに備えて、高い家賃に決めましょう。

　建物が崩壊したような場合は、天災ですのでどちらも諦めます。つまりどちらも相手に対して損害賠償の責任を負わないのが普通です。朽廃に準じて、契約は終了です。

＞賃貸契約書のひな型などを見てもその辺についてまでは書かれていませんでした。

　あまり詳しい契約書は、借主から嫌われますからねぇ f(^^;

＞相手側から、「当社の事情で退去することになった場合は、その移設費用やその間の売上などの請求
＞をする」などの事項を契約書に入れてもらえないと困る、と言われました。

　『当社』って相手の会社のことですか？ 相手の会社が自分の都合で退去するのに、なぜ大家がそんな移転費用などを負担しなければならないのでしょう。

　それでは意味が通らないので、「あなた（大家）の会社の事情で・・・ 」と言う意味だと思って書きますが、私は、考えられるトラブルの種はすべて契約書内で決めておきたい、と思う人間です。

　　　　（だから、うちの契約書は詳細です（客に嫌われます (^^; ）

　ですから、入れたければ入れていいんじゃないですか。

　失礼ですが、質問者さんの財政が悪化して、本件の土地建物を売却しなければならなくなる場合だって、あり得ます。中にテナントなどいるとなかなか売れませんから、その場合、「退去して下さい」と頼みたくなるのではないですか？

　その場合は、移転費などを負担するのが普通です。が、売り上げはどうでしょう。ちょっと判断できません。

　もちろん、この取り決めは質問者さんに不利なことです。私は、私に不利なことでもドンドン契約書に書いてしまいますが、不利なことは書きたくないということなら、拒否してもいいでしょう。

　書いても書かなくても、公序良俗に反することはないと思いますので、ご自由です。