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マンションルーフテラスの専用使用料
関西圏１００戸弱マンションの理事長をしています。 大規模修繕を数年後に控え、修繕積立金の不足に悩んでいます。 修繕内容の検討、修繕積立金の増額等考えておりますが、 他に収入を捻出する所がないか検討した所、１２戸にルーフテラスが あり、専用使用権により専用使用されています。 しかし、専用使用料は、当初から設定されていないため無償使用と なっています。 マンション購入時の「重要事項説明書」には、ルーフテラスは専用使用 とし、使用料は「無」と明記されています。 今回、このルーフテラスに使用料を頂く話が出ています。 お住まいのマンションでは、ルーフテラスの使用料はどの様にされて おられるのか、お教え下さい。 屋上（各ルーフテラス）の防水塗装に多額の費用が発生します。 そこを使用されている方の使用方法により痛み具合も違います。 「屋根」と捉えるか、「専用使用部」と捉えるかで考えも変わって くることもわかりますが、実情をお教え下さい。
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＞今回、このルーフテラスに使用料を頂く話が出ています。 恐らく困難な話でしょう、いくらかは徴収できるでしょうが．．．。 分譲マンションの場合はその部分を使える権利を込みで販売されています その権利を侵す規則などは決められても無効になる可能性が大きいでしょう 屋根付き駐車場が付いた区画などもその一種でしょうね 現在無料で使用されている方の承諾が必要でしょう http://www.osakacity-mansion.jp/mankan_hanrei_09.html 貰ったところでかなり低額の金額になるでしょうから住人の間にしこりを残す結果にしかならないでしょうね ＞そこを使用されている方の使用方法により痛み具合も違います。 規則に違反して使った結果修繕が必要になった・修繕費用が高額になったなどの場合は別な話でしょう ＞無償使用となっています。 ＞ルーフテラスは専用使用とし、使用料は「無」と明記されています。 戸別のベランダと同じ扱いでしょう ルーフテラスを有償にするならベランダなども有償でしょうね 若干無理がある話でしょう ベランダでも戸別に面積は異なるでしょうから．．．。
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家はベランダ・バルコニー無料です。 築１０年で修繕積み立ては戸２０００円なかったのを６年前くらいに３０００円ちょっとくらいにしました。そのとき管理委託料金を３％減ら巣努力をしましたがそれでも修繕金は不足なので今年はバイク置き場料金を修繕積み立て会計に変更したり、携帯アンテナ設置の管理料金を修繕積み立て会計に出来ないか相談する予定です。 優良公庫では築１０年くらいなら７０００円はないといけなかったように思いますが家は修繕計画から言っても全然足りません。調べてみると駐車場の費用などは管理費の収入計上でなく修繕費の方に計上するマンションも４０％を超えているらしいと聞きつけ、とりあえずバイク駐輪場代金を修繕会計の方に出来ないか相談するつもりです。 私の戸は１階で駐車場が目の前にあり、散水栓もあり（水道料金はもちろん自分）他の階の人とは違う専用の仕方になりますがそれは購入時に含まれている権利だと聞いて購入したのでやっぱり後からその辺を言われるのは困ります。多数決では負けてしまうと思いますが納得できないと思いますし、そうなると私だったら弁護士に相談したくなるような権利の侵害だと感じてしまいます。 私も理事長をやったので思うのですが少数者負担は不公平感を産むと思うので大多数からの徴収や管理費削減により収入を修繕費に切り替えるまたは、半分は修繕費に算入するなどの工夫はいかがでしょうか。
お礼
kei4912さん アドバイス有難うございます。 理事長２期目です。 昨年も、管理費削減に取り組み、今年も削減できそうなものは 削減するよう頑張っています。 今まで、管理会社に全て委託していましたが、相見積を取り 費用の安い所と直接契約しています。（負担が大きいですが） これで１５０万程度削減できます。 当然これだけでは、大規模修繕に対しての修繕積立金の補金としては 不足です。 修繕積立金も倍増を考えています。 それでも不足です。 だから、ちょっとでも足（たし）になる事を考えました。 それが今回のご相談内容でした。 話は変わりますが、 そちらのマンションもそろそろ大規模修繕となりますね。 修繕積立金も、うちのマンションと同じような金額で推移している みたいです。 うちのマンションは、管理会社に吸い上げられ過ぎていた見たいです。 もっと早く、全面委託では無く、管理組合で有る程度、相見積を とる等していた値上げ幅も縮小できたのにと、悔やまれます。 今後ともアドバイス宜しくお願い致します。
