覚え書きについて

質問

当該家賃保証覚書について本来全て記載したいのですが2000字を超えてしまう為、至らない文章になっているかと思いますがお力添えお願い致します。
売り主Ａと買い主Ｂとの間で、締結した末尾記載不動産売買に関し、次の通り約定する。
　・・・中略・・・
3.所有者移転後、ローン第一回目の発生月から三か月間、募集賃料の85％相当を売り主は保障する。
4.賃貸人が決定し、賃貸借契約が締結した際、この覚書は効力を失うものとする。
5.購入物件に関し、将来賃借人が空いて三か月以上つかない場合は、四か月目より募集賃料の85％を売り主が保障するものとする。
現状家賃78000円（保障家賃66300円）←契約時　現在募集賃料は58000円に下落

3.にて”募集賃料”の85％とある場合、現在募集賃料の58000円の85％ということになるのでしょうか？　尚且つ売り主はこの覚書さえなくすよう2年間だけ58000円の85％を保障するという契約書を新たに送ってきました。よく空き室になっている物件だけに困っています。売り主も保障をしたくないのはわかりますがどうなんでしょうか？

回答No.1

heartpapa

>"募集賃料"の85％とある場合、現在募集賃料の58000円の85％ということになるのでしょうか？　

家賃保証覚書に予め募集家賃の具体的な額の記載がなければ、その都度募集する"募集賃料"の85％ということになります。
よって、現在募集賃料が58000円であれば、その85％ということになります。
家賃の変動を見越しての規定だと思われます。

>2年間だけ58000円の85％を保障するという契約書を新たに送ってきました。

この契約は、当初の契約より買主にとっては明らかに不利です。
売主の思惑により、一方的に債務の内容を変更すること（更改）はできません。
買主の対応としては、承諾、拒否、これを理由に契約解除、再度交渉、等いくつか考えられますが、現実的にはローンでの購入のため契約解除はたいへん面倒でしょうから、拒否または保証期間やパーセンテージについての交渉になるかと思います。

お礼

heartpapa様ご回答ありがとうございます。
確かにローンでの購入のためあと20年近く支払っていかなくてはなりません。物件の評価額も1/3程度になってしまっています。
＞拒否または保証期間やパーセンテージについての交渉
という形で行っていこうと思いますが弁護士を立てて交渉し、はたして割に合うのか不安です。先方は当然、専属の弁護士がついた上で契約書を送ってきているでしょうし・・・