- fujic-1990
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重要な追加です。 使用料を徴収することに決める理事会とか総会の決議は、しっかりと管理規約、法律にのっとってやって下さい。 紛争の過程でいろいろ調べたのですが、管理組合の決議をひっくりかえそうとするとすると、定足数をごまかしていたとか、署名押印するべきところに押印がなかったとか、そういう形式的な部分しかないんですねぇ。 お気を付け下さい。 あと、相手方弁護士の言ったことで重要そうな言葉をひとつ思い出しました。 「万歩譲っても、管理組合が一度決めた管理方法を二度と変更できないと思っているのですか？ そのための総会、理事会です。決議です」
お礼
追加のアドバイス有難うございます。 決議に至るまでには、慎重に対応するつもりです。 今後とも宜しくご指導頂ければ幸いです。
- fujic-1990
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某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。 ある新築されたばかりのダイアパレスビルの一階の１室（店舗用。坪単価は３階以上よりかなり高価）を買って賃貸しておりますが、買うときは、店舗用なので「壁に付ける看板代は無料」「ドア近くまで車を寄せてＯＫ」などなどと言われて買いました。 その代わり、壁が傷むから修繕積立金は他の部屋の（坪単価の）２倍、駐車などで汚れたり管理費がかさむから管理費も（坪単価の）２倍、と言われました。 買った後、管理組合が成立して３年くらいしたら、管理組合が「一部の者が、他のものには認められないことが無料でできるのは不公平でおかしい。壁に広告を付けたいなら別途料金を支払え」、とか、「車をドア近くまで寄せるのは禁止」だと言い出しました。で、車をブロックしました。 しかし、「修繕積立金や管理費は、貴方も納得して買ったのだから２倍のまま」だそうです。 苦情を言うと、「建設業者には、どういう管理をするか、修繕積立金・管理費をいくら取るか、などなどを決める権限はない。決定権限は管理組合にある。法律でそうなっているし、それくらいは常識。権限のない者がどういう書類を出そうと管理組合は束縛されない。苦情があるなら出した者に言え」と言われました。 言った相手は、管理組合の弁護士です。こちらの弁護士も「勝てる」とは言いませんでした。で、あちらのやりたいほうだいです。 同じではないかと思いますねぇ。一部の者が、他の者には認められないことを無料でできるのは、不公平でおかしい。 管理組合で決めれば、徴収も、その徴収額も自由でしょう。看板設置などの行為を禁止されても、それが認められる代わりに高いとされた「修繕積立金・管理費」は下がらない、という不合理も許されるのですから。 私は、そういう体験上、近くの「建物式駐車場の面積単価で計算」くらいの使用料なら合理性アリだと思います。建物式駐車場が例えば、１坪１０００円の計算なら、ルーフテラス使用料も坪１０００円で計算して問題ないと思います。 管理組合は修繕の費用が余分にかかりますし、住んでいる人はそこを独占的に使えるメリットがあるのですから。
お礼
アドバイス有難うございました。 現時点では、弁護士さんにお願いすると言うことは考えていません。 あくまで他のマンションでは、使用料が取られているのか、または 無料なのかを知りたかったのです。 有料になっている所が多ければ、次のステップを考えるつもりでした。 管理組合と居住者間での新たなトラブルは避けたいと思っています。
うちのマンションはいまのところ無料です 物品を置いたり、バーベキュー、動物を飼うなどは禁止です（普通のベランダ、バルコニーと同様）が広いのでいろいろ設置している方がいて問題になったりしました 大規模修繕が来年ぐらいになると思うので工事費がどうなるのかちょっと気になります 使用方法についても規約をある程度しっかり決めておかないと不公平感が出ますよね・・・ 面積にもよると思いますが数百円～1000円とか2000円とかの金額のところが多いと思います （あまり金額が大きいと賛同が得られないですよね）
お礼
ご回答有難うございます。 規約上は、建築物の設置等謳われていますが、実際は犬を飼ったり、 大きな物置を設置したり、花壇、盆栽棚を設置したり色々ですね。 金額の設定より、現在無料の所が多いのか、有料化しつつあるのか の動向を知りたいです。 金額も１ｍ２ １０円程度を想定しています。
お礼
ご回答有難うございました。 ＞ルーフテラスを有償にするならベランダなども有償でしょうね ベランダは、全戸に有りますので、考えておりません。 ルーフテラスは、当初の価格に反映されて購入されていますので 難しいことは、わかっています。 修繕積立金を増やす手段として、検討しています。 区分所有者均等負担で、修繕積立金の値上げ比率を上げるしか 方法が無いようですね